Ayudas al alquiler, viviendas asequibles y control de precios para evitar una nueva oleada de desahucios tras la COVID-19

Aunque España parece haber superado la primera oleada de la crisis sanitaria por el coronavirus, los expertos advierten de que apenas hemos empezado a sentir el impacto de la crisis económica y social. El acceso a la vivienda, con los precios del alquiler disparados en los últimos años, ha estado en el centro del debate social, especialmente en las ciudades afectadas por la centralización del empleo en la economía del conocimiento y los conflictos con el alquiler vacacional. El coronavirus ha agitado los tres pilares de esta crisis, disparando el paro y paralizando el turismo a la vez que se pide a la población que se quede en casa todo lo posible.

Eduardo González de Molina, investigador grancanario de políticas de vivienda del GovLab de la Universidad de Nueva York y estudiante de doctorado en Vivienda en la Universidad Pompeu Fabra y el Ayuntamiento de Barcelona, analiza en esta entrevista cómo afectará el coronavirus a la accesibilidad de la vivienda y qué opciones hay sobre la mesa para solucionar el conflicto.

¿Cómo crees que afectará la crisis sanitaria al mercado de vivienda? ¿La caída de la demanda abaratará los alquileres?

La crisis del coronavirus es muy particular, porque afecta a la oferta y a la demanda. Tenemos una demanda que ha perdido capacidad adquisitiva y, por lo tanto, va a tener problemas para comprar vivienda o para pagar el alquiler. A su vez, es una crisis de oferta, porque las bajadas de precio van a reducir la promoción de nueva vivienda.

La crisis de la COVID-19 es una especie de tercera oleada de crisis del sistema de vivienda que viene sobre dos crisis que todavía no se han solucionado, que son la crisis de la burbuja inmobiliaria de 2008 y la crisis de la burbuja de los alquileres que empezó aproximadamente en 2015 en las zonas urbanas y turísticas.

Habrá una bajada de los precios del alquiler, pero será una rebaja mínima, y la caída más acuciada será en los precios de compraventa. Hay datos ya que muestran que en marzo se redujo la compraventa un 17% y la firma de hipotecas un 28%. Sin embargo, hay dos efectos que se contradicen: uno es la menor capacidad adquisitiva de los inquilinos, que debería ver una disminución progresiva de los precios del alquiler, y el otro es el aumento de la demanda, al no poder acceder las familias a la vivienda en propiedad, incrementando las rentas.  A su vez, si no hay segundas o terceras oleadas del virus, es probable que haya una recuperación rápida de los precios y que desaparezca lo poco que han caído. De todas formas, será un ajuste de mínimos.

El turismo es uno de los sectores más afectados por la pandemia y también uno de los más criticados como culpable de la subida de los alquileres. ¿Cómo crees que su evolución afectará al acceso a la vivienda?

Una cosa que se ha visto claramente con la crisis sanitaria es que el movimiento de vivienda habitual al mercado turístico, aunque algunos lo nieguen, reduce la disponibilidad de vivienda habitual y calienta el mercado del alquiler sin darle solución al ciudadano. Gracias a la crisis de la COVID-19 se ha visto que muchos propietarios que tenían sus casas en alquiler turístico lo han pasado al mercado de vivienda habitual, aunque muchos lo hagan de manera temporal esperando a la recuperación del turismo. La vivienda turística es un modelo claramente depredador y hay que regularlo y controlarlo.

En Barcelona, hemos decidido que tiene que haber una proporción de vivienda turística y vivienda habitual mucho más equilibrada, limitando las licencias en las zonas históricas más demandadas. Esta es una línea que tienen que seguir comunidades turísticas como Canarias o podemos poner en riesgo el derecho de vivir en tu propio barrio. Deben limitarse las licencias y repartirse entre los distintos barrios de la ciudad, y la clave está en que haya inspección. Barcelona tiene un departamento de disciplina de vivienda que hace cumplir a través de inspecciones y sanciones el buen uso de la vivienda. No puede ser que en Canarias haya muchas viviendas turísticas ilegales y sin tributar disponibles sin control en las plataformas digitales.

Tu respuesta me muestra una visión pesimista de la situación actual y de la evolución a futuro. ¿Cómo definirías la situación actual del sistema de vivienda?

El sistema de vivienda en España está sin duda en una situación de crisis total. Tenemos que tomar medidas para cumplir con el mandato europeo de que los ciudadanos no paguen más de un tercio de sus ingresos en el alquiler y nuestro mandato constitucional de garantizar el derecho a la vivienda. En España tenemos la mayor sobrecarga de Europa (los inquilinos destinan de media un 37% de sus ingresos al alquiler).

¿Qué medidas propones para facilitar el acceso a la vivienda de toda la población?

Una opción es ampliar la oferta en el mercado del alquiler promoviendo obra nueva diseñada desde su inicio para el alquiler, lo denominado build to rent. Hay que conseguir que haya viviendas que, desde su concepción, sean asequibles y tengan el precio regulado, por ejemplo a través de un régimen de precio controlado de vivienda de protección oficial. También es importante que esta protección se mantenga en el tiempo sin permitir su transferencia al mercado de compraventa como se ha hecho hasta ahora.

Para conseguirlo, sin duda la mejor opción es la colaboración público-privada. Es verdad que el sector privado tendrá menores beneficios, pero estarán más asegurados. Por su parte, al sector público le viene bien la aportación de capital privado. La colaboración puede permitir la construcción de vivienda asequible, no solo para gente en riesgo de exclusión social como se ha hecho hasta ahora limitándose a un impacto residual, sino ampliando a una escala nunca vista el número de viviendas disponibles para jóvenes, trabajadores en situaciones precarias, familias monoparentales con problemas para pagar el alquiler, pero con ingresos, a los que la política de vivienda actual no le da solución alguna. Sin embargo, esta es una política con resultados a medio y largo plazo.

Una solución a corto plazo puede ser el incremento de las ayudas al alquiler mientras se va construyendo. Esto es especialmente importante en un momento de crisis como el actual. El riesgo de la crisis de la COVID-19, si no se toman medidas, es que tengamos una nueva oleada de desahucios y un grave problema de exclusión residencial. Por ejemplo, el Gobierno de Canarias hizo una política de ayudas al alquiler a fondo perdido como respuesta a la crisis bastante más ambiciosa e interesante que la del Gobierno de España, que tenía forma de préstamos. La medida creó un aluvión de peticiones que superó las expectativas del Gobierno regional y han tenido que ampliar la partida presupuestaria. Así se ha conseguido, aunque sea temporalmente, que no vayamos a una crisis de desahucios más grave.

Para cerrar el cuadro, yo defiendo la regulación de los precios del alquiler para evitar que, cuando llegue la recuperación económica, los precios suban de forma desproporcionada. Hay muchas fórmulas, pero la idea es que los precios del alquiler estén referenciados y solo puedan subir de máximo entre un 5% y un 10% para permitir que no haya vaivenes en el precio que impidan la accesibilidad. 

Todas las medidas que mencionas tienen como objetivo impedir una oleada de desahucios o evitar una subida acelerada de los precios, pero la situación actual en España y Canarias ya es muy grave. ¿Hay alguna medida que no solo frene un empeoramiento, sino que reduzca activamente los precios y facilite la accesibilidad?

No. A mi juicio, no las hay. Si regulas los precios del alquiler, puedes capar las subidas, pero sobre un precio ya establecido. Hacer una política de reducción masiva de precios pude tener dificultades jurídicas yendo contra la libertad de contrato y puede significar que a los propietarios les deje de interesar el mercado del alquiler, reduciendo la oferta y subiendo finalmente los precios.

A corto plazo, las ayudas pueden tener un efecto similar, aunque contrarrestan una bajada de precio, pero a medio y largo plazo la única solución es que haya más viviendas de alquiler para que el interés del inquilino y el propietario estén representados.

Estamos hablando principalmente de los precios del alquiler, que es la crisis más acuciante actualmente, pero conlleva un cambio de paradigma en España, donde históricamente ha primado la vivienda en propiedad. ¿Qué impacto tiene en la igualdad de oportunidades la transición generalizada hacia el alquiler?

Uno de los factores determinantes de la desigualdad en España es la herencia de vivienda. Hay una diferencia muy importante entre las familias que le pueden dar a sus hijos una vivienda en propiedad y aquellos que no. El problema es especialmente grave en las áreas metropolitanas y turísticas, que es donde están los puestos de trabajo. Si la población no puede comprar una vivienda o tener una vivienda asequible donde va a trabajar, estás condenando a parte de la población a no tener ahorros y, sin capacidad de ahorro, no pueden participar del crecimiento económico como los demás.

Además, este sistema de inseguridad habitacional acelera los efectos de la gentrificación, que crea una suerte de fragmentación por clases de la ciudad. Así, sin mezcla social en los barrios, se incrementan las ventajas de los ya aventajados y las desventajas de los desventajados.

¿Se puede volver a un sistema de propietarios? ¿Mejoraría el acceso a la vivienda y la igualdad de oportunidades?

Hay sectores económicos que intentan seducir a los poderes públicos para volver a potenciar la vivienda en propiedad, pero en España ya hemos llegado al límite. En 1959, con el gran cambio de rumbo de la política de vivienda en el país con la creación del Ministerio de Vivienda con Franco, partíamos de un mercado en el que el 49% de las familias vivía en casas de su propiedad y el 51% vivía en alquiler. Hemos pasado, a través de una política conscientemente pro propiedad y anti alquiler desde los poderes públicos y económicos a que casi el 77% del stock de vivienda sea de propiedad y solo el 23% sea de alquiler, convirtiéndose en uno de los sistemas de vivienda más desequilibrados de Europa.

Meternos en una dinámica de endeudamiento familiar para la compra de vivienda cuando el mercado laboral no da señales de recuperación estable es volver a caer en los mismos problemas que causaron la crisis inmobiliaria. Hay sectores económicos que quieren que vuelan los incentivos fiscales a la compra, como se ha hecho en el Reino Unido, pero las evaluaciones de los resultados de estas políticas son demoledoras. Se han dedicado ingentes cantidades de recursos públicos a ayudar a aquellos a los que ya les iba bien. 

Lo más interesante es que el alquiler recupere terreno frente a la propiedad, sobre todo en las áreas metropolitanas, para permitir la flexibilidad de acuerdo con el nuevo mercado laboral donde no hay trabajos de por vida. Esto se puede conseguir a través de la construcción de viviendas industriales de manera táctica en los huecos que quedan en las ciudades ya construidas, movilizando viviendas en desuso, o, aunque sea caro, con la compra de edificios residenciales disponibles en el mercado.