Las torres de 25 plantas del final de Marqués de Viana no serán oficinas, como pretendía Axa Seguros, sino viviendas protegidas (nivel VPPL), como recoge su licencia de uso actual. Así se solicitó el pasado 10 de diciembre y saltó la liebre ayer, 17 de diciembre, en los comentarios del blog del arquitecto Luis Romero sobre el Paseo de la Dirección, lugar de referencia desde hace años para seguir los vericuetos de esta interminable operación urbanística
Las licencias pedidas son de 330 viviendas VPPL con garajes, trasteros y zonas comunes con tres sótanos (bajo más 24 plantas sobre rasante) para lo que será el 103 de Marqués de Viana; y un edificio de 209 viviendas VPPL en el número 133 del Paseo de la Dirección. Recordemos que las viviendas VPPL son de protección pública y precio limitado pero sus módulos están entre los más altos dentro de las protegidas.
Hagamos un poco de memoria para entender cómo hemos llegado hasta aquí. El Ayuntamiento de Alberto Ruiz Gallardón externalizó en 2007 la reordenación urbana del área del Paseo de la Dirección. Dragados (constructora de ACS) se haría cargo de la urbanización, el desdoble de la vía –casi dos kilómetros y cuatro carriles– , así como de las expropiaciones y realojos de los vecinos afectados. Estos se toparon, por cierto, con una difícil situación: lo recibido por sus viviendas estaba lejos de satisfacer el precio de las viviendas de realojo que se les ofrecían (la situación se abordó la pasada legislatura con subvenciones para igualar las cantidades pero a día de hoy no ha habido una solución satisfactoria para la totalidad de vecinos expropiados).
El gran problema de la operación, tal y como la había concebido el consistorio de la primera época, fue el crash inmobiliario de 2008-2009. La casa matriz de Florentino Pérez debía cobrar en un suelo cuyo valor, de repente, se había derrumbado. Comenzó entonces el infierno de un vecindario que se encontró con las obras paralizadas, el barrio embarrado y los realojos sin terminar.
En 2016, tras casi una década de vivir en medio de una anomalía urbana, el Ayuntamiento de Ahora Madrid exigió que Dragados terminara el segundo edificio de realojo y acabara la vía para poner punto final a su relación de mutuo acuerdo.
Se valoró entonces el trabajo realizado y se pagó en suelo a Dragados: siete parcelas de 88.250 metros cuadrados tasadas en 126 millones, unos 50 menos del precio total que hubiera tenido la obra. Algún medio tituló entonces que Florentino Pérez había perdido 50 millones con la operación, pero, solo año y medio después, ACS vendió las dos parcelas de vivienda libre en las que actualmente se están edificando las torres Skyline. Dos rascacielos de 25 plantas de viviendas de lujo al final de la calle Capitán Blanco Argibay y frente al parque Rodríguez Sahagún. La empresa de Pérez obtuvo por ello importantes plusvalías.
ACS también llegó a un acuerdo con la compañía aseguradora AXA por el resto de parcelas, situadas al final de la calle Marqués de Viana. Allí, la compañía pretendía edificar dos grandes torres de oficinas de 25 metros de altura –quizá el buque insignia de la compañía en la ciudad– pero el problema es que la licencia urbanística era para vivienda protegida desde el Segundo Plan para el Paseo de la Dirección, aprobado en 2015, en tiempos de Ana Botella. Aún así, AXA pidió la licencia para levantar oficinas, como detalló Eldiario.es en este artículo. Había en el plan de Botella un párrafo que daba cabida a la posibilidad. Decía así: “Se admiten como usos alternativos al residencial los usos terciarios, en clase de oficinas y hospedaje, en edificio exclusivo”.
Sin embargo, el arquitecto Luis Romero, entonces presidente de la Asociación de Afectados por el Paseo de la Dirección, hizo una alegación que fue aceptada. Según su argumentación, el cambio de vivienda protegida a terciario, de un lado, alteraría la proporción de vivienda pública y privada prevista; y de otro, el cambio de uso supondría una importante plusvalía para los dueños del suelo, dado que este se había recibido en pago (originalmente a ACS) con un valor muy inferior al que tendría con la nueva licencia.
Finalmente, la tercera modificación del Plan, la de la legislatura de Ahora Madrid, explicitó que no se podría cambiar el uso de viviendas por oficinas y la solicitud de AXA fue denegada por el Ayuntamiento de Carmena en junio de 2019.
Es posible que el cambio de Ayuntamiento hiciera albergar esperanzas a AXA acerca de una negociación con el actual Ayuntamiento, porque el run run del cambio de uso de las torres ha seguido ahí. La compañía tenía ya proyecto, incluso, llamado Skyline Office Towers, que habría de ser ejecutado por un estudio danés con torre en el nuevo World Trade Center.
Pero parece que la incertidumbre toca a su fin. El pasado 4 de diciembre, Idealista News anticipaba la posibilidad de que el fondo hispano suizo Stoneweg, el mismo que está levantando las cercanas torres de lujo Skyline, ejerciera en esta ocasión como promotor inmobiliario para levantar dos nuevas torres de vivienda, ante la imposibilidad de conseguir el cambio de licencia urbanística que permitiera hacer las mencionadas oficinas ¿Se habían rendido AXA y Stoneweg o era una filtración dentro de una negociación en curso?
Tal y como se puede comprobar en la base de datos CONEX (Consulta General de Expedientes), la licencia urbanística residencial está pedida desde el pasado 10 de diciembre. El promotor parece ser Tecu Investmens, relacionado con el propio Axa Real Estate Investment Managers Ibérica SA., que ya solicitó con anterioridad la licencia para cambio de uso denegada por la Dirección General de Planeamiento de Madrid en junio del año pasado.
Es previsible, pues, que la pareja de torres gemelas en altura a las Skyline sean finalmente viviendas. Diferentes voces versadas en el panorama inmobiliario habían puesto de manifiesto que a Stoneweg le convenía contar con dos torres de oficinas cerca de sus rascacielos residenciales (la propia compañía lo mencinó en la presentación del proyecto), y AXA tendrá que conformarse, parece, con dos plantas para oficinas (10.000 m2), que es lo que permite el planeamiento urbanístico actual.
¿Llegarán estas 509 viviendas antes que los equipamientos y la finalización de la reurbanización al área del Paseo de la Dirección? Algunos vecinos, bregados en decepciones a lo largo de los años, se lamentan ante la posibilidad de que no sea así. Hay también quienes creen que las torres de oficinas hubieran dinamizado la economía del barrio y quienes, en cambio, celebran que se construya vivienda protegida.