Una de cada tres cases, comprades per estrangers: la bombolla que PP i Vox no volen punxar a les Balears i les Canàries

Des de fa més d'una dècada, el mercat immobiliari de les Balears i les Canàries s'ha convertit en un tauler en què únicament juguen els que en poden pagar més. Cada any, alemanys, britànics i francesos amb gran solvència financera es llancen a les illes a l'adquisició d'immobles a preus inabastables per a la majoria dels residents. Per a aquells, l'atractiu turístic dels arxipèlags converteix aquestes operacions en una inversió més que rendible en convertir els habitatges en un actiu financer més o per destinar-los al lloguer de vacances, sobretot a través de plataformes com Airbnb. El 2024, un de cada tres habitatges venuts a les Illes Balears (el 32,6%) va anar a parar a clients internacionals, tal com posen de manifest les últimes dades publicades sobre això pel Col·legi de Registradors. Una xifra clarament superior al 14,8% registrat de mitjana a nivell estatal. La xifra per a les Canàries se situa en el 27,2%.

La creixent irrupció de compradors forans al mercat immobiliari illenc, sobretot per part de fons d'inversió i grans propietaris, ha exacerbat la crisi de l'habitatge que arrosseguen les dues comunitats autònomes, amb el consegüent buidament residencial de les principals ciutats i la pèrdua d'identitat comunitària, el que genera des de fa anys un intens debat sobre un fenomen que les veus més crítiques atribueixen a l'especulació immobiliària i la voracitat dels fons voltor, unides a un model turístic que prioritza el rendiment econòmic per sobre de les necessitats residencials de la població local.

Aquest mateix dimarts, la Comissió Mixta (Congrés i Senat) d'Insularitat ha debatut una proposta de l'Associació Socialista Gomera i del senador per Pitiüses, Juanjo Ferrer, adreçada a establir un marc normatiu que limiti i reguli la compra d'immobles per part de ciutadans no residents a Balears i Canàries. En el cas concret de l'arxipèlag canari, buscaven que les institucions europees donessin la seva autorització expressa a les limitacions en la compra d'habitatges a estrangers “atesa la seva condició de Regió Ultraperifèrica i l'amenaça que suposa la pressió immobiliària estrangera per al seu equilibri social, econòmic i mediambiental”. En relació amb les Balears, plantejaven la possibilitat de negociar amb la Unió Europea l'extensió d'aquesta limitació “per l'afinitat entre la seva realitat i la que viu una regió ultraperifèrica com les Canàries”. Els vots de PP i Vox han impedit, no obstant, que la iniciativa tiri endavant.

Les xifres: 2.600 euros per metre quadrat

La proposta anava en línia d'altres anteriors formulades per partits d'esquerres i entitats socials, que durant aquests anys busquen combatre la compra massiva d'habitatges per part d'estrangers d'elevat poder adquisitiu, garantir per llei un parc d'habitatge per als residents atesa l'escassetat de territori i frenar amb això l'increment desbocat dels preus. De fet, aquesta pressió sobre el mercat té un impacte directe sobre els preus: els compradors no residents paguen a Espanya un preu mitjà de 2.600 euros per metre quadrat, davant dels 1.600 que poden assumir els residents, d'acord amb les dades publicades pel Banc d'Espanya a mitjans del 2024. El resultat: els preus pugen i l'accés es complica per als qui no poden permetre's pagar a cop de talonari.

Els compradors no residents paguen a Espanya un preu mitjà de 2.600 euros per metre quadrat, enfront dels 1.600 que poden assumir els residents

Balears és, a més, la comunitat autònoma que registra un creixement interanual més gran del preu mitjà de l'habitatge nou, amb un augment del 6,8% respecte al 2024, fins a assolir els 2.802 euros per metre quadrat. Comprar un habitatge de segona mà és un 124% més car que fa 20 anys, segons Fotocasa. També és l'autonomia en què es requereixen més anys de salari per poder afrontar l'adquisició d'una llar: d'acord amb l'índex d'esforç immobiliari elaborat per Societat de Taxació, els compradors de Balears necessiten dedicar 20,1 anys de salari íntegre per poder comprar un habitatge, davant els 7,6 anys que es requereixen a nivell estatal. Pel que fa al lloguer, les illes van ser l'any passat, segons l'Observatori del Lloguer, la segona província amb els preus més cars, amb una mitjana de 1.598 euros al mes per habitatge.

Mentrestant, Mallorca concentra fins al 27% de la oferta immobiliària de luxe a Espanya, la que se situa per sobre dels 2,5 milions d'euros, consolidant-se al mercat immobiliari de luxe mundial, segons l'últim Informe sobre el Mercat Immobiliari Espanyol de Lucas Fox. El gruix d'aquestes operacions es concentra a Mallorca, amb una pressió especial en zones com el centre històric de Palma, la Serra de Tramuntana i diverses àrees costaneres d'alt valor ecològic i paisatgístic, on nombroses propietats emblemàtiques han estat adquirides els darrers anys per grups d'inversió i estrangers rics. Uns, per convertir-les en una de les seves múltiples i luxoses residències, altres, per treure'n el màxim profit a l'espai que ocupen i rendibilitzar-les amb la seva conversió en hotels o altres tipus de negocis. La privatització de l'entorn on es troben, amb el tancament de camins i altres àrees públiques, així com la segregació social, són tan sols algunes de les múltiples conseqüències que se'n deriven.

A les Canàries, l'arxipèlag es troba en una cruïlla que posa en evidència les tensions entre l'atracció internacional i les necessitats locals. Tot i això, malgrat que el 2024 la compra d'habitatges per part d'estrangers va representar el 27,2% del total a les illes, situant-se com la tercera comunitat autònoma amb més proporció després de Balears i el País Valencià, les vendes a forans van experimentar una caiguda del 3,9% el segon semestre de l'any, convertint-se en l'única regió espanyola en ser testimoni del descens d'aquest indicador.

La pressió del mercat immobiliari, impulsada per la demanda externa, ha elevat a més el preu mitjà de l'habitatge a les Canàries a 2.570 euros per metre quadrat, amb un increment interanual de l'11,3%, d'acord amb les dades del Consell General del Notariat. Amb tot, es tracta d'una situació que ha generat una preocupació creixent entre els residents, que enfronten dificultats per accedir a un habitatge digne a la seva pròpia terra.

El preu mitjà de l'habitatge a Canàries se situa en els 2.570 euros per metre quadrat, amb un increment interanual del 11,3%

L'habitatge, un pastís llaminer per a la inversió

El desequilibri quant a residents i no residents és estructural. Balears compta amb una superfície limitada i una economia basada en el turisme que converteix els seus habitatges en temptadors actius per a la inversió. El lloguer de vacances, moltes vegades il·legal, acaba d'arrodonir el cercle viciós: cases que podrien ser llars acaben convertint-se en productes financers.

Precisament, mentre PP i Vox rebutjaven la proposta de limitar la compra d'habitatges per part de no residents, al Parlament balear ambdues formacions donaven llum verda al decret turístic que desbloquejarà i blindarà més de 90.000 places de lloguer turístic, l'auge del qual provoca, a judici de les entitats socials, que nombrosos residents acabin expulsats dels seus barris com a conseqüència de la imparable gentrificació. Mentre conservadors i extrema dreta defensen que aquest nou reglament no crearà noves places de lloguer vacacional, l'oposició calcula que, en total, es consolidaran fins a un total de 145.000, agreujant amb això l'actual emergència habitacional.

La postura del bloc conservador respecte a la regulació de les compres per part d'estranger es manté, a més, incòlume respecte a anys anteriors, quan van començar a alçar-se les veus per reclamar una regularització en aquest sentit. En 2021, la coalició ecosoberanista Més per Menorca va plantejar una mesura inèdita a nivell estatal: la possibilitat de restringir la compra de segons habitatges per part dels ciutadans estrangers davant la creixent escalada de preus de l'habitatge a les illes i la problemàtica que des de fa dècades arrossega l'arxipèlag en aquesta matèria: escassetat de sòl, especulació immobiliària, pressió urbanística o limitació dels habitatges disponibles com a efecte col·lateral de la puixança del lloguer.

El mirall de les illes Åland

Per això, un dels llocs cap als que miren els qui vetllen per aquesta mesura són les illes Åland. Situades davant de la costa sud-oest de Finlàndia, és una regió autònoma, desmilitaritzada i de parla sueca que compta amb 30.000 habitants, distribuïts en 60 de les 6.700 illes que la componen. A més, combat la compra massiva d'habitatge per part d'estrangers garantint per llei un parc d'habitatge per als residents atesa l'escassetat de territori i frenant l'increment desbocat dels preus. Seguint la mateixa línia, el Govern de les Canàries va sol·licitar l'any passat als seus serveis jurídics un informe sobre la viabilitat d'emprendre una reforma legislativa que permeti establir vies per limitar la compra d'habitatges per part de capital estranger, també amb el territori finlandès al punt de mira.

El Govern de Canàries va sol·licitar l'any passat als seus serveis jurídics un informe sobre la viabilitat d'una reforma legislativa que permeti limitar la compra d'habitatges per part de capital estranger

Més per Menorca també cita els exemples de Dinamarca –amb un règim propi en què s'exceptua la lliure circulació en matèria d'habitatge– i Malta, un cas de relleu per a les Balears en reunir pràcticament les mateixes característiques: és una illa, pertany a la UE, és turística i també han travessat aquest problema. En la mateixa línia, Podem plantejava el 2023 limitar la compra d'habitatges per part dels qui no porten com a mínim dos anys empadronats a les illes. La proposta va donar finalment al trast després de ser rebutjada al Consell de Mallorca amb els vots de PSIB-PSOE i la dreta. El Govern balear, presidit llavors per la socialista Francina Armengol, finalment es va obrir a abordar la necessitat d'establir determinats límits en matèria d'habitatge per evitar que Balears es converteixi “en un parc temàtic”.

Amb tot, els partits i els investigadors que en els darrers anys advoquen per aquesta iniciativa són conscients que aquesta mesura xoca amb la norma fonamental de la Unió Europea que garanteix la lliure circulació de béns, capitals i persones entre països membres. La Comissió Europea va remarcar el 2023 que, perquè un Estat membre de la Unió pugui limitar la compra d'habitatge a no residents, han de concórrer “raons imperioses d'interès general” reconegudes a la jurisprudència del Tribunal de Justícia Europeu (TJUE). L'article 63 del Tractat de Funcionament de la UE prohibeix, de fet, les restriccions als moviments de capitals relacionats amb l'adquisició de béns immobles, inclosos els habitatges, per part de nacionals de la UE no residents.

Aquesta iniciativa xoca amb la norma fonamental de la Unió Europea que garanteix la lliure circulació de béns, capitals i persones entre països membres

Tot i això, les diferents veus que advoquen per limitar l'adquisició d'habitatges per part del capital estranger coincideixen a assenyalar la importància d'avançar en mesures específiques, ateses les circumstàncies territorials particulars de Balears, especialment de Menorca, la menys construïda i més demandada de les illes en l'últim període. S'emparen per això en l'existència de legislacions específiques dins de la UE que parteixen de considerar les circumstàncies singulars de cada territori.

Mentrestant, Canàries, com a Regió Ultraperifèrica reconeguda per la Unió Europea, compta amb una eina jurídica que podria marcar la diferència: el dret a aplicar excepcions a la lliure circulació de capitals quan el seu equilibri econòmic, social o mediambiental estigui en risc. Aquesta possibilitat -contemplada a l'article 349 del Tractat de Funcionament de la UE- no és simbòlica: és una porta real a la regulació, sempre que hi hagi voluntat política de creuar-la. Mentre que Balears hauria de negociar el seu encaix en aquest marc excepcional, les Canàries ja tenen aquest reconeixement.