El Hipercor de Méndez Álvaro está a punto de ser historia. Su demolición será inminente si prospera la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) en la que trabaja el área de Desarrollo Urbano desde el año 2020. En su lugar, El Corte Inglés planea levantar dos torres de oficinas de hasta 27 plantas y unos 100 metros de altura, frente a las que se situaría un parque público. Toda la operación cuenta con el visto bueno del equipo del alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, aunque desde la oposición se califique de “pelotazo” por el incremento de la superficie y los importantes beneficios que rentará al capital privado.
Nuevo Sur Méndez Álvaro es el nombre que el consistorio ha dado a la recalificación de los terrenos propiedad de El Corte Inglés, una parcela de 11.811,29 metros cuadrados de uso terciario comercial, enclavada en el distrito de Arganzuela, entre la Estación Sur de autobuses y las vías del tren. El espacio actual se dividirá en dos: una parcela privada para la construcción de las citadas torres, destinada a uso terciario de oficinas, y otra cedida al Ayuntamiento para la creación de un parque público, debajo del que se construirían varias dotaciones de uso deportivo o sociocultural.
La clave en esta operación inmobiliaria son las enormes torres destinadas a oficinas de alquiler, con una edificabilidad de 51.776,54 m2 y bajo las que se situarían tres plantas de aparcamientos con 519 plazas y otros otros 13.233,87 m2 de superficie. El Corte Inglés conseguirá con estos cambios un incremento del aprovechamiento del suelo disponible de 15.206,54 m2, según cálculos del área Desarrollo Urbano reflejados en la memoria del planeamiento, con un aumento del valor superior a 32,2 millones de euros, de los que el 10% (3,2 millones) tendrá que abonar al Ayuntamiento como compensación monetaria. Así que el incremento del valor de esta propiedad será de 29,05 millones de euros.
La petición para poner en marcha este desarrollo la formulaba El Corte Inglés en septiembre del año 2020, en un escrito dirigido al consistorio en el que pedía “una alteración del planeamiento vigente que posibilitase el incremento del uso terciario de oficinas”. El texto consultado por este periódico echa la culpa de su “aislamiento” a la construcción de la Estación Sur de autobuses, “que no favorece ni la actividad comercial ni el correcto mantenimiento del entorno que aun estando en una ubicación tan céntrica es un espacio de baja calidad urbana”. A la vez, reclamaba una solución para la “dinamización de la actividad económica”, a la vez que se ofrecía a incluir elementos que “ayuden a resolver los déficits dotacionales”.
El interés de El Corte Inglés por cambiar el uso de su edificio llegaba un año después de que el Tribunal Supremo ordenara la demolición de su centro comercial de Méndez Álvaro –junto a otros dos más– por haber construido más metros de los permitidos, según publicaba El Confidencial.
La propuesta fue vista con buenos ojos por parte del Ayuntamiento, que observó la petición como una “oportunidad” para regenerar este lugar, aumentar las dotaciones existentes y consolidar la pujante zona de oficinas cercana a la estación de autobuses, donde diferentes empresas levantan proyectos similares. Los informes valoran que El Corte Inglés ceda parte de la parcela urbanizada, con un coste de 2,3 millones de euros en adecuar los terrenos, además de compensar el beneficio del aprovechamiento urbanístico con los citados 3,2 millones.
Las cifras de la operación son muy elevadas: demoler el Hipercor costará a El Corte Inglés unos 12,5 millones de euros y levantar las torres de oficinas, con sus correspondientes aparcamientos, rondará los 139,8 millones, según las cifras publicadas en la memoria económica del planeamiento. El resultado, no obstante, será muy beneficioso para la entidad promotora: la rentabilidad de alquilar estas nuevas oficinas rondaría los 14,3 millones anuales, se indica en el mismo documento. Y si las torres se vendieran nada más acabar la construcción, sin llegar a ser alquiladas, el Ayuntamiento calcula que podrían costar 299 millones, con un beneficio adicional directo de 47,5 millones para El Corte Inglés, una vez descontados los gastos asumidos en la operación y el valor de los terrenos resultante (109,9 millones).
Un “pelotazo”, según Más Madrid
El cambio en el PGOUM para dar cabida al proyecto de El Corte Inglés acaba de terminar su periodo de alegaciones, en el que ciudadanos, asociaciones y partidos políticos. La principal fuerza de la oposición, Más Madrid, registró hace unos días las suyas, con abundantes críticas a lo que considera otro “pelotazo” permitido por el gobierno de Almeida.
“Consideramos que no está en absoluto justificada esta forma de ordenar y gestionar la ciudad”, asegura su concejal José Luis Nieto en declaraciones a este periódico. “El cambio de uso, de comercial o oficinas, y el incremento de edificabilidad, 15.206 m2 más, ¿en qué beneficia eso al interés general o a la ciudad de Madrid? Otra vez anteponen las necesidades de los privados a las de las vecinas y vecinos de esta ciudad”. añade.
Para el partido de Rita Maestre no existe “justificación alguna” de que incrementar el aprovechamiento se produzca en aras del “interés general”, ya que la cesión de la parcela del parque, bajo la que se construirán dotaciones, es “la mínima establecida por la ley”. En su escrito de alegaciones, Más Madrid echa en cara al área de Desarrollo Urbano que no haya analizado la diferencia entre el valor de repercusión del uso comercial y del de oficinas en el momento actual, una actitud que “parece beneficiar directamente al promotor”.
Más Madrid también critica que los plazos que maneja el consistorio no son realistas, ya que el calendario previsto indica que en lo que queda de año se completará la tramitación urbanística, a lo largo de 2023 tendrá lugar la demolición del Hipercor. Entre los años 2024 y 2026 se levantarán las oficinas, que entrarían en funcionamiento en 2027.
La incógnita de las dotaciones bajo tierra
El Ayuntamiento de Almeida ha lanzado una serie de actuaciones urbanísticas polémicas en la recta final de legislatura: las que más comentarios han generado son la recalificación del centro comercial de la Ermita del Santo, donde el capital venezolano quiere levantar varias torres de viviendas y la propuesta de privatizar AZCA durante 40 años para que varias socimi desarrollen allí su proyecto, con unas cuentas en las que al consistorio le sale a pagar. La primera de estas operaciones está concitando una notable respuesta vecinal en contra.
Para intentar que alrededor de la parcela de El Corte Inglés no ocurra lo mismo, el consistorio está destacando los equipamientos públicos que se horadarán bajo los terrenos cedidos al Ayuntamiento, de 8.500 m2 de superficie. El planeamiento no abunda en detalles sobre estos elementos. Solo se indica que el promotor privado se encargará de urbanizar la parte de arriba, con calificación de zona verde, y que el consistorio deberá ejecutar las instalaciones subterráneas.
Las dotaciones ocuparán dos alturas bajo tierra con 16.000 m2 en las que también habrá un aparcamiento. En una de las plantas habrá una instalación deportiva sin definir de unos 8.000 m2 y en la otra una biblioteca o similar. Ninguna de ellas se ha valorado cuantitativamente porque “las acciones de edificación de la dotación pública no son objeto de este estudio económico”, explica el consistorio en el planeamiento publicado.
Respecto a las necesidades del distrito, la Junta de Arganzuela dio su visto bueno a la operación al poco de iniciarse el proceso, como una “oportunidad” para paliar sus “carencias dotacionales”. En varios escritos dirigidos al área de Desarrollo Urbano su coordinador general indicaba que necesitaban suelo para construir “una escuela infantil, un centro cultural y un centro de mayores” en los terrenos públicos resultantes, por “la carencia” de equipamientos“ municipales en una zona del distrito ”que está en un amplio crecimiento, tanto residencial como terciario“. En un documento posterior se piden también dotaciones deportivas y que se puedan acoger espacios para ”música, idiomas u otras enseñanzas artísticas“.
Más Madrid advierte en sus alegaciones de que las futuras dotaciones subterráneas tendrán problemas de ventilación e iluminación, que su altura será baja y que el parque situado allí tendrá que contar con cierta elevación con respecto a la rasante de la calle. En su lugar, pide al Ayuntamiento que valore otras opciones “más sensatas y menos costosas” como la construcción en parte de la parcela de un edificio de cuatro plantas para albergar todos los equipamientos previstos.