Los hoteles construidos sobre las Dunas de Corralejo, claves en las transferencias en Costas del Estado a Canarias

Para efectuar el traspaso de competencias de Costas a Canarias el 1 de enero de 2023, la Consejería de Transición Ecológica y el Ministerio de Política Territorial han constituido una comisión técnica destinada a analizar todos los expedientes en trámite. Ambas instituciones acordarán hasta final de año evaluar el volumen de casos, fijar prioridades e indicar una hoja de ruta para esclarecer cuales pasarán a la autonomía. Uno de ellos, de gran extensión, sobresale de entre todos los expedientes e incluso ha llegado al Consejo de Estado: el que atañe al hotel Riu Palace Tres Islas y al Riu Oliva Beach Resort, construidos sobre las Dunas de Corralejo, en el norte de Fuerteventura. Sobre estas infraestructuras, Costas ya ha iniciado el trámite de caducidad de la concesión en dominio público por obras que incumplían la normativa al aumentar su volumen.

La cadena balear RIU Hotels & Resorts (que tiene los derechos de la concesión), trabajadores de los hoteles, instituciones y partidos políticos demandan que se les permita mantener la actividad y acometer reformas porque dan sustento a centenares de familias en la zona. Por su parte, el consejero de Transición Ecológica, Jose Antonio Valbuena, aseguró en el Parlamento regional el pasado 13 de julio que el Ejecutivo regional tramitará dicha licencia una vez tenga transferidas las competencias. Pero aún no está claro que la autonomía pueda llevar esto a cabo, puesto que el Gobierno de España mantendría competencias en la gestión del litoral canario y, entre ellas, podría estar la concesión transitoria a estos hoteles para ocupar dominio público.

Este fue un mecanismo adoptado por la Ley de Costas de 1988 para resarcir de la pérdida de propiedad a titulares legales de terrenos o edificaciones previos a dicha normativa y que quedaron en dominio público. En la Ley anterior, de 1969, en este concepto se incluían las playas, la zona marítimo-terrestre y el mar territorial, es decir, el espacio de las costas bañado por el mar. Las dunas de Corralejo quedaban fuera del deslinde trazado en 1970. Con la normativa de 1988, sí se incluyen en dominio público al contemplar, con más detalle, criterios como hasta donde alcanzan las olas, los acantilados o la arena de las playas. Y sobre este espacio no se puede construir, tan solo están permitidas determinadas actividades, siempre y cuando cuenten con la autorización correspondiente. 

La concesión transitoria para la ocupación de dominio público compensa o indemniza a la persona física o jurídica titular de una determinada instalación o terreno que pasó de ser de su propiedad al Estado. Y se resarce mediante derechos de aprovechamiento a través de una concesión. Esta puede ser, según la normativa, por 30 años y con posibilidad de ser prorrogables otros 30. Con la modificación de la Ley de Costas de 2014, se amplió la prórroga hasta los 75 años como máximo y de manera extraordinaria. 

Desde 2018, el Estatuto de Autonomía de Canarias (artículo 157) recoge que el Gobierno regional tiene competencias para otorgar y gestionar las autorizaciones o concesiones que impliquen ocupación en el dominio público marítimo-terrestre. Así se reflejó también en la nota de prensa emitida por el Ministerio de Política Territorial el 27 de julio, día de la firma del acuerdo del traspaso de competencias. Pero el mismo comunicado no cita si las concesiones transitorias serán también traspasadas. 

Los ecologistas defienden que se tramite la caducidad de unos hoteles, a los que considera “una apología al delito ecológico”. Eugenio Reyes, portavoz de Ben Magec, dice que el consejero de Transición Ecológica “se ha retratado” al decir que tramitará la licencia una vez se transfieran las competencias. En este sentido, recuerda que quienes dan las licencias de obras “son los ayuntamientos” y que “la relación contractual existente entre el Estado y Riu a través de la concesión no se puede transferir”. El Gobierno de Canarias podrá encargarse de “la gestión, el seguimiento y el cumplimiento” en dominio público, añade Reyes, pero “no podrá” adquirir las concesiones transitorias, pues se trata de un régimen consecuencia de la normativa anterior, la Ley de Costas de 1969, tendente a extinguirse una vez se cumpla el plazo establecido. 

Águeda Borges, representante de los servicios jurídicos de la cadena Riu en Canarias, considera que el Gobierno de Canarias debe tener “toda la gestión sobre esas concesiones” y añade que si el Estado “pretende adoptar alguna resolución sobre eso” una vez se transfieran las competencias, el Ejecutivo regional “tendrá que ir a pedir amparo al Tribunal Constitucional” porque, a su juicio, se estarían invadiendo sus potestades “reflejadas en el Estatuto de Autonomía”.

La construcción de los hoteles y los apartamentos

El hotel Tres Islas se inauguró en 1974 y tres años después, el Oliva Beach. Fondos de pensiones alemanes que invertían en terrenos de Fuerteventura fueron sus promotores: las sociedades Sonco Canarias y Geafond Número Uno Lanzarote, respectivamente, gracias a las licencias otorgadas por el Ayuntamiento de la Oliva. Con la Ley de Costas de 1988 y el deslinde del 22 de mayo de 1992, las dunas de Corralejo se consideraron dominio público y, por ende, las infraestructuras pasaron a ser propiedad del Estado.

A pesar de ello, en distintas fases, se empezaron a construir unos apartamentos cercanos al hotel Oliva Beach a finales de los años ochenta y continuaron ejecutándose a pesar de la orden de la Demarcación de Costas de paralizar las obras por estar ya dentro de dominio público. Y aquí es donde se empieza a complicar todo.

Tal y como recordó en noviembre de 2020 el secretario de Estado de Medio Ambiente, Hugo Morán, en el Congreso —al ser preguntado sobre este asunto por la diputada tinerfeña del PP Ana Zurita—, el 25 de marzo 1992, el Tribunal Superior de Justicia de Canarias estimó un recurso de Geafond Número Uno Lanzarote contra la paralización. Las obras se reanudaron. Aunque el Tribunal Supremo acabó dando la razón a Costas en noviembre de 1999, al estimar su recurso de apelación, la obra ya había concluido con 432 apartamentos y 10 locales comerciales.

En la década de 1990, la cadena Riu absorbe a las sociedades alemanas en Fuerteventura y, con ello, los hoteles. “Nosotros, como grupo Riu, llegamos a ambos hoteles a mitad de los noventa como arrendatarios. En un momento dado, en el caso del Tres Islas, TUI (grupo turístico) nos vende Sonco y la incorporamos al grupo. Geafond prácticamente se deshizo, porque todas las propiedades que tenía se vieron sin posibilidad de desarrollo (al estar en dominio público). Lo que hicieron fue vendernos la sociedad, en la que ya estábamos como arrendatarios”, cuenta Águeda Borges. Hoy Geafond sigue existiendo como sociedad integrada en Riu, ya que solo esa entidad consta como propietaria de los terrenos sobre los que se erige el complejo del Oliva Beach antes de la Ley de Costas de 1988..

Y sobre los apartamentos, Águeda Borge añade que se inauguraron por fases conforme a una licencia del Ayuntamiento otorgada en 1975. “Algunas cosas se habrán hecho antes de la Ley de Costas y otras después, pero eso no es importante porque la expectativa ya estaba”, dice.

En 1979 consta que la finca en la que se ubican los apartamentos se dividió horizontalmente en 442 fincas registrales independientes. Y entre dicha fecha y 1989 se ha acreditado la transmisión mediante escritura pública de compraventa de, al menos, una veintena de fincas a terceras personas. Es decir, Geafond no era la única propietaria del complejo Oliva Beach.

Las concesiones

Para obtener la concesión transitoria en dominio público marítimo-terrestre es preciso que se acrediten unos usos y aprovechamientos existentes a la entrada en vigor de la ley de 1988 y debe constar que quien solicita el permiso pruebe ser el único propietario de los terrenos donde se ubican esos usos. Además, el beneficiario que haya obtenido la concesión no puede modificar los bienes respecto a lo que existía cuando se aprobó la normativa citada, tan solo se permiten acometer obras de reparación, conservación o mantenimiento. 

En agosto de 2002, Geafond (integrada en la cadena Riu) solicita dicha concesión transitoria. Mediante una orden ministerial de julio de 2003, el entonces Ministerio de Medio Ambiente del Gobierno de José María Aznar le concede durante 30 años, prorrogables otros 30 (hasta 2052), el derecho al uso privado del área de 59.769 metros cuadrados de la zona del dominio público, sobre los que se ubica el complejo del hotel y los apartamentos Oliva Beach. Como prueba para acreditar ser titular de las infraestructuras antes de la Ley de 1988, la sociedad aportó una certificación registral en la que constaba como último propietario de la finca donde se ubica el hotel y una historia registral de la finca matriz donde están los apartamentos.

Sin embargo, según ha defendido el actual Ministerio para la Transición Ecológica, la solicitante de la concesión omitió no ser la única titular y una veintena de escrituras estaban a nombre de terceras personas en las 442 fincas divididas. Además, tampoco presentó pruebas de que los apartamentos estuvieran en uso a la entrada en vigor de la Ley de 1988, puesto que estos aún se estaban construyendo y el propio organismo había ordenado su paralización. 

A pesar de que la concesión de 2003 preveía la expedición de un acta de lo construido, lo que hubiera permitido saber si las instalaciones se construyeron en dominio público de manera ilegal, nunca se llegó a materializar. Dado que la solicitante no cumplió con los requisitos exigidos para obtener la concesión transitoria, el actual Gobierno de España considera que la orden de 2003 incurrió en “nulidad de pleno derecho”. Es más, el Consejo de Estado ha estimado en julio de 2021 que los terrenos en los se erigieron los dos hoteles y los apartamentos deberían haber sido considerados playa y no dunas, según la Ley de Costas de 1969 y, por ende, dominio público. Pero de esto se tiene constancia, en principio, más adelante, no al momento de tramitar la concesión.

Esta concesión cambia con la Orden Ministerial del 12 de abril de 2007. Representantes de la sociedad y la Dirección General de Costas acuerdan reducir el plazo de vigencia de la concesión hasta los 10 años. También renunció a los derechos que ostentaba sobre la Isla de Lobos (adquiridos por Riu al integrar a Geafond), se comprometió a demoler el hotel y los apartamentos Oliva Beach en 2017 y obtuvo una concesión transitoria para el Tres Islas de 30 años sin abono de canon.

Desde la perspectiva de la cadena Riu, este hecho, acaecido durante el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, fue “un error, el único que hemos cometido”, señala Águeda Borges. Lo justifica porque dice que entre 2004 y 2005 pretendían hacer una obra de reforma en el hotel. Asegura que obtuvieron la autorización del Ministerio y faltaba la licencia de obras del Ayuntamiento. “Creíamos que la licencia era inminente y desmantelamos el hotel completamente, lo sacamos todos y teníamos a la plantilla en Erte”, añade la representante jurídica de Riu en Canarias. Pero la licencia del Consistorio no llegó y, según relata Águeda Borges, se vieron con el hotel cerrado y en Madrid, “forzados” a firmar “una revocación voluntaria del plazo de concesión que nos habían otorgado”.

Con esta nueva concesión, Águeda Borges asegura que obtuvieron la licencia del Ayuntamiento y se acometió “una reforma muy rápida”. Se reabre el hotel. Es entonces cuando comienza a formarse el colectivo Salvar el Hotel Oliva Beach que, según Águeda Borges, estaba formada por trabajadores de los establecimientos, además de taxistas, comerciantes, hosteleros o asociaciones empresariales y sindicales. Defienden que centenares de familias viven del trabajo generado por los hoteles y los apartamentos, que incluso cuentan con un ciclo integral propio de agua al carecer la zona de abastecimiento público. Las cifras que emplean, estiman en casi unos 1.000 puestos de trabajos directos e indirectos lo que generan las infraestructuras, que a su vez suponen unos 45 millones de euros al año de los que viven unas 700 familias.

A la par, la asociación recaba apoyos políticos, tanto del Ayuntamiento de La Oliva como del Cabildo de Fuerteventura y del Gobierno de Canarias. Ante las acusaciones, sobre todo de ecologistas, a la Cadena Riu de usar a los trabajadores como escudos humanos para hacer chantaje, Águeda Borges replica que han sido “los majoreros” los que se han organizado porque son conscientes de que “Riu tiene muchos hoteles, pero ellos solo tienen el Oliva Beach y el Tres Islas” para trabajar en el municipio.

Paralelamente, durante el Gobierno de Mariano Rajoy, se modifica la Ley de Costas en 2013 y se introduce la posibilidad de que los concesionarios solicitaran prórrogas extraordinarias de hasta 75 años. Un año después, Geafond solicita que se anule la reducción de 2007 y se le otorgue el máximo permiso de ocupación posible al Oliva Beach. “Se consultó a la Abogacía del Estado sobre si era posible revocar la renuncia y consideró que no. Sorprendentemente, sin embargo, la prórroga se concedió en 2016 por 75 años a contar desde 2014”, expuso el secretario de Estado de Medio Ambiente, Hugo Morán, en el Congreso. Pero esta vez incluía canon, de unos 2 millones de euros al año.

“Y nosotros dijimos que solo seríamos capaces de pagar 2 millones de euros si podemos pasar de 3 a 4 estrellas para reposicionar el producto y cobrar una tarifa que haga más viable las 400 nóminas que tenemos que pagar, más el canon”, sostiene Águeda Borges. Este es el argumento que ha repetido la cadena Riu para insistir a Costas que le otorgue la autorización que le permita acometer obras de rehabilitación y reforma, que presenta a través de Geafond a finales de 2017 en la Demarcación de Costas de Las Palmas. 

Mientras se tramita la respuesta, la Demarcación de Costas en Las Palmas remite un escrito a la Dirección General de Madrid en la que adjunta una solicitud presentada por un representante legal una persona que acreditaba ser titular registral de uno de los apartamentos del Oliva Beach. Es ahí cuando el organismo se percata de que Geafond no era el único titular del complejo cuando entró en vigor la Ley de Costas. Y el Gobierno central solicita las certificaciones registrales de cada una de las 442 fincas, comprobando que 20 apartamentos constaban a nombre de terceros antes de que se otorgara la concesión de 2003. Y siguen siendo sus titulares. Esto conllevó la paralización del trámite para autorizar las reformas pretendidas por la empresa hasta resolver el asunto.

Sin embargo, para Águeda Borges, los motivos fueron distintos, de tintes políticos. “En enero de 2018 cesaron al entonces director de la Demarcación de Costas de Las Palmas, Rafael López Orive. Se quedaron sin jefe y prácticamente sin técnicos. Pusieron a un nuevo jefe que duró dos meses. Y entre medias, se hizo la moción de censura a Rajoy y vuelve López Orive en julio”, relata. Una vez Pedro Sánchez es investido presidente del Gobierno el 7 de enero de 2020, Ana Oñoro es nombrada directora general de Costas. “Entonces todo el equipo con el que me había estado reuniendo desaparece”, añade la responsable de servicios jurídicos de Riu en Canarias.

Y sobre la titularidad de los apartamentos, Águeda Borges recuerda que cuando Geafond estaba en manos de los alemanes, “hicieron desde los años ochenta una división de la propiedad horizontal de la finca en la que se asientan los apartamentos”. “¿Que el Ministerio diga que no los conocía? Imposible, están en el registro. ¿Por qué el Ministerio no los llamó? No lo sé. ¿Esos señores tienen derecho a su propia concesión por apartamento? Por supuesto”, remarca. 

De hecho, estima que es el propio Gobierno de España quien cometió un error al no concurrir todos los propietarios de los terrenos en el procedimiento del deslinde de 1992, que a su juicio puede implicar la nulidad de la línea trazada. “Es un problema que tiene el Ministerio con esta gente, pero no nos pueden imputar que haya titulares que ellos no conocen”, añade.

La revisión de oficio y las caducidades

Al tener conocimiento de que terceras personas eran titulares de una veintena de apartamentos a la entrada en vigor de la Ley de 1988 y Geafond no era la única propietaria en el momento de firmar la concesión de 2003, se inicia un expediente de revisión de oficio en septiembre de 2020, con el visto favorable de la Abogacía del Estado, que debía resolverse en un plazo seis meses. En julio de 2021, en un informe firmado por la entonces ministra para la Transición Ecológica María Teresa Fernández de la Vega Sanz, el Consejo de Estado expone las irregularidades detectadas, tanto en la exclusión de las infraestructuras del dominio público en el deslinde trazado en 1970, como la posible nulidad de la Orden Ministerial de 2003 para el Oliva Beach y los apartamentos. Pero para acreditar estos puntos precisaba de numerosa documentación que no constaba en el expediente tramitado. 

El Consejo de Estado también declaraba la caducidad del expediente de revisión de oficio al haber transcurrido el plazo de seis meses para dictar una resolución e instaba a iniciar un nuevo procedimiento o tomar otras alternativas, como la caducidad de la concesión o su rescate. El Ministerio tomó la decisión de archivarlo y el presidente del Cabildo de Fuerteventura mantuvo un encuentro con Águeda Borgues en el que ambos celebraron esta decisión, que achacaron a la lucha coordinada de administraciones locales, sindicatos y trabajadores por salvar los puestos de trabajo.

Poco después, en septiembre, el Ministerio para la Transición Ecológica inició el expediente para declarar la caducidad de la concesión del dominio público que ocupa el hotel Tres Islas, que gozaba del permiso de 30 años (hasta 2027) en una parcela de 30.438 metros cuadrados, por unas obras acometidas el mismo año que obtuvo la concesión transitoria. La empresa había llevado a cabo actuaciones en la última planta en la que se ubicaba el Spa, añadiendo un jacuzzi, techándola y construyendo habitaciones. Esto aumentó levemente el volumen de la terraza, algo prohibido por la autorización de ocupación: solo se pueden efectuar obras de reparación y mejora siempre que no impliquen agrandamiento de la infraestructura. Por ello, pagó una sanción de 12.000 euros dos años después.

“Nos pusieron una sanción, la recurrimos, no nos dieron la razón, pagamos y eso se quedó ahí. De repente la resucitan y nos abren un expediente de caducidad” lamenta Águeda Borges, quien no esconde que considera esta acción “una venganza personal por el archivo de la revisión de oficio del Oliva Beach”. Sin embargo, la empresa debía haber derribado las obras que aumentaban el volumen de la infraestructura. Al no llevar a cabo esta actuación, en 2020 el Ministerio le recuerda a Riu que debe demoler las actuaciones que incumplían la normativa por la que tenía en concesión el hotel. Un año después, al comprobar Costas que el inmueble sigue igual, se comienza a tramitar el expediente de caducidad.

El Oliva Beach tomó un camino similar hasta que el Ministerio de Transición Ecológica inició el expediente de caducidad de la concesión del dominio público del complejo, que se incoó en julio de este año, el mismo mes en el que el presidente del Gobierno de Canarias, Ángel Víctor Torres, y la ministra Teresa Ribera firmaban el traspaso de competencias de Costas. En marzo de este año se sancionó a Riu con más de 200.000 euros por ejecutar obras que aumentaban el volumen del inmueble. En concreto, se le acusaba de instalar una tienda y una pista de tenis, vallar la parcela, construir aparcamientos y una carretera e incluir zonas ajardinadas, contenedores y depósito de agua.

“De manera mecánica y organizada tuvimos unas nueve batidas de inspección del Oliva Beach. Después de la novena inspección, nos abren un expediente sancionador. Decían que teníamos una grieta en un depósito de agua, que teníamos una depuradora sin funcionar, que teníamos un bazar que no es turístico, que habíamos puesto una valla perimetral que está desde hace 30 años en el hotel; que teníamos una zona de parking, que también lleva 30 años hecho; una cancha de tenis, que cuenta con 30 años puesta, porque lo que hicimos fue quitar otra”, critica Águeda Borges. 

Además, la representante de los servicios jurídicos de Riu en Canarias sostiene que “la sanción se tramitó a toda pastilla; aún estamos en trámite de recurso contencioso y ya se ha abierto el expediente de caducidad de la concesión del Oliva Beach sin siquiera esperar a la resolución en firme de la sanción que nos imponen”. 

Paralelamente, la asociación Salvar el Oliva Beach ha llevado a cabo diversos actos de protesta para reclamar que se mantengan los inmuebles, desde una manifestación en Puerto del Rosario en febrero de este año, hasta otras similares en Madrid o incluso Bruselas. Cuenta con el apoyo del Ayuntamiento de La Oliva y el Cabildo de Fuerteventura de forma fehaciente. Desde la Corporación Insular, su presidente Sergio Lloret criticó durante la celebración de un encuentro junto al Consistorio que el Ministerio “rebuscara expedientes” y mostró su preocupación acerca de cómo se llevarían a cabo las transferencias en Costas. 

Sin embargo, el Defensor del Pueblo respaldó la legalidad del expediente de caducidad del Oliva Beach en respuesta a las quejas del Ayuntamiento de La Oliva. La cadena propietaria del hotel ha realizado “obras e instalaciones en dominio público marítimo-terrestre sin título habilitante y se ha aumentado el volumen y la superficie de las instalaciones existentes”, reseñó la institución presidida por Ángel Gabilondo, que estima que “todo ello está sancionado con la caducidad en la propia concesión, además de la multa que ya se la ha impuesto al titular”.