La venta reciente del piso más caro de la historia de España por 40 millones de euros, en Barcelona, ha devuelto a la memoria de muchos barceloneses el momento en que Ada Colau llegó al Ayuntamiento y decretó la suspensión de las licencias hoteleras. El edificio que alberga este apartamento de superlujo, la sede del antiguo Deutsche Bank, debía convertirse inicialmente en un hotel de cinco estrellas Four Seasons, pero el grupo inversor KKH, que lo había adquirido por 90 millones, tuvo que echarse atrás y replantear el proyecto, que suponía además aumentar su altura hasta casi 100 plantas. Finalmente, optó por viviendas de lujo.
No ha sido el único. Han pasado ya ocho años desde que Colau aprobó la moratoria hotelera nada más llegar al consistorio. De entrada, entre 35 y 38 solicitudes de licencia que estaban sobre la mesa quedaron paralizadas. Hoy, un repaso al mapa de los proyectos frenados permite constatar cómo varios –como mínimo, seis– han acabado siendo viviendas de alto standing.
El recuento arroja también seis edificios de oficinas, establecimientos turísticos que lograron salir adelante, dos alojamientos temporales –principalmente para extranjeros adinerados–, dos residencias de estudiantes, cuatro fincas cerradas… Y también siete inmuebles en los que hay viviendas convencionales, según confirman los vecinos.
El combate contra la masificación turística fue uno de los caballos de batalla de Colau en su ascenso a la alcaldía, ejemplificado en esa moratoria hotelera que debía frenar el alud de licencias antes de aprobar con más margen el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT). En aquel momento, el hotel de lujo del Deutsche Bank, así como el Hyatt que se proyectaba en la Torre Agbar, eran el símbolo de lo que el nuevo gobierno quería regular. En ambos casos, sin embargo, nunca llegaron siquiera a solicitar formalmente la licencia.
Sí lo hicieron esos 38 proyectos que albergaban en su conjunto más de 3.000 nuevas habitaciones, y que quedaron parados. Sin embargo, hoy el consistorio cuenta 35, puesto que considera que tres de ellos obtuvieron los permisos porque tenían certificados previos o porque la normativa posterior se lo permitió.
Pisos de uno a tres millones
Algunas de esas fincas, ya sea de la mano del antiguo inversor o de un nuevo comprador, se han reformado para vivienda y hoy se están ofertando como exclusivos apartamentos en el centro de Barcelona. Especialmente en los distritos del Eixample y Ciutat Vella. En la calle Girona, 34, la inmobiliaria de lujo Bonavista Developments ya ha colocado doce de sus veinte pisos a partir de 950.000 euros. En Via Augusta, 39, a Aproperties Real Estate le quedan por vender seis de las diecisiete viviendas de entre 920.000 y 1,4 millones de euros.
Los hoteles frustrados reconvertidos en proyectos residenciales de lujo incluyen algunas fincas históricas como la modernista Casa Condeminas, frente al paseo marítimo. Adquirida por el ex CEO de Desigual, dejó el proyecto en manos de la promotora Uniq para reformar unos apartamentos que ya se han vendido por hasta tres millones de euros, el más lujoso. En la calle Balmes 167, un inmueble del arquitecto Trias Sagnier ha sido remodelado y comercializado por el gigante de la vivienda de lujo Coldwell Banker, que tiene en Barcelona un centenar de pisos.
En buena medida, estas viviendas son de venta, aunque también consta un inmueble, el de la calle Mallorca 245, al lado de Rambla de Catalunya, que acaba de entregar las llaves de sus pisos de alquiler. Están recién reformados y considerados por Fincas Ponsa como de alto 'standing’. Las pocas ofertas que hay en internet son de 2.400 euros al mes por 90 metros cuadrados. Según los comercios vecinos, la mayoría de nuevos moradores son extranjeros.
El Ayuntamiento defiende la función de la moratoria
La teniente de alcaldía de Urbanismo, Janet Sanz, defiende que la función básica de la moratoria se cumplió, en el sentido de que casi ninguno de aquellos proyectos sirve hoy para aportar nuevos turistas a la ciudad, concretamente ese tipo de turismo que “satura” Barcelona. Pero también reconoce lo evidente: “Muchos de estos edificios no son hoteles sino vivienda, pero no se ofertan a precio asequible. Es la dinámica de mercado y, desgraciadamente, desde el Ayuntamiento no tenemos competencias para revertirla”. Sanz apunta en este sentido a la responsabilidad del Gobierno de aprobar una Ley de Vivienda que limite el precio de los alquileres.
Con todo, abundan desde el consistorio, la consecuencia de ese frenazo es que en 23 de esos inmuebles que se encuentran en zonas con “barra libre” de licencias hoy hay viviendas. Y que la moratoria les dio margen para elaborar el PEUAT que permitió regular definitivamente los hoteles, albergues y apartamentos turísticos de la ciudad.
Este plan, que en estos ocho años ha sufrido algunos vaivenes en los tribunales, divide la ciudad en cuatro zonas en función de su presión turística. En la 1, la más céntrica, no pueden abrir nuevos hoteles ni pisos turísticos. Es la denominada “zona de decrecimiento”. En la 2, los hoteles siguen prohibidos y solo se puede abrir un apartamento si cierra otro antes. Y en la 3 y la 4, las más periféricas, permite nuevos hoteles y apartamentos, pero con limitaciones.
De las 38 licencias paralizadas, solo una logró salir adelante al cumplir con el PEUAT, puesto que se encontraba en la zona alta de la ciudad, fuera del perímetro más restrictivo. Es el Hotel Mirlo, de cinco estrellas, que ocupa la histórica Torre Macaya que sirvió de inspiración a Carlos Ruiz Zafón para escribir ‘La Sombra del Viento’. La empresa italiana So Unique inició la actividad de este hotel de lujo en 2021.
Negocios turísticos a pesar de la moratoria
Al margen del Mirlo, hay otros cinco alojamientos turísticos. Dos de ellos ya tenían algún certificado previo a la prohibición y los demás son casos que pidieron un cambio de licencia pero dentro del mismo ámbito, como puede ser un bloque de pisos turísticos que pidió ser hostel. Del primer grupo, destaca el Hotel One Shot, que tiene tres estrellas y 49 habitaciones.
Pero uno de los casos más particulares es el del hostal Sant Jordi, ubicado cerca de la Sagrada Familia, un albergue de temática 'skater' que ofrece a sus huéspedes alquiler de material y tiene una pista de patinaje dentro de sus instalaciones. Según el consistorio, este hostal solicitó una ampliación que le fue denegada, y por ello aparece en la lista de proyectos turísticos frenados.
Daniel Pardo, de la Asamblea de Barrios por un Decrecimiento Turístico (ABDT), se muestra crítico con la moratoria y con el propio PEUAT. Desde su colectivo defendieron en su día una “paralización de cualquier licencia en toda la ciudad”. Además, añade, pedían que fuera sin zonas. “Para no desplazar el problema a territorios más periféricos que, por tener menos actividad económica, están dispuestos a recibir turismo”, detalla.
Desde la ABDT consideran que, a pesar de todo, la regulación ha sido una herramienta útil para frenar el “tremendo” problema que tiene Barcelona con el turismo. Ahora bien, también apuntan que las grandes empresas detrás los proyectos hoteleros no se quedaron de brazos cruzados después de la moratoria, sino que buscaron otras oportunidades de negocio. Una de ellas son los apartamentos de renta temporal, es decir, pisos con un alquiler mínimo de un mes y máximo de un año.
Ejecutivos y nómadas digitales con dinero
Esto es muy claro en el caso de The Passage, en el céntrico pasaje de la Concepción, un edificio que iba a estar dedicado al turismo y que hoy acoge siete apartamentos de entre 47 y 92 metros cuadrados con alquileres de entre 4.000 y 5.700 euros al mes. Forma parte del grupo Simaba, que gestiona diversos pisos turísticos en toda la ciudad excepto éste, que está pensado sólo para renta de media estancia.
“En Barcelona hay muy poco mercado de alquiler, y si hablamos de alquiler de media estancia es casi inexistente, cosa que supone un problema para un público cada vez más en auge”, apuntan fuentes del mercado inmobiliario. El otro bloque dedicado a apartamentos de renta temporal es el edificio ‘Archie’, ubicado frente al Arc de Triomf. Su destinatario son principalmente profesionales con elevados salarios y que se establecen temporalmente en la ciudad.
Se trata de públicos nuevos que cambian constantemente, sobre todo, de “extranjeros” que van a estar aquí poco tiempo; de media, entre tres y seis meses. “Ejecutivos que vienen, por ejemplo, para la Copa América, nómadas digitales o directivos”, especifican algunas empresas inmobiliarias.
El grupo Hotusa había proyectado un hotel en el solar que hoy acoge al 'Archie', pero a raíz de la moratoria cambió sus planes y apostó por las rentas de media estancia. Debido al hallazgo de diversos restos arquitectónicos, las obras no empezaron a tiempo y Hotusa acabó vendiendo el edificio a Conren Tramway, actual propietaria, que estrenó sus pisos de alquiler poco después de la pandemia.
En él hay 108 viviendas de lujo, de entre 54 y 80 m2, que se alquilan a un precio de entre 3.000 y 4.000 euros al mes. El precio incluye, además de los servicios –piscina, gimnasio, recepción 24 horas, limpieza, etc.– el IVA, la fianza y los suministros (así como la gestión de cambio de nombre).
Si bien este modelo de residencias temporales no incrementa la masificación turística, sí que supone un riesgo de gentrificación. “Cuando hablamos de la atracción de talento extranjero, es una nueva manera de generar gentrificación, con pisos de lujo y espacios de la ciudad que expulsan a los vecinos de siempre”, asegura Pardo.
Desde el Ayuntamiento también son conscientes de este riesgo, pero aseguran que, con las competencias municipales, no pueden hacer más. “Estamos presionando al Estado para que en la Ley de Vivienda se nos dote de herramientas para regular los pisos de alquiler temporal. No es que queramos prohibirlos, pero tenemos que vigilarlos porque se han convertido en la nueva moda de un mercado que lleva años gentrificando la ciudad”, asegura Sanz.
“El mercado no es tonto y siempre busca las maneras de enriquecerse”, añade la edil. Y hace referencia a los “trucos” cada vez que el consistorio sacaba una medida para paliar la especulación inmobiliaria. Cuando se regularon los equipamientos turísticos, invirtieron en oficinas y luego en viviendas de temporada, ya sean de alquiler o residencias de estudiantes. De hecho, estas últimas quedaron fuera del primer PEUAT de 2015 y se las reguló en una normativa a parte, hecho que permitió que las dos residencias estudiantiles que quedaron en suspenso con la moratoria, pudieran seguir adelante.
Residencias, oficinas y más viviendas
El mapa de los hoteles frustrados incluye viviendas consideradas como convencionales para este reportaje porque no se ha podido recabar sobre ellas más información.
Destacan entre los demás proyectos un par de residencias estudiantiles, ambas propiedad de la multinacional del sector Yugo. En los últimos años, el consistorio ha detectado residencias universitarias que actuaban como hoteles encubiertos, alquilando a turistas en momentos de baja actividad académica. Pero no es su caso. elDiario.es ha llamado para reservar habitaciones en ellas y, en ambas, se ha dejado claro que sólo se permite “si el motivo de la visita es académico”.
La lista sigue con seis bloques destinados a oficinas, sobre todo en los barrios del Poblenou y el Eixample, y cinco que están cerrados y pendientes de rehabilitación. En algunos de ellos el consistorio afirma que hay licencia para construir vivienda, pero de momento no están en obras o estas están paralizadas.
La de la moratoria y el posterior PEUAT ha sido una de las principales medidas adoptadas por el Gobierno municipal para poner coto al turismo masivo, pero no la única. También destaca la persecución de pisos turísticos ilegales de plataformas como Airbnb, con más de 2.000 cierres, o la limitación de comercios de souvenirs.
A pesar de estas acciones, tanto plataformas como la ABDT como el mismo consistorio consideran que no es suficiente y que queda camino por hacer. “Barcelona sigue siendo una ciudad supeditada al turismo”, asegura Pardo. Janet Sanz, desde el consistorio, reconoce el riesgo existente de que la capital catalana muera de éxito y el turismo acabe generando un “parque turístico” en el que la gente “no quiera vivir”. Para evitarlo, según la administración y los activistas, se requiere poner tope a la gentrificación y especulación inmobiliaria, pero también atender a otras cuestiones como defender el comercio local o evitar proyectos que traigan más turistas a la ciudad, como la ampliación del aeropuerto.
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