Regular la vivienda: apuntes para el debate

El gobierno español está inmerso en un intenso debate político acerca de cómo regular la vivienda. No es para menos: 10 años después del proceso traumático que supuso la burbuja inmobiliaria y posterior crisis financiera que dejó a muchos hogares sin trabajo y con una hipoteca a la que hacer frente, la emergencia habitacional sigue sin dar tregua. Conviene recordar que aunque su provisión y asignación se delega en gran medida al mercado, la vivienda es un bien de primera necesidad y un derecho constitucional. Por otro lado, el mercado de la vivienda está sujeto a fuertes externalidades y no opera en condiciones de plena competencia. Estas características constituyen un motivo inequívoco para regular el mercado de la vivienda. Desde Piedras de Papel queremos contribuir modestamente al debate ofreciendo en este artículo una pequeña radiografía de la situación de emergencia habitacional en España y otros hechos estilizados del mercado de la vivienda. En un segundo artículo haremos un análisis de las medidas propuestas, discutiremos las evidencias sobre su eficacia y su uso en otros países.

La situación de la vivienda en España es excepcional en diferentes aspectos en comparación con nuestros vecinos. Nuestro parque público de vivienda protegida es de los más pequeños de Europa: 0.9 viviendas sociales por cada 100 habitantes, frente a una media de 3.8 en la UE, y solo el 2.5% del stock total es vivienda protegida, frente a una media de 9.3% en la UE (en países como Austria, 1 de cada 4 viviendas son públicas). Esto no es tanto producto de la escasa construcción de vivienda protegida (aunque se haya reducido en el tiempo) sino sobre todo de la incapacidad para retener su titularidad pública. En las últimas décadas, una parte mayoritaria del stock construido de (vivienda protegida pública que ha pasado a manos privadas-, aunque siendo muy diferente conviene distinguir ellos caso de adquisición por parte de los propios inquilinos, que son hogares de rentas bajas, en cuyo caso la vivienda retiene una función social, de los casos de su adquisición por parte de grandes corporaciones), incluso a veces haciendo peligrar a sus inquilinos, y a menudo con fines especulativos. El stock de vivienda protegida para alquiler social en la actualidad es apenas un 2% del total del parque de viviendas.

Por otro lado, la proporción del salario que los hogares destinan al pago del alquiler es muy elevada, lo que genera graves dificultades en el acceso sobre todo de parejas jóvenes, especialmente si tienen hijos. La media española se sitúa en el 40% del sueldo bruto anual, pero en algunas ciudades, como por ejemplo Madrid o Barcelona, este porcentaje llega a superar el 50%. Eurostat define como “sobrecarga” que los costes de sufragar la vivienda supongan más de un 40% del ingreso disponible del hogar. Este problema se da con más intensidad en el 20% más pobre de la población española, en el que más de 1 de cada 3 hogares sufre esta sobrecarga.

Además, este sobrecoste tiene una incidencia particularmente elevada en hogares en situación de alquiler a precio de mercado. Mientras que para los demás regímenes de tenencia España no se sitúa lejos de la media europea en cuanto a exposición al sobrecoste, en el caso de los inquilinos que viven de alquiler a precio de mercado, el porcentaje de hogares con sobrecarga supera el 34%, mientras que para la UE no llega al 25%. Durante la Gran Crisis Financiera, la crisis habitacional se cebó sobre todo con los hogares con vivienda en propiedad con hipoteca pendiente, cuando el precio de sus viviendas se desplomó, a veces por debajo del montante de la hipoteca aún adeudado. Sin embargo, de un tiempo a esta parte, los desahucios a inquilinos superan con creces a los desahucios que afectan a propietarios hipotecados. A pesar de que la pandemia ha supuesto un parón a los desahucios debido a las moratorias y prohibiciones aplicadas por el gobierno en respuesta a la misma, se prevé que este problema vuelva con fuerza una vez la emergencia sanitaria remita y la tasa de morosidad repunte, especialmente si la crisis económica es persistente.

El problema de la sobrecarga de los costes de la vivienda viene agravándose en los últimos años debido a una fuerte apreciación del alquiler que no ha venido acompañada de subidas salariales significativas. Un vistazo a la tasa de pobreza revela que los costes asociados a la vivienda incrementan significativamente el riesgo de pobreza en todos los grupos de edad, aunque los más jóvenes son los más afectados. Las jóvenes menores de 30 años ya han vivido dos grandes crisis económicas en lo que ha durado su corta vida laboral. Cada crisis ha dejado salarios de entrada en el mercado laboral más bajos, mientras que las recuperaciones apenas resuelven la preocupante intermitencia de las trayectorias laborales, muy afectadas por la precariedad, la temporalidad y unos niveles de desempleo juvenil de los más elevados de la UE.

La vulnerabilidad coyuntural de los hogares más afectados en épocas de crisis se ha convertido en estructural y endémica porque ha condicionado el acceso a un bien de primera necesidad como es la vivienda. Un grave problema estructural de nuestro país, que organismos internacionales como UNICEF vienen denunciando desde hace años, es el de la pobreza infantil, en la que España está a la cabeza de Europa. El Alto Comisionado por la Pobreza Infantil emitió un informe sobre el impacto que tenía la vivienda en el bienestar material de niños, niñas y adolescentes. En él se certifica que el acceso a la vivienda es una fuente importante de vulnerabilidad de los hogares, y que especialmente en los hogares en régimen de alquiler, la pobreza infantil alcanza cotas muy elevadas. La pobreza infantil, la situación habitacional en régimen de alquiler y la sobrecarga de los costes de vivienda están altamente correlacionados.

Sin embargo, a pesar de toda esta pobreza habitacional, España es un país rico en vivienda. Es cierto que parte del valor de la vivienda se debe a un efecto burbuja inmobiliaria que aún perdura, pero aun así el porcentaje de riqueza inmobiliaria sobre el ingreso nacional supera el 450%, y es de los más elevados entre los países de nuestro entorno.

En España un elevado porcentaje de hogares son propietarios de la vivienda principal. También es el país de la Zona Euro donde más hogares poseen otras propiedades inmobiliarias distintas a su residencia principal, y la distribución de esta riqueza residencial está bastante concentrada.  El recurso a la vivienda como vehículo de inversión es elevado en España en comparación con nuestro entorno, suponiendo un porcentaje importante en la cartera de activos de las familias con más recursos, a diferencia de otros países donde predominan los activos relacionados con la propiedad empresarial. Además, los hogares más pudientes también invierten en vivienda a través de vehículos financieros gracias a un creciente rol de los fondos de inversión inmobiliaria (SOCIMIS), cuyo trato fiscal favorable, implementado después del derrumbe del sector de la construcción con ventajas tributarias con la finalidad de volver a estimular la inversión inmobiliaria, ha tenido una dudosa eficacia como política social de vivienda y además es altamente regresivo.

Por último, la inversión inmobiliaria sigue siendo especialmente atractiva y elevada en España debido a la tendencia de la vivienda a apreciarse, fruto de múltiples factores, y a pesar del stock de vivienda que dejó la burbuja. Las dinámicas del mercado inmobiliario generan importantes vulnerabilidades en el balance tanto de los hogares como de las instituciones financieras, y en el pasado han causado fuertes desequilibrios macroeconómicos que convendría no repetir. Como hemos intentado evidenciar, la emergencia habitacional es una realidad que afecta especialmente a los hogares más vulnerables, sobre todo aquellos más jóvenes, con menores dependientes a cargo y en régimen de alquiler de mercado. A pesar de esta pobreza habitacional, España es un país rico en vivienda, un hecho que invita al optimismo, puesto que no se trata tanto de un problema de escasez de oferta, políticamente mucho más difícil de resolver, sino más bien de asignación de mercado. En un segundo artículo haremos un análisis de las medidas propuestas, discutiremos las evidencias sobre su eficacia y su uso en otros países.

El gobierno español está inmerso en un intenso debate político acerca de cómo regular la vivienda. No es para menos: 10 años después del proceso traumático que supuso la burbuja inmobiliaria y posterior crisis financiera que dejó a muchos hogares sin trabajo y con una hipoteca a la que hacer frente, la emergencia habitacional sigue sin dar tregua. Conviene recordar que aunque su provisión y asignación se delega en gran medida al mercado, la vivienda es un bien de primera necesidad y un derecho constitucional. Por otro lado, el mercado de la vivienda está sujeto a fuertes externalidades y no opera en condiciones de plena competencia. Estas características constituyen un motivo inequívoco para regular el mercado de la vivienda. Desde Piedras de Papel queremos contribuir modestamente al debate ofreciendo en este artículo una pequeña radiografía de la situación de emergencia habitacional en España y otros hechos estilizados del mercado de la vivienda. En un segundo artículo haremos un análisis de las medidas propuestas, discutiremos las evidencias sobre su eficacia y su uso en otros países.

La situación de la vivienda en España es excepcional en diferentes aspectos en comparación con nuestros vecinos. Nuestro parque público de vivienda protegida es de los más pequeños de Europa: 0.9 viviendas sociales por cada 100 habitantes, frente a una media de 3.8 en la UE, y solo el 2.5% del stock total es vivienda protegida, frente a una media de 9.3% en la UE (en países como Austria, 1 de cada 4 viviendas son públicas). Esto no es tanto producto de la escasa construcción de vivienda protegida (aunque se haya reducido en el tiempo) sino sobre todo de la incapacidad para retener su titularidad pública. En las últimas décadas, una parte mayoritaria del stock construido de (vivienda protegida pública que ha pasado a manos privadas-, aunque siendo muy diferente conviene distinguir ellos caso de adquisición por parte de los propios inquilinos, que son hogares de rentas bajas, en cuyo caso la vivienda retiene una función social, de los casos de su adquisición por parte de grandes corporaciones), incluso a veces haciendo peligrar a sus inquilinos, y a menudo con fines especulativos. El stock de vivienda protegida para alquiler social en la actualidad es apenas un 2% del total del parque de viviendas.