Se cumplen cuatro meses de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, desde el pasado 26 de mayo, y por ahora solo una comunidad autónoma ha movido ficha para aplicar la medida estrella de la norma, el tope al precio de los alquileres. Se trata de Catalunya. Tras ella, es casi seguro que lo hará Navarra, puesto que forma parte de su acuerdo de Gobierno. Y solo otras dos han mostrado interés: Euskadi y Asturias.
La iniciativa para limitar la subida de precios depende de las comunidades autónomas. Son ellas las que deben trasladar al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana su propuesta de declaración de las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado”, en la práctica aquellos municipios donde los alquileres se han disparado y se quieren regular. Sin embargo, el radio de aplicación de la ley quedó reducido tras las elecciones autonómicas del 28 de mayo, cuando el PP arrebató al PSOE numerosos gobiernos regionales.
De esta forma, solamente las autonomías controladas por socialistas y nacionalistas trabajan, con más o menos entusiasmo, para regular el precio de los alquileres. Y ni siquiera todas, puesto que Castilla-La Mancha ya ha dejado claro que no cree en el control de precios.
Lo que prevé la ley es que en aquellas ciudades declaradas tensionadas los nuevos contratos de alquiler no puedan tener una renta superior al que estuvo vigente hasta entonces, salvo la actualización anual que no puede ser superior al 3% (o hasta un 10% si se han hecho obras de rehabilitación o accesibilidad). Para el caso de los pisos de grandes propietarios, la mensualidad no podrá ser superior a la que marque el futuro Índice de Precios de Referencia, con lo que se abriría la puerta incluso a una rebaja.
Al margen de su aplicación, lo que acumula también la norma son recursos ante el Tribunal Constitucional. Su mayor instigador es el PP, que los ha presentado como grupo en el Congreso y desde los gobiernos de Madrid, Andalucía y Baleares. Pero también destacan los casos de Euskadi y Catalunya, en este último caso aprobado por el Parlament con votos de Junts, ERC y CUP. Los republicanos, apoyo fundamental en la aprobación de la Ley en Madrid, alegaron que no es incompatible defenderla con señalar aquellos artículos que consideran que invaden competencias autonómicas.
La Generalitat catalana apremia al Gobierno
Con unos precios del alquiler de récord, que superan los 1.000 euros de media en Barcelona –1.087, casi igual que el salario mínimo–, y tras haber experimentado ya una regulación de precios anteriormente, la Generalitat catalana ha sido la Administración más rápida a la hora de remitir al ministerio sus planes para controlar los precios. Según el documento que remitió al Ministerio el pasado 22 de agosto, su intención es declarar 140 municipios como zona tensionada –entre ellos las grandes ciudades–, donde vive el 81% de la población.
Apremiada por la escalada de precios y por el empuje de las entidades por el derecho a la vivienda, Catalunya ya aprobó su propio tope de los alquileres en septiembre de 2020, una regulación que estuvo vigente durante un año y medio, hasta que el Tribunal Constitucional la tumbó en marzo de 2022. La Generalitat hizo una valoración positiva de aquella medida y quiere que se vuelva a aplicar, ahora mediante la nueva ley. Mientras existió, el tope de los alquileres contribuyó a reducir los precios, aunque no hay consenso entre los expertos sobre si provocó o no un desplome de la oferta.
Transcurrido un mes desde que Catalunya remitió la declaración de zonas tensionadas a Madrid, su validación sigue encallada en la mesa del Ministerio de Transportes y Agenda Urbana. En la última reunión bilateral, el 13 de septiembre, se constataron dos discrepancias entre ambas partes que bloquean el avance de la regulación. Por un lado, la que tiene que ver con el índice de precios de referencia, del que ya dispone la Generalitat pero que el Gobierno central quiere “homogeneizar” con el estatal, que todavía está en fase de elaboración. El otro escollo es que el ministerio echa en falta una parte de la memoria justificativa.
Fuentes del ministerio aseguran que se está avanzando en la resolución de las diferencias técnicas. Pero desde la Generalitat no esconden su “malestar” por un “bloqueo” que creen que se podría resolver con “voluntad política”, en palabras del secretario de Territorio, Urbanismo y Agenda Urbana, Francesc Sutrias.
En lo que respecta a la memoria, el ministerio considera que a la Generalitat le falta entregar el “plan específico” para corregir en el futuro la situación de las zonas tensionadas, de acuerdo con el artículo 18.4 de la ley. Sutrias discrepa y señala que el texto de la norma señala que la declaración de zonas tensionadas “conllevará” redactar ese plan, con lo que interpreta que es posterior –y no condición previa– a la validación de la regulación.
Sea como sea, la Generalitat prevé entregar pronto el plan para desencallar esta parte. Lo que será más difícil es alcanzar un acuerdo sobre el índice. Ministerio y gobierno catalán coinciden en que lo ideal sería empezar a aplicar la regulación ya con el índice en marcha. Para ello, desde Barcelona argumentan que deberían poder usar el suyo, vigente desde 2017 y jamás tumbado por ningún tribunal. Pero el ministerio quiere adaptarlo al suyo. En este sentido, fuentes del Ejecutivo central no quieren ponerle fecha, pero sí esperan que esté antes de final de año.
Navarra, Euskadi y Asturias, candidatas
Después de Catalunya, en el ministerio dan por hecho que el siguiente en presentar solicitud será Navarra. La regulación de los precios formó parte del acuerdo programático que firmaron los tres socios del Gobierno de María Chivite: PSN, Geroa Bai y Contigo/Zurekin (la coalición que incluye a Podemos e IU). Fuentes de la Administración foral, sin embargo, reconocen que el trámite no será inmediato, puesto que carecen de una base de datos que les permita conocer el precio real de los alquileres. El pasado mes de junio abrieron un registro oficial para empezar a contabilizarlo.
En Euskadi, la situación es más compleja. La consejería de Vivienda depende del PSE-EE y es partidaria de la regulación y está elaborando un informe para evaluar las zonas tensionadas. Pero el PNV, líder de la coalición de gobierno, no la ve con buenos ojos y la recurrió al TC por invasión de competencias. Mientras tanto, las ciudades de Gipuzkoa más pobladas, entre ellas San Sebastián, Irún o Rentería, ya han pedido al gobierno vasco que las declare zonas tensionadas.
También está sobre la mesa del Gobierno del Principado de Asturias, aunque se está lejos de tomar una decisión. “Antes debemos realizar un diagnóstico”, apuntan fuentes del Ejecutivo socialista. “Una vez conocida la realidad, tomaremos las medidas oportunas para para garantizar el equilibrio entre el derecho al acceso a una vivienda digna y asequible y el mantenimiento de la actividad económica ligada al Turismo”, añaden.
De entre las autonomías que conserva el PSOE queda Castilla-La Mancha, que es la única que descarta limitar los precios. “Con la gente siempre es mejor la zanahoria que el palo. Hay que plantear medidas en positivo”, señala el consejero de Fomento, Nacho Hernando, que añade que eso pasa por “incentivar una mayor oferta de vivienda a precio asequible”. Según su perspectiva, el control de precios “no ha funcionado en ningún lugar de Europa donde se ha puesto en marcha”.
Esta información se ha elaborado con la colaboración de Iker Rioja, Rodrigo Saiz, Bárbara A. Peri y Carmen Bachiller.