La futura ley canaria del alquiler vacacional no establece incentivos a propietarios para cambiar el uso turístico de la vivienda a residencial, tampoco contempla la creación de equipos capaces de fiscalizar el mercado irregular ni impuestos exclusivos a propietarios. El anteproyecto de la norma, presentado este miércoles, delega la mayor parte de la regulación sobre este asunto a los ayuntamientos. Estos deberán determinar en los planeamientos urbanísticos un número máximo de licencias para que el porcentaje de pisos turísticos en cada núcleo poblacional nunca supere el 10% del total de la edificabilidad municipal. Un antiguo concejal de Urbanismo consultado considera que imponer cotos sin prometer medios de control no sirve para mucho. En el Archipiélago ya hay territorios donde el porcentaje de pisos de esta índole ya supera el 20%.
El texto acordado por la Consejería de Turismo y Empleo, dirigida por Jessica de León, del Partido Popular (PP), estará los próximos 20 días hábiles en exposición pública, hasta el próximo 2 de mayo. Durante ese plazo podrán presentarse alegaciones. La intención del Gobierno canario es aprobar la orden este año, aunque está por ver cuándo.
El documento encomienda gran parte de la ordenación de las viviendas vacacionales a los ayuntamientos. Son ellos los que tendrán que reservar, como mínimo, el 90% de la “edificabilidad residencial prevista” (el 80% en el caso de las Islas Verdes) para uso residencial que, según una portavoz de la Consejería, también hace referencia a lo ya construido. El resto podrá utilizarse con fines turísticos y otras actividades económicas “garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social”. Las entidades locales podrán jugar de todos modos con estas ratios siempre y cuando lo justifiquen.
El mecanismo no es nuevo. Consistorios de las Islas ya han formulado límites al alquiler vacacional por esta vía implantando un tope de licencias mediante planes parciales u ordenanzas. Un antiguo concejal de Urbanismo consultado por Canarias Ahora recuerda que hacerlo, sin embargo, no sirve de nada si ello no va acompañado de más medios para luchar contra la oferta irregular del alquiler vacacional, capaz de sumar cientos de anuncios en portales como Airbnb o Vrbo. La consejera De León ha anunciado que intentará “de forma inmediata” firmar un protocolo de actuación con las plataformas que los comercializan para “poner coto” a este mercado, creado al margen de la ley. El anteproyecto de la norma que ha publicado esta semana, no obstante, no recoge nada por el estilo.
La “edificabilidad residencial prevista” también es un concepto por precisar. Por ejemplo, en La Oliva, en el norte de Fuerteventura, el 21,46% de las 16.893 viviendas censadas son vacacionales. Pero el planeamiento prevé que en esa localidad haya 9.530 pisos más, haciendo que el porcentaje de casas turísticas pase, entonces, al 13,71%, un valor aún por encima del límite que quiere establecer el Ejecutivo regional. Eso significa que La Oliva debe reducir, sí o sí, la cantidad de licencias que tiene repartidas actualmente por la zona. Pero esa estimación de decrecimiento, según explican fuentes de Turismo y Empleo, aún no ha sido estudiada.
La ley indica que las corporaciones locales no podrán permitir “concentraciones territoriales” de las viviendas vacacionales que alteren el ansiado equilibrio territorial que repite De León. No queda muy claro cómo harán esto, porque en las Islas ya hay puntos calientes de alquiler turístico, como Guanarteme, en la capital grancanaria, con repercusiones “incuestionables” sobre los medios social y natural, reconoce el propio texto. Y en estas, por reiterar, podrá seguir habiendo casas destinadas a esta actividad económica siempre y cuando cumplan una serie de requisitos.
Para la habilitación del uso turístico de la vivienda, es necesaria la suficiencia de suelo calificado para ello (el 10% mencionado anteriormente); que el municipio no haya sido declarado zona de mercado residencial tensionado y que, en resumidas cuentas, no se ponga “en riesgo” la protección del entorno urbano ni natural. También hay otras determinaciones de directa aplicación, como un conjunto de obligaciones técnicas en el hogar o que, en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, las comunidades de vecinos no impidan este tipo de actividad.
Las personas que quieran beneficiarse económicamente del alquiler vacacional tan solo tendrán que presentar una declaración responsable “cualificada”, insiste una portavoz de la Consejería, que cuente con una memoria técnica, cédula urbanística y certificación registral. Esa declaración tendrá un plazo de cinco años y podrá renovarse si se siguen cumpliendo todos los requisitos citados. Con respecto a los casi 54.000 pisos turísticos que existen en estos momentos en Canarias, el equivalente a 400 hoteles con 500 plazas de alojamiento cada uno, la norma dará un plazo de cinco años para que estos también cumplan con esas condiciones, que van desde tener una calificación energética mínima de clase B en edificaciones posteriores a 2008 a disponer de un sistema de generación de agua caliente sanitaria (ACS) mediante placas solares u otras instalaciones de energías renovables.
En caso de superar todos estos condicionantes, las cerca de 54.000 viviendas vacacionales (y todas las que se sumen de aquí a la aprobación definitiva de la ley), podrán renovar por otros cinco años más la licencia. Es decir, la oferta actual apenas sufrirá mermas en la próxima década. Pasará de haber declaraciones responsables presentadas al amparo de un simple reglamento turístico, aprobado en 2015, a unas que “permitan la implantación de esta actividad conforme a criterios de sostenibilidad”. Y desde 2035 en adelante, por poner una fecha estimable, en todos los municipios del Archipiélago podrán consolidarse un máximo de diez casas con fines turísticos por cada 100. Esta estrategia “liberaliza la posibilidad de que los pisos turísticos presenten este uso durante décadas”, dejando atrás el fin originario de un inmueble, el residencial, opina Alejandro Armas, doctor en Geografía por la Universidad de La Laguna (ULL).
Por otro lado, la futura ley permite prórrogas de hasta 20 años si el propietario de la vivienda turística pone otra en el mercado residencial. Lo que no hace, eso sí, es aplicar impuestos o tasas exclusivas a propietarios para redistribuir la riqueza generada, delimitar esta actividad económica a las casas donde los dueños también residen, como ha acordado la ciudad de Nueva York, o prometer beneficios fiscales para aquellos propietarios que salten del mercado vacacional al residencial, una propuesta instaurada en Lisboa.