Nosotros damos forma a nuestros edificios, y después, ellos nos dan forma a nosotros
La vivienda no sólo desempeña un papel importante en nuestro día a día, sino que guía también nuestras estructuras sociales y cómo nos relacionamos con nuestros cercanos. La vivienda es el eje principal sobre el que las familias construyen sus proyectos vitales, gracias a ella se genera una capacidad de acceder a derechos básicos y supone la base para un desarrollo personal y de oportunidades. Por todo ello, la vivienda representa en un hogar el gasto más grande que harán a lo largo de su vida.
Sin embargo, a lo largo de la historia el valor monetario que le conferimos a la vivienda se ha ido alejando cada vez más de su valor de uso. Esta deformación del valor se ha debido principalmente a dos procesos: la desinversión en vivienda pública y la creciente percepción de la misma como un negocio rentable. Esta transformación del valor ha tenido enormes implicaciones en las familias, ya que la progresiva dificultad de acceder a ella ha desencadenado procesos de exclusión y ha puesto a muchos hogares en posiciones sociales estructuralmente débiles.
Los dos procesos mencionados no son los únicos problemas alrededor de la edificación residencial, pero ambos han contribuido a la actual escasez de oferta. Para generar una protección social, poner el derecho y el uso de la vivienda en el centro y fortalecer el estado del bienestar, es necesario ampliar la vivienda pública y proveer viviendas tanto en propiedad como en alquiler a precios asequibles.
En España, actualmente, tan sólo el 1,1% del parque total de viviendas son en alquiler social frente a un 7,5% de media en la Unión Europea, donde países como Holanda o Austria alcanzan un 34% y 24% respectivamente. Esta cifra tan baja implica que el mercado de alquiler privado es el que decide los precios, las condiciones y las zonas donde se sitúan las viviendas. Esto crea dinámicas lesivas en los arrendatarios que padecen una desprotección, en los barrios y comunidades con procesos de gentrificación y tensionamiento de precios.
Por otra parte, la vivienda pública en propiedad en España se ha instaurado en forma de Viviendas de Protección Oficial (VPO). Este tipo de viviendas, aunque han permitido construir sus proyectos vitales a muchas familias en los últimos 40 años, han dado como resultado muchas ineficiencias debido a su planteamiento. Por un lado, la concesión de este tipo de viviendas no ha priorizado colectivos vulnerables ya que se ha generalizado su provisión a la mayor parte de la población, por lo que el efecto redistributivo que han tenido ha sido muy limitado. Por otro lado, la descalificación de las VPO, que se trata del procedimiento por el cual las VPO pasan a ser viviendas privadas, ha propiciado dos efectos indeseados: uno directo y otro indirecto. El primero es que ha impedido el aumento paulatino del parque de vivienda público, ya que, en el momento que se reduce la construcción de las VPO, se inicia un proceso automático de decrecimiento del stock de estas viviendas. El efecto indirecto se encuentra tras la descalificación: el precio de la vivienda al ser libre aumenta y supone una enorme plusvalía (en muchas ocasiones hasta 6 veces por encima del valor de compra) para sus poseedores a costa de una subvención pública sobre la construcción. Este proceso ha evitado que España tenga un amplio parque de vivienda pública y ha despojado al Estado de una herramienta para influir en el mercado privado y para actuar en casos de colectivos vulnerables.
Estas razones han acelerado la necesidad de aumentar la oferta pública. Por ello en las últimas semanas el Gobierno ha anunciado diferentes medidas: un aumento de inversión para impulsar la construcción de nuevos edificios residenciales públicos, la utilización del suelo perteneciente a Defensa para ulteriores construcciones y que las viviendas de la Sareb se pongan a disposición para la venta y el alquiler social. Las dos primeras, son positivas a largo plazo, mientras que la última es buena a corto plazo, pero definitivamente, no es suficiente. Como ya mostramos en el mapa de las viviendas de la Sareb, la mayor parte de las 46.000 viviendas están en zonas no tensionadas, algunas no cumplen todas las condiciones de habitabilidad por el momento y desde luego, no es un número significativo. Por otro lado, en los últimos días, desde el Ayuntamiento de Barcelona se ha iniciado una compra de activos para transformarlos en viviendas públicas y alquilarlas a un precio asequible. Esto se trata de una buena práctica para ampliar la vivienda social en el corto plazo aprovechando el derecho de tanteo y retracto de las administraciones sobre las transacciones de fincas que incluyen varias viviendas. De esta manera se puede ampliar el parque de vivienda público en zonas tensionadas en el corto plazo con las edificaciones ya existentes.
Aumentar de forma paulatina el stock de vivienda pública es el desafío para la próxima década en este ámbito. Una manera conveniente de hacerlo es que desde este momento hasta 2030, el 30% de las nuevas promociones sean, por ley, destinadas a vivienda pública. Además del aumento de promoción de vivienda nueva, sería beneficioso que estas viviendas públicas se encuentren en zonas tensionadas y en barrios mixtos para promover la cohesión social. Por último, que las viviendas destinadas a propiedad mantengan la condición de protegidas siempre, mientras que el alquiler social sea permanente.
Estas políticas junto con muchas otras buenas prácticas son imprescindibles para alcanzar una sostenibilidad del sistema de vivienda en nuestro país. En el último informe de Future Policy Lab “Vivienda para vivir: de mercancía a derecho”, se amplía la información de éstas y otras medidas y se ofrece un análisis pormenorizado de la situación actual. Dicho informe apunta que para reforzar este eslabón débil del estado del bienestar implica alejar la valoración de las viviendas como un negocio y acercarlas a su valor de uso.