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En la comunidad con el segundo precio de la vivienda más caro de España –sólo por detrás de Madrid, según los datos del Instituto Nacional de Estadística del primer trimestre de 2024– y los alquileres más elevados –según datos del INE de 2022–, el 10% del mercado del alquiler está controlado por grandes tenedores. Entre ellos, bancos y fondos de inversión que mantienen viviendas desocupadas, una estrategia especulativa para vender los pisos a un precio superior al que fueron adquiridos en el mercado.
En el caso de Balears, estas grandes empresas tienen 452 pisos en Mallorca, 59 en Menorca y 15 en Eivissa que llevan al menos dos años desocupados, según el registro de viviendas desocupadas de la Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad del Govern, solicitado por la diputada de Unidas Podemos, Cristina Gómez. En este sentido, fuentes del grupo parlamentario señalan a elDiario.es que exigirán “la expropiación de uso al Govern como permite la Ley de Vivienda balear”.
El documento, al cual ha accedido elDiario.es, destaca entre las inmobiliarias Promontoria Coliseum Real Estate S.L., filial de Cerberus, con 101 viviendas desocupadas; Divarian Propiedad S.A., también filial de Cerberus, que mantiene 71 pisos vacíos y LivingCenter Activos Inmobiliarios, S.A, filial de Caixabank, que dispone de 31 inmuebles sin ocupar. Entre el resto de empresas se encuentran Global Licata S.A. (Cerberus), con 26; Inversiones Inmobiliarias Limara S.L. (Blackstone tiene el 51% de las acciones y Banco Santander el 49%), con 23; Ginmer New ITG S.L.U. con 20; Alixville Invest, S.L. (TMF Group), 19; Caixabank, S.A., con 16; Stonington Spain S.L. (Banco Sabadell), con 15; Banco Santander, S.A., con 13; BTL Spain Residential Acquisitions S.L., con 13; Global Pantelaria S.A. (Cerberus), con 13; Gramina Homes, S.L. (Lone Star tiene el 80% y Caixabank el 20%), con 13; Promontoria Coliseum Residential, S.L. (Cerberus), con 12; Coral Homes S.L.U. (Lone Star tiene el 80% de las acciones y Caixabank el 20%), con 11; Sareb, con 11; Promontoria Modelo, S.A. (Cerberus), con 2.
Los nombres de las empresas van variando, pero en la cúspide de la pirámide acaban apareciendo algunos de los fondos de inversión más potentes, como Cerberus y Blackstone o, en el caso de los bancos, Banco Santander y La Caixa.
Contra la especulación inmobiliaria
La lucha por el acceso a una vivienda digna se está intensificando en los últimos meses, con movimientos sociales cada vez más organizados. En las manifestaciones contra la turistificación que hubo a finales de mayo, las reivindicaciones en torno a la vivienda se situaron en el centro de las protestas. En el caso de Palma, por ejemplo, un 37,6% de viviendas se alquilan ilegalmente a turistas, según publicó elDiario.es. En los casos de Eivissa y Formentera –suelen llevar la delantera en los procesos de turistificación balear– proliferan cada vez más los asentamientos con autocaravanas, infraviviendas o tiendas de campaña sobre suelo rústico, que se alquilan a 700 euros mensuales. Es un precio similar al que pretende obtener un empresario holandés por alquilar habitaciones de un barco que alojaría hasta a 500 trabajadores en la Pitiusa del norte, pero que no cuenta con los permisos necesarios para hacerlo.
La Ley de Vivienda estatal define como “gran tenedor” a las personas físicas o jurídicas titulares de más de diez pisos en zonas urbanas de uso residencial. En aquellos municipios, provincias o comunidades autónomas con un mercado residencial tensionado, se puede redefinir un “gran tenedor” como aquel que es titular de cinco o más viviendas en suelo urbano de uso residencial. Así, el artículo 18 de la normativa especifica cuáles son los criterios y condiciones que debe cumplir un territorio para declararlo como zona de mercado residencial tensionado.
El requisito principal es que exista “un riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, en condiciones que la hagan asequible para ella. Antes de la declaración, la comunidad autónoma debe presentar información relacionada con la situación del mercado. En este caso, los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo y los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo –que, junto con los precios de vivienda, permitan medir “la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada”–.
En lo que afecta a los grandes bancos y fondos de inversión, el artículo 19 de la Ley de Vivienda indica que los grandes tenedores tienen la obligación de colaborar con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda. A efectos prácticos, esto significa que los Gobiernos autonómicos pueden exigirles, en aquellas zonas en las que el mercado residencial esté tensionado, colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad –en dichas zonas de mercado residencial tensionado–. Por tanto, las comunidades autónomas pueden establecer fórmulas de colaboración con los propietarios “con objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona”.
Qué dice la Ley de Vivienda balear
La Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, aprobada durante el primer Ejecutivo progresista de Francina Armengol, permite en su artículo 28 a las administraciones –en el ámbito de sus competencias– crear “programas específicos de cesión de viviendas para incentivar a los propietarios de viviendas desocupadas a ponerlas en el mercado de alquiler a precios asequibles mediante la cesión temporal de su gestión a la administración pública con las condiciones y los requisitos que se establezcan reglamentariamente”. Se podrán suscribir, además, convenios para gestionar los programas de gestión de viviendas con los consells insulars, entes locales “o con entidades privadas especializadas en la materia”.
El artículo 30 permite cerrar convenios de colaboración con grandes tenedores “con el fin de incrementar la oferta de alternativas de vivienda que permita dar una respuesta adecuada a la necesidad de alojamiento”. Los convenios de colaboración pueden incluir otras prestaciones de naturaleza económica o financiera, “dirigidas a incrementar la oferta de alternativas de vivienda, o el acceso a estas, a cargo de las entidades que los suscriban”. Y el siguiente artículo vuelve a incidir en lo mismo: las administraciones competentes impulsarán políticas orientadas a erradicar las situaciones de sobreocupación y de infravivienda, “y a potenciar la incorporación en el mercado de las viviendas desocupadas”.
Los grandes ‘caseros’ de Balears
Un total de 2.334 viviendas de las 22.103 que hay alquiladas en las Illes Balears son propiedad de ‘megatenedores’ privados, es decir, entidades que acumulan más de 50 contratos de arrendamiento, según desvela una investigación de Civio (a partir de los datos del Instituto Balear de la Vivienda –Ibavi–) de julio de 2023. Es decir, más del 10% del mercado del alquiler reglado está en manos de bancos o fondos de inversión como Blackstone (que opera a través de filiales como Testa Residencial Socimi, S.A.) con 961 viviendas alquiladas en Balears; Caixabank, con 558 pisos alquilados (a través de filiales como Buildingcenter SAU o entidades absorbidas como Bankia S.A.); Cerberus, que posee 197 viviendas en el mercado del alquiler (a través de filiales como Promontoria Coliseum Residential S.LU., Global Licata S.A. o Divarian Propiedad, S.A.); el grupo inmobiliario alemán Domus Vivendi, con 114 viviendas alquiladas o Banco Sabadell, con 103 propiedades en alquiler.
Un total de 2.334 viviendas de las 22.103 que hay alquiladas en las Illes Balears son propiedad de ‘megatenedores’ privados, es decir, entidades que acumulan más de 50 contratos de arrendamiento
“La lógica del capital es la tendencia al oligopolio: a la concentración de la propiedad de los medios de producción en cada vez menos manos”, analiza a elDiario.es José Mansilla, doctor en Antropología Social, profesor universitario y experto en antropología urbana que investiga la relación entre el turismo, los conflictos urbanos y la exclusión social. Esta realidad se explica, según Mansilla, por las propias dinámicas de la economía capitalista.
“Estos grandes fondos de inversión no son de una sola propiedad, sino de un solo gestor” que moviliza “grandes cantidades de dinero y diversifica las inversiones incluso en compañías que compiten entre ellas”, afirma Mansilla, que indica que estas operaciones “no producen nada: obtienen plusvalía por mover el dinero de un sitio a otro”. El antropólogo señala que es el mismo proceso que ocurre, por ejemplo, con las tiendas de barrio, que van desapareciendo a favor de grandes marcas o centros comerciales. “Con la vivienda pasa exactamente lo mismo”, afirma Mansilla.
De los datos publicados por Civio se desprende que el Govern es el mayor casero del archipiélago balear con 1.981 viviendas alquiladas a través del Instituto Balear de la Vivienda –Ibavi–. Junto a las 227 del Ajuntament de Palma suman un 49,17% del total de las alquiladas por megatenedores, aunque por población solo suponen poco más de 0,2 viviendas públicas alquiladas por cada cien habitantes de las Balears.