Cuando Emiliano García-Page pronunció su discurso de investidura en julio de 2015, en España los desahucios estaban a la orden del día. Su anuncio de una “ley social de vivienda” que luego desgranaría en posteriores intervenciones se materializó en uno de los anteproyectos de ley más complejos de la presente legislatura: una nueva normativa castellano-manchega que tras pasar por información pública y recibir decenas de alegaciones, ya resueltas, está actualmente en manos de los servicios jurídicos de la Administración regional para poder recibir luz verde del Consejo de Gobierno y pasar posteriormente por su trámite en las Cortes castellano-manchegas. ¿Hay tiempo antes de que se disuelva el Parlamento autonómico y termine la legislatura en marzo de 2019? Materialmente sí lo hay, pero la normativa es muy compleja y amplia y es posible que el trámite de enmiendas se alargue.
Según nos explica el director general de Vivienda y Urbanismo, José Antonio Carrillo, ahora el gabinete jurídico y el Consejo Consultivo deben hacer sus respectivos informes sobre el anteproyecto. Pero también recuerda otra cuestión: el Gobierno de Pedro Sánchez está preparando a su vez el anteproyecto de una nueva ley estatal básica de vivienda. Esto no tiene por qué afectar a la norma castellano-manchega (al contrario, vendría a clarificar muchas cuestiones que han sido objeto de conflictos competenciales) pero sí que el texto debería “armonizarse” una vez conocido el que prepara el Ejecutivo central.
En principio, la Ley de Vivienda de Castilla-La Mancha cuenta con el respaldo de Podemos, socio de Gobierno. Uno de sus bloques más novedosos es el que regula el rescate habitacional y busca combatir los desahucios, y es uno de los tres pilares del Plan de Garantías Ciudadanas del que la formación morada ha hecho bandera desde que entró a formar parte del Gobierno de García-Page. “No nos ha dicho que haya algo que no les guste, ni ningún contenido que no haya respaldado”, confirma el director general. Es decir, en las Cortes tendría la mayoría suficiente para prosperar.
El enfoque de esta norma es principalmente social. Y uno de sus objetivos está enfocado principalmente en la lucha contra los desahucios: la Administración autonómica podrá multar por infracción grave a los bancos que, entre otras cosas, no ofrezcan alquileres sociales antes desahuciar. Estas multas podrán ser por importes que van de los 3.000 a los 30.000 euros, aunque puede haber mayores sanciones en función del beneficio obtenido por la infracción.
Las multas a los bancos serán de último recurso
A la mayoría de entidades financieras no les ha gustado. El Gobierno castellano-manchego ha tenido que explicar a muchas de ellas que la cuestión sancionadora es de último recurso, se produce “al final del camino”: solo se penalizarán aquellas situaciones de viviendas vacías de carácter injustificado. “Hay que darle a la vivienda el uso que merece y que establece la Constitución. Solo en caso contrario la Administración responderá. Es una ley constructiva”, avisa el director general de Urbanismo.
Entre los objetivos de la ley, tal y como ha ido desgranando eldiarioclm.es durante el presente año, se encuentra dar respuesta a las situaciones de riesgo o pérdida de vivienda que han aparecido como consecuencia de la crisis económica, así como evitar los usos inadecuados de las viviendas y promover su utilización con cumplimiento de la función y el uso social. Para ello, penaliza las actuaciones “contrarias al derecho a la vivienda y a la dignidad y adecuación de los espacios”, delimita el contenido de la función social de la propiedad y busca “prestigiar” el parque de vivienda de protección pública.
Es el motivo por el que establece en primer lugar los colectivos de “atención preferente” en el acceso a la vivienda, como son los jóvenes menores de 36 años, las personas dependientes o con discapacidad, las familias monoparentales con hijos o hijas, las familias numerosas o con dependientes a su cargo, las mujeres víctimas de violencia de género y las víctimas del terrorismo. Ahora, añade también a estos colectivos a los deudores hipotecarios desahuciados en procedimientos de ejecución e inmersos en procesos de intervención social.
Junto a ello, se establece por primera vez la regulación de las situaciones de emergencia habitacional, que además es uno de los tres pilares del Plan de Garantías Ciudadanas de Podemos. De hecho, en varias ocasiones tanto la consejera del Plan de Garantías, Inmaculada Herranz, como el vicepresidente segundo, José García Molina (ambos de la formación morada) se han referido a su participación en la nueva normativa. Estas medidas ocupan buena parte del anteproyecto, y se definen como aquellas dirigidas a personas o unidades de convivencia que estén en riesgo de pérdida de vivienda habitual por dificultades económicas sobrevenidas.
Pero, ¿cuáles son las medidas específicas? A este respecto, la Junta quiere paliar las dificultades de pago de cuotas hipotecarias, rentas de alquiler y otros gastos cuando así sea necesario. Para ello, asumirá funciones específicas de actuación en situaciones de emergencia habitacional: mediación extrajudicial, asesoramiento jurídico especializado en casos de sobreendeudamiento, reestructuración de la deuda hipotecaria, impago o retraso de las cuotas, dación en pago de la vivienda habitual y control de la previsión de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario o contrato de alquiler.
Los Servicios Públicos de Vivienda también orientarán en cuestiones de alojamiento temporal para personas con necesidades de atención especial a causa de la pérdida de su vivienda y realizarán tareas de mediación e intermediación. En realidad, supone la regulación por ley de las actuales ‘Oficinas Antidesahucios’ que ya operan en las cinco provincias y que forman parte de las Comisiones Provinciales de Vivienda. Estos últimos órganos serán los encargados de valorar las situaciones de emergencia junto con “agentes especializados” en el ámbito de la gestión de la vivienda y de los servicios sociales.
Una de las novedades más importantes de la Ley son las obligaciones que establece el Gobierno de Castilla-La Mancha para las entidades financieras. Les impone que comuniquen a la Administración la existencia de situaciones de riesgo de pérdida de vivienda habitual como consecuencia del impago de cuotas o de alquiler. Con ello quiere ejercer previamente ese papel de orientación que se otorga a los Servicios de Vivienda. También les obliga a ofrecer un alquiler social a personas en situación de emergencia habitacional antes de la firma de una compraventa derivada de la imposibilidad del prestatario de devolver ese préstamo. Será el banco o la inmobiliaria quien deba comprobar las circunstancias de la persona afectada, pidiéndosela a esta última o a los servicios sociales.
Igualmente, antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler, las entidades financieras deberán comunicar esa circunstancia al Servicio de Vivienda y paralelamente ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social si el procedimiento afecta a personas sin una alternativa propia de vivienda. Una vez verificada la situación de emergencia habitacional y formulada la oferta de alquiler social, si los afectados rechazan la oferta, el demandante o adquiriente sí que puede iniciar el procedimiento judicial.
¿Cómo se controlarán las viviendas desocupadas?
Por otro lado, el anteproyecto incorpora medidas de fomento y de intervención para evitar la existencia de viviendas desocupadas “injustificadamente”. Destaca en este punto que uno de los motivos de que que una vivienda sin habitar no esté justificado es que sea titularidad de un banco o de una inmobiliaria. Y, ¿cómo se controlará? El Gobierno quiere crear un Registro de Viviendas Desocupadas, una de las peticiones que más se han demandado desde las Plataformas Antidesahucios o desde Amnistía Internacional.
Otra novedad es el bloque de medidas destinadas a la eliminación de las situaciones de 'infravivienda', es decir, inmueble que se destina a vivienda de forma inadecuada, sin disponer de licencia de primera ocupación ni de las condiciones para su obtención. Habrá programas de inspección para evitar que inmuebles en esta situación sean vendidos, alquilados o cedidos como viviendas. Asimismo, se aprobará un Observatorio de la Vivienda de Castilla-La Mancha para la caracterización de la oferta de protección pública en la región, así como la determinación de las necesidades de los usuarios y demandantes.
Este complejo anteproyecto dedica buena parte de su contenido a reseñar el nuevo régimen de vivienda pública en la región. Forma parte de ese mismo objetivo de dar carácter “social” a la nueva normativa. Su novedad más destacada es que incorpora a nuevos colectivos que pueden solicitar su acceso a este tipo de viviendas. Se trata de todas aquellas personas que no dispongan de la posibilidad de acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento en el mercado libre, o bien que deban ser alojadas en otras viviendas que las que ocupan, “por indignidad o inadecuación de estas”. En esos supuestos, se producirá un reconocimiento del derecho a disfrutar de una vivienda que garantice que puedan ser alojadas o, subsidiariamente, percibir ayudas al pago del alquiler.
El anteproyecto recoge la protección pública para el adecuado realojo de personas o unidades de convivencia “en situación de emergencia habitacional” que estén en proceso de ser desalojadas de su vivienda habitual y velar por el cumplimiento de los deberes tanto de las entidades financiera como de las empresas inmobiliarias. Algunas novedades incluye también el Registro de Demandantes de Vivienda de Protección Pública. Se constituye como el “eje esencial” sobre el que pivotará la atención de las administraciones públicas a las personas que solicitan una vivienda asequible. Como principales novedades respecto a la regulación anterior, destaca su “vocación de permanencia”.
Un tercer bloque de esta normativa afecta directamente a los ayuntamientos. El anteproyecto les devuelve algunas competencias que habían sido frenadas por la polémica normativa de bases del régimen local. Y, en este sentido, un amplio espacio dedica el anteproyecto de ley a los planes locales de vivienda. Su aprobación será obligatoria en el caso de municipios con una población de más de 50.000 habitantes y deberán contener tanto el diagnóstico de la situación de inmuebles en el municipio, como las estrategias de actuación y su evaluación económica. Fija en seis años la vigencia de estos planes, aunque con posibilidades de ampliación, sobre todo en los casos en que exista documentación relativa a necesidades de vivienda.
En el caso concreto de los alojamientos dotacionales para el denominado ‘rescate habitacional’, la nueva Ley castellano-manchega establece que el Gobierno regional y los ayuntamientos podrán establecer convenios a los efectos de la conformación progresiva de una red supramunicipal con destino a las personas que tengan especial necesidad de vivienda. Es decir, puede delegar en algunos municipios parte de la competencia para gestionar viviendas sociales.
Y mientras, suben los desahucios por impago del alquiler
Mientras esta normativa está pendiente de aprobación, el contexto de la vivienda en Castilla-La Mancha, en su enfoque social, ha dejado un escenario con varias sombras. Quedarse sin un lugar donde vivir por no poder pagar el alquiler se está confirmando como un escenario a tener en cuenta en Castilla-La Mancha. Así lo reflejan los últimos datos de la Sección Estadística del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre los efectos de la crisis económica siguen reflejando la tendencia al alza de los impagos por alquiler. En Castilla-La Mancha, se ha confirmado un año seguido de subidas de los desahucios llevados a cabo en aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, de aquellas operaciones de lanzamiento judicial ejecutadas para el desalojo de los inquilinos por no pagar el alquiler.
Precisamente, el pasado mes de agosto, se convocaron en Castilla-La Mancha las últimas ayudas al alquiler, dirigidas a mayores de edad que sean titulares de un contrato de arrendamiento de una vivienda como su domicilio habitual y permanente y cuya renta no supere la cuantía total de 500 euros mensuales, incluidos los gastos de comunidad si así consta en el contrato.
Para conocer mejor el mapa de Castilla-La Mancha en este sentido, recientemente se hizo el último Boletín Especial sobre Alquiler Residencial del Observatorio de Vivienda y Suelo, perteneciente al Ministerio de Fomento. Hay un dato que sobresale por encima de todos: Castilla-La Mancha es la región donde más ha crecido el régimen de alquiler en la última década y además, de las que han experimentado de forma más significativa la bajada de los precios de arrendamiento en los mismos años.