El futuro del alquiler vacacional en Canarias tras seis años del ‘fallido’ intento de limitarlo

El número de viviendas turísticas se incrementó el pasado año en Canarias. Según los datos de la Consejería de Turismo del Gobierno regional, pese a la pandemia, el total de pisos de este tipo inscritos en el Registro General Turístico es de 27.804, unos 4.500 más que en marzo de 2020. No obstante, el último mapa del Instituto Nacional de Estadística (INE), donde reflejaba la realidad de esta actividad por municipios, muestra que en el Archipiélago se cuenta con un número superior: 37.791. Esta cifra supone un 3,63% sobre el total de viviendas, la relación más alta si se compara con el resto de autonomías. La actividad ha resistido en las Islas a pesar de los intentos por ponerle límites, primero con un reglamento regional en 2015 que ha sido modificado tras varias sentencias, después con un proyecto de ley a finales de la pasada legislatura; y ahora, en plena pandemia, los pisos turísticos abren de forma intermitente o se pasan al mercado de alquiler tradicional. 

El turismo atraviesa su peor momento en las Islas y el escenario se ha vuelto aún más pesimista con el avance de la tercera ola de la pandemia. El departamento que dirige Yaiza Castilla (ASG) no se plantea en estos momentos modificar los límites a la vivienda vacacional, actualmente regulada por el reglamento impulsado por Coalición Canaria en 2015. Desde entonces, varias sentencias han anulado artículos del mismo al considerar que sí que puede ofertarse este tipo de modalidad en zonas turísticas, que puede alquilarse una vivienda por habitaciones o que el decreto “infringía la libertad de empresa”. Desde la actual consejería subrayan que “se entiende innecesaria una regulación jurídica del alquiler vacacional como actividad turística”, que es su ámbito competencial. El reglamento además ya fue modificado en los puntos que generaban mayor conflicto, los que tenían que ver con usos urbanísticos, algo para lo que “existe capacidad de regulación conforme al principio de autonomía local”.

Precisamente, en este intento de regulación, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria actualizaba su Plan General de Ordenación (PGO) el pasado verano y colocaba a la vivienda vacacional como actividad turística, de manera que se rija como un local de negocio que debe desarrollar su actividad por debajo del uso residencial, es decir, en las plantas más bajas del edificio para que no se entremezclen clientes y vecinos. “Lo hemos colocado donde va”, afirmaba el concejal de Urbanismo de la capital de la isla, Javier Doreste, que explicaba a esta redacción que no está en contra de la vivienda vacacional, ya que en barrios como San Nicolás puede ayudar a dinamizar su economía, pero en otros como Guanarteme o La Isleta, teme que terminen desapareciendo los residentes de sus barrios. Por ello, sí que cree que el Gobierno regional debe regular mejor y dar instrumentos a los consistorios en esta materia. No obstante, afirma que está dispuesto a sentarse a hablar con los colectivos implicados. 

La Asociación Canaria de Alquiler Vacacional (ASCAV) ha recurrido ese plan de ordenación al considerar que aboca al cierre del 98% de la actividad en la ciudad. Además, considera que la medida favorece a grandes propietarios de edificios turísticos en detrimento de las familias. La presidenta de la asociación, Doris Borrego, apunta que ya existe una sentencia que da la razón a un vecino de la capital grancanaria al no considerar válida la interpretación de vivienda vacacional como “terciaria” o local destinado al uso de alojamiento turístico.

A finales de la pasada legislatura se impulsó un nuevo proyecto de ley que volvía a tratar de limitar la vivienda vacacional en Canarias. La idea era prohibirlo en zonas turísticas y reforzar los requisitos para destinar una vivienda a este fin. La iniciativa llevó a que se produjeran movilizaciones en la calle a través de la Plataforma de Afectados por La Ley Turística. La actual Consejería insiste en que “desde el punto de vista turístico ya existe una regulación de la tipología de vivienda vacacional que se ha ido depurando a través de varias resoluciones judiciales”, y añade que si se quisieran establecer limitaciones en relación con las distintas zonas de las islas o de los municipios, son los ayuntamientos o cabildos, dependiendo de las limitaciones en cuanto a zonas concretas que se quieran establecer, quienes tendrían que dictar las ordenanzas necesarias, definiendo las limitaciones que se consideren en relación con el uso de las viviendas existentes como viviendas vacacionales.

Alquiler vacacional en época de pandemia 

La presidenta de ASCAV subraya que cerca de un 25% de las viviendas vacacionales de las Islas se han marchado temporalmente al mercado tradicional del alquiler. No obstante, le preocupa que gran parte de los pisos abandonen la actividad, ya que según un estudio de la Universidad de Salamanca, el turista que “elige esta modalidad de alojamiento prefiere cambiar de destino que de modo de hospedarse”, algo que cree que perjudica a Canarias, porque podría perder visitantes que no encuentren esta oferta. Una ventaja de estas viviendas con respecto a los hoteles es que pueden abrir y cerrar con más facilidad. Borrego explica que parte de la ocupación se mantuvo en estas viviendas durante el verano, gracias a buenos datos que registraba la pandemia en las Islas, “lo que provocó un respiro a propietarios y gestores tras el confinamento”. Ahora, parte de la oferta se mantiene abierta con clientes que prefieren hacer las cuarentenas en estos establecimientos que en su países, con teletrabajadores o nómadas digitales, así como personas que la alquilan por un tiempo para desarrollar un proyecto o una iniciativa artística. 

ASCAV es partidaria de mantener el real decreto de Canarias en los términos en los que se encuentra actualmente publicado. Además, reclama que el sector pueda ser beneficiario de las ayudas anunciadas por el Gobierno regional para hacer frente a la crisis desatada por la pandemia. Doris Borrego indica que en verano no toda la oferta alojativa corrió con la misma suerte, especialmente las casas situadas al norte de las Islas. Afirma que muchas familias están pagando la hipoteca o reformas de estas viviendas y ahora les falta liquidez, por lo que las ayudas pueden ser clave para reforzar un sector que estima que jugará un importante papel en esta crisis. De hecho, confía en que con la apertura de fronteras los viajeros preferirán alojarse en lugares aislados y en contacto con la naturaleza. 

Sobre la estrategia del Gobierno de Canarias de captar nómadas digitales o teletrabajadores por largas temporadas en las Islas, la Consejería de Turismo señala que este perfil prefiere un tipo de vivienda más parecido a un coliving que a la vivienda vacacional, donde puedan tener su independencia pero a la vez espacios comunes donde compartir experiencias. Desde el departamento de Yaiza Castilla explican que hay empresarios que ya apuestan por este tipo de negocio.

Un mercado muy diferente según la zona

La Comisión Nacional del Mercado y la Competencia (CNMC) concluyó en 2018 que no hay evidencia de que el Airbnb contribuya a la subida de precios de la vivienda residencial y se opuso a las normativas impuestas en distintas comunidades. No obstante, en barrios de la capital grancanaria donde hay más oferta de este tipo de vivienda se constata que el precio del alquiler es más elevado, un fenómeno que se arrastra desde la crisis que afectó a las hipotecas en 2007 y que también se ve agravado por la falta de vivienda social, en parálisis desde hace más de diez años y que pretende desarrollarse en esta legislatura. 

El alquiler vacacional ha permitido dinamizar la economía especialmente en zonas rurales. Por ello, su importancia es destacable en islas como La Palma, La Gomera o El Hierro, con menos planta hotelera, pero en otras zonas sí que ha dificultado que se encuentre un piso en alquiler en régimen tradicional ya que en época de bonanza puede resultar más rentable alquilar como vivienda vacacional que como residencial. Se trata principalmente de Lanzarote o Fuerteventura, donde hay épocas en las que es más fácil localizar una vivienda en este régimen, con precio más elevado, que para un contrato anual. La situación ha sido denunciada varias veces por determinados colectivos, como los docentes que se trasladan en septiembre a cubrir puestos vacantes a esas Islas. 

En el mapa de municipios con vivienda vacacional publicado por el INE recientemente llama en especial la atención el caso de La Oliva, entre las zonas de España con más viviendas de este tipo. En concreto, cuenta con 2.598 viviendas destinadas a este fin, lo que supone un 23,1% del total de viviendas del municipio turístico del norte de Fuerteventura. En Lanzarote, destaca los casos de Haría y Yaiza con 533 el primero y 1.711 el segundo, que representa un 14% del total de viviendas en ambos. También en esa isla destaca Teguise, con 1.357 viviendas vacacionales, un 12,2 % del total de pisos del municipio. Adeje, uno de los principales enclaves turísticos de Tenerife, sobresale en la isla con 3.213 viviendas vacacionales, un 13,6% sobre el total de casas disponibles en la zona.