Podríamos hablar de “viviendas de regulación pública” al incluir viviendas directamente públicas, así como las que sean producto de la colaboración público-privada, imprescindible para conseguir un parque de vivienda en alquiler asequible en número significativo. Matizando, dentro de esa regulación, propondría establecer dos modalidades: sociales y asequibles, como ya apuntaba en mi primer artículo. La distinción entre ambas estribaría tanto en sus objetivos como en sus destinatarios. También requerirían distintas condiciones.
Las viviendas asequibles, con precio concertado del alquiler, tratarían de incidir en el mercado, tendiendo a mitigar la continua alza de los alquileres. No tendrían restricción en cuanto a sus destinatarios. A ellas dedicaremos otro capítulo de esta saga.
Las sociales serían aquellas que tuvieran restringido sus destinatarios, en función de sus ingresos, normalmente medidos en número de IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Nos remiten a las ya acuñadas Viviendas de Protección Oficial (VPO) empleadas durante décadas. Constituirían una versión renovada de este caduco régimen de protección, reducido hoy a la burocracia. Cumpliendo las condiciones que se establecieran, se concertaría el precio del alquiler y la inversión necesaria en cada caso (permitiendo ajustarlos al lugar) entre el promotor privado y la administración, mediante un nuevo protocolo, más sencillo y rápido que el de la calificación de VPO.
Sorprende el escándalo que parece generar hoy todo anuncio de regulación, cuando durante todo el proceso de formación de nuestras ciudades y metrópolis, esa regulación ha existido y se ha aceptado, desdoblando la nueva oferta entre la libre y la “protegida”. Durante décadas, esta última fue mayoritaria y solo en las últimas, cuando ya se nos decía que no había ya problema de vivienda, fue pasando a algo marginal. Todo fue pasando a ser “libre”, ese clamor que hoy resuena en eslóganes políticos, anuncios publicitarios e incluso en algún nombre de perfume.
La inversión pública directa, incluso importante en el inicio (hoy habría que decir en la “prehistoria”) fue reduciéndose drásticamente hasta desaparecer de hecho. El desglose, entre libre y protegida, empezó a establecerse ante la promoción privada de nueva vivienda para la venta. Los apoyos públicos, y por tanto las contrapartidas, sobre todo en términos de financiación, e incluso en fiscalidad, permitían al promotor privado acometer vivienda protegida, cuyos precios de venta estaban limitados y estaban dirigidos a unos destinatarios con ingresos igualmente acotados. Esto, sin embargo, es básicamente historia pasada. La “Protección Oficial” ha ido reduciendo sus plazos de vigencia (con el atractivo de pasar pronto a libres) y desactualizándose sus módulos. Se ha terminado reduciendo a unas exigencias preciosistas de características de la vivienda y al proceloso proceso burocrático de su calificación. Las exigencias han sido superadas por el Código de la Edificación y las demandas de ahorro energético. Queda solo la burocracia. Las VPO no ofrecen hoy nada a los promotores privados de vivienda. No hay contrapartidas, solo engorros y limitaciones. Salvo excepciones, obligadas por las circunstancias (que alguna se debe comentar) la promoción privada no tiene el más mínimo incentivo, hoy, para acometer VPO.
El sistema estaba concebido para el acceso a la propiedad. Tras contar con los incentivos y contrapartidas, el promotor se aseguraba la ayuda posterior del banco, que igualmente comprometido con el sistema, le concedía la hipoteca al destinatario de reconocidos reducidos recursos, en el que se subrogaba la parte alícuota de su legalmente favorecido préstamo promotor. Este cobraba y salía. El banco se encargaría después de cobrar la hipoteca.
La regulación de las VPO también contempla el alquiler. No por casualidad, apenas se han construido VPO en alquiler. También hay una limitación legal, respecto a los módulos de máximo valor de venta, en euros por m2, el precio del alquiler solo puede alcanzar el 5,5%. No sería una mala rentabilidad, considerada en abstracto, respecto a la inversión. No obstante, surgen hándicaps. No solo la ausencia de contrapartidas iniciales (frente a la limitación de la renta de los inquilinos y del alquiler) sino también los riesgos del cobro directo y del mantenimiento (o a través de especialistas que cobrarán por ello) a lo largo del gran número de años necesario para amortizar la inversión. Casi nadie acomete pues ese tipo de inversión/promoción.
Un gran parque público de viviendas sociales: lo más añorado hoy por todos
Que no se cuenta con este parque es algo reconocido y, curiosamente, reclamado hoy por todos, incluso por aquellos que, directa o elusivamente, hasta hace poco no lo consideraban necesario. El BdeE es quizás el paradigma del converso a estos efectos. Reconocida la carencia, habría que entrar a considerar cómo se puede conseguir. En principio, aunque muchas veces aparezca por inercia la alusión a la Protección Oficial, no parece que pueda construirse a partir de la periclitada regulación de esta.
Bien, constatemos en primer lugar las distintas apuestas (o quizás solo ilusiones) por este gran parque, con seguridad conveniente, pero que ha sido planteado como necesario, desde distintas posiciones, pese a la evidente imposibilidad de alcanzarse a corto plazo, algo que apenas se reconoce.
La generación de ese parque ha constituido en primer lugar la “guía” o el objetivo del ministerio del ramo, el MITMA. Se ha hablado de un parque “público”, incluso dejando en sordina la potencial colaboración público-privada, trasmitiendo implícitamente que las instituciones públicas fueran capaces, con su esfuerzo, su capacidad de gestión y su inversión, de generarlo. Volveremos sobre ello cuando consideremos las promesas aún sin cumplir.
Paradigma de la ilusión puede ser la primera acción del compendio de medidas que, por unanimidad de todos los grupos políticos, adoptó el Ayuntamiento de Madrid en 2020, para salir de la crisis de la pandemia, añorando la situación de Viena, que no por casualidad, lleva 100 años empecinándose en asegurar la mayoritaria presencia de vivienda social en su ciudad.
Pues bien, más allá de las ilusiones, la “necesidad” del parque de vivienda social es algo hoy común en las declaraciones de expertos, representantes de patronales y directivos de empresas del sector inmobiliario. Es algo necesario, dicen sin decirlo, que complemente nuestra actuación en el mercado y que canalicen la demanda (¿necesidad?) de los que, lógicamente, no puede atender el mercado excluyente. Si existiera, ese parque público les quitaría un peso de encima. No son cosa nuestra, parecieran decir, y algunas veces lo explicitan.
Más allá de ilusiones y justificaciones, parece que tratar de construir un parque de vivienda social en alquiler debiera ser un objetivo, reconocido como tal en la nueva ley y en la que, coherentemente, se establezcan las bases y procedimientos para lograrlo, reconociendo que, aunque pueda parecer paradójico, constituye un objetivo nuevo. Asumiendo también, lógicamente, que se trata de un objetivo a medio-largo plazo.
Bazas y requisitos para generar un parque de vivienda social de regulación pública
Por más que aumente la inversión pública directa de los distintos niveles de la Administración, nunca será suficiente para generar ese parque con un número de viviendas significativo. Nunca previsiblemente aumentará esa inversión de forma suficiente, ni siquiera incluyendo lo que se canalice a la rehabilitación de edificación existente. Habrá que recurrir, sin desdoro alguno, a la colaboración público-privada. Para ello habrá que establecer las condiciones que lo permitan e incentiven, ya que, de entrada, la inversión privada no podría acometer con rentabilidad la promoción de viviendas sociales, para destinatarios con bajos recursos.
La primera condición sería aportar suelo (en principio público) cuyo uso (derecho de superficie) sea cedido muy barato, o incluso gratuito, durante un largo periodo de tiempo, que permita amortizar la inversión. Además, hoy, habría que asegurar la financiación para construir, si se pretende que entren en esta (apasionante) apuesta promotores medianos y pequeños, los adentrados en los circuitos locales. Habrá que abrir el campo a los promotores, conocedores del inmobiliario, y no solo depender de los fondos. La financiación a promotores habría de estar previamente convenida con los bancos y apoyada, en su caso (si resulta imprescindible) en un aval ICO.
Los promotores podrán colocar la promoción, bien en términos de “build to rent”, para que un tercero la explote en alquiler durante los años de la concesión del suelo, bien convirtiéndose, además de promotor, y ante las nuevas condiciones, en un gestor, cobrador de rentas y mantenedor de la promoción en ese largo periodo.
No obstante, esas condiciones no resultarán previsiblemente suficientes para atraer a la iniciativa privada. Máxime, si se restringen los posibles destinatarios de las viviendas a aquellos que solo cuenten con 3 veces el IPREM (como se ha hecho en RDL__ de 2020) Se requerirá entonces, acompañar la concesión de suelo con una subvención pública directa que permita, cuanto menos, que la construcción pueda realizarse con rentabilidad y, además, que una vez consumada esta pueda venderse a un gestor que pueda explotarla, igualmente, con una mínima rentabilidad, habida cuenta de la obligada limitación de los alquileres que puedan cobrarse. Esa subvención no haría sino suplir o complementar la capacidad inversora pública, que será sin duda mucho menor. En último término, las viviendas así construidas pasarán a ser públicas al finalizar el periodo de concesión del suelo y destinadas a ser permanentemente en alquiler. No se podrían vender.
Dentro de este, que no puede ser sino un enunciado de condiciones, habrán de considerarse, y resolverse, otras dos cuestiones. La primera, que dentro de este “parque” habrían de integrarse las VIS (Viviendas de Integración Social) y otras alternativas habitacionales ante las emergencias, quizás más precarias, con las que los ayuntamientos han de contar. La segunda, más delicada, consiste en establecer, de forma contundente y procedimentalmente clara, que las rentas de las viviendas sociales, aun siendo reducidas, tienen que rigurosamente cobrarse y por tanto pagarse. Con consecuencias si no se pagan. La experiencia de impagos en la vivienda pública obliga a considerar esta cuestión muy seriamente en la nueva regulación. Los desahucios no se pueden obviar, ni excluir lamentablemente de las previsiones de cobros. Habrá fallidos no justificados a los que habrá que dar solución, ya que no se puede hoy dejar a nadie en la calle, pero tendrán que ser soluciones de emergencia.
Resulta evidente que todo ello ni es fácil, ni saldrá solo. Ahora bien, si se pretende llegar a contar con un parque de vivienda social, son las medidas que habrá que adoptar en primer lugar desde su regulación en la nueva ley y en su desarrollo reglamentario, así como en los presupuestos.