Cinc amenaces al dret a l’habitatge

“Emergència habitacional”, “lloguer turístic”, “desnonaments invisibles”, “bambolla del lloguer”… Són totes expressions que, cada vegada més, se senten en mitjans i debat públic i que reflecteixen, en més o menys mesura, els problemes d’accés a l’habitatge que hi ha en bona part de les grans ciutats del nostre país i que n’amenacen altres tantes.

El dret a l’habitatge digne i adequat, tal com el recull l’article 47 de la Constitució, ha estat un dret tradicionalment amenaçat al nostre país: ho va ser durant la crisi financera a causa del seu alt preu amb relació als salaris i a unes condicions i una legislació d’arrendaments i hipotecària abusives i ho torna a ser en el període actual postcrisi per una sèrie de factors més complexos sobre els quals cal reflexionar conjuntament.

En aquest sentit, diferents informes del 2017 indiquen que el preu del lloguer a Espanya va augmentar entre un 9% i un 18% (Idealista i Fotocasa) i que el de compra d’habitatge nou ho va fer entre un 5% i un 9% (Societat de Taxació i Tecnocasa). Quines són les causes i les amenaces d’aquest augment, especialment latent a les ciutats i que perjudica més joves i col·lectius de menys recursos que no propietaris d’habitatge? A falta d’estudis i anàlisis concretes, es pot començar enumerant, almenys, cinc aspectes que impliquen augment de preu i que plantegen una amenaça real a l’habitatge –digne i adequat!– com a dret fonamental accessible a tothom:

1- Precarietat, salaris baixos i dificultat d’accés a una hipoteca: qui posa el cascavell al gat?

Déiem al principi que, segons uns quants informes de portals immobiliaris basant-se en tots els pisos que publiciten, el preu del lloguer va augmentar entre un 9% i un 18% el 2017; i el preu de compra d’habitatge nou, entre un 5% i un 9%. Doncs bé, quant van augmentar els salaris i la creació d’ocupació “general” –no ja la de qualitat o indefinida– en el mateix període?

A falta de dades del 2017, diferents càlculs i indicadors –com la negociació entre patronal i sindicats tancada l’estiu passat – parlaven de pujades dels salaris el 2017 entre un 1% i un 2,5%, dins d’un context de taxa de desocupació general del 17% i juvenil del 38% (OCDE); alhora que informes com “El Estado de la Pobreza. Seguimiento del indicador de pobreza y exclusión social en España 2008-2016” de la Red Europea de Lucha contra la Pobreza y la Exclusión Social en el Estado Español indicaven que el percentatge de persones en risc de pobresa i exclusió social a Espanya se situa en un 27,9%. Xifres econòmiques d’augment de salaris, taxa de desocupació i percentatge de persones en risc d’exclusió social, totes indubtablement alarmants.

Aquesta situació, unida als problemes de liquiditat de les entitats bancàries i l’experiència pels impagaments de la crisi econòmica fa que obtenir una hipoteca siga en l’actualitat molt més complicat que en el període de bonança, on no era estrany que es concediren préstecs pel 100% o el 120% del valor del pis davant del màxim actual del 80%, i sempre que es complisquen uns requisits més durs, com aportar un aval o un contracte de treball indefinit (accés vetat, per tant, a becaris, temporals i autònoms), arran dels nous criteris per a evitar les “hipoteques tòxiques” concedides a deutors poc solvents.

2.- Rajola per a llogar: inversió segura, altament rendible i sense rival.

Aquella frase que va fer fortuna durant l’anterior període de bonança que deia “inverteix en rajola, és la millor opció” ha tornat amb força, en un context on des de fa una dècada a penes hi ha cap producte financer ni inversió que puga fer front a la rendibilitat i la seguretat de l’habitatge. Recordem, en aquest sentit, les nombroses estafes de productes financers comercialitzats a l’inici de la crisi, com les participacions preferents, accions de Bankia o Banco Popular i altres.

A més, l’habitatge afig a ser una inversió haver-se convertit en un bé “d’explotació professional o empresarial” que suposa el lloguer turístic. Així, al tradicional ús mercantil de l’habitatge com a bé d’inversió s’afig el plus de la seua alta, immediata i senzilla (amb les immobiliàries de lloguer turístic n’hi ha prou de “deixar les claus”) rendibilitat com a bé empresarial, factor que accelera tant la recuperació de la inversió com la revaloració en venda per a aqueixos inversors professionals o propietaris de segones residències, a més del seu habitatge habitual. És millor que també ciutadans i petits propietaris puguen beneficiar-se directament del turisme i que no siga una activitat que reporte ingressos únicament a empreses turístiques tradicionals, però això no hauria de fer-se si perjudica el dret a l’habitatge de, precisament, els que no es beneficien del turisme i es troben en pitjor situació.

L’atractiu de la rajola com a inversió es multiplica, al seu torn, per fons financers i figures legals com les SOCIMI (les quatre més grans d’Espanya van tancar operacions immobiliàries per quasi catorze mil milions d’euros el 2016, segons la consultora CBRE), el règim tributari de les quals amb, entre altres avantatges fiscals, l’impost de societats exempt, fa més rendible si és possible comprar béns immobiliaris.

Al seu torn, qui afronta més dificultats per a comprar i gaudir d’un habitatge, com s’ha assenyalat, són les persones amb menys recursos i que, per tant, necessiten obtenir una hipoteca que, al seu torn, exigeix uns requisits que per a molts són difícils de complir.

Aquestes persones, així doncs, es veuen obligades a optar per una opció tradicionalment pitjor valorada socialment, el lloguer, que planteja diferents conflictes. D’una banda, el lloguer per definició és una situació “transitòria” (almenys si la Llei d’arrendaments urbans només permet a l’inquilí decidir quedar-se en aqueix habitatge 3 anys); d’una altra, la possibilitat d’apujar el preu de lloguer sense límit en el moment de renovar el contracte (més enllà de, per exemple, subjectar-se aqueix increment als augments de l’IPC) o la inexistència d’un índex de preus de lloguer o semblant, com ja existeix a Berlín o París, són factors que van en benefici del propietari i en perjudici de l’inquilí.

En el mateix sentit, cada vegada són més habituals els coneguts com a “desnonaments invisibles”: renovacions de contracte de lloguer en què el propietari decideix cancel·lar aqueixa renovació o apujar la renda a una xifra que no és possible afrontar per la persona inquilina, que es veu obligada a abandonar l’habitatge.

3.- Lloguer turístic: l’habitatge com a bé, no sols d’inversió, sinó d’explotació empresarial.

Estretament unit al punt anterior, diferents informes estableixen una rendibilitat del lloguer vacacional davant del convencional, almenys, del doble o més segons la ciutat i el període (Nested o Unió Hotelera). Això suposa un incentiu enorme perquè inversors i promotores (n’hi ha que han passat de la construcció d’habitatge per a la venda a la construcció per al lloguer), però també petits propietaris, passen d’oferir els seus habitatges de lloguer convencional a turístic reduint enormement l’oferta disponible de lloguer convencional i en què, a més, el lloguer vacacional és a la fi un altre factor de desigualtat. De fet, les dades del sociòleg i investigador Javier Gil (si no ho fan encara, seguisquen el seu treball!) mostren que el lloguer “verdaderament” col·laboratiu és aproximadament un 20/30% del total, davant del restant 70/80%, que és purament “professional”.

Factor de desigualtat perquè, precisament, els que poden beneficiar-se’n de l’alta rendibilitat són els que ja són propietaris no d’un habitatge, habitual, si no de segons habitatges (en principi, adults i col·lectius de classe mitjana, mitjana-alta i alta); i a qui afecta més negativament és als no propietaris (en principi, joves i col·lectius vulnerables). Així, d’alguna manera, almenys una part dels perdedors de la crisi immobiliària del 2008 són, una altra vegada, joves i col·lectius vulnerables; i els ja propietaris del seu habitatge habitual i un de segon, amb els alts ingressos obtinguts pel lloguer vacacional, poden fins i tot reinvertir en més habitatge per a lloguer turístic. “És el mercat, amic”.

Tenint en compte que tots els informes i els indicadors assenyalen que tant el turisme com la demanda d’allotjament en habitatges vacacionals continuarà augmentant de manera molt intensa al nostre país (Espanya pot arribar de 82 a “100 milions de turistes” en paraules de Zurab Pololikashvili, secretari general de l’Organització Mundial del Turisme), és difícil no suposar que la conversió d’habitatge residencial en turístic continuarà. Que convenient que seria començar a reflexionar sobre la relació entre sector turístic, desenvolupament –i no sols creixement– i repercussió en la qualitat de vida dels seus veïns i les seues destinacions, però aqueixes reflexions quedaran per a un altre article.

4.- Gentrificació i concentració a les ciutats: l’equilibri entre vells i nous residents.

És obvi i indubtable que és més positiu un barri amb vida, negocis i projectes dinàmics que un barri degradat o insegur, on són pocs els que volen viure. Però és interessant reflexionar fins a quin punt aquests processos de renovació urbana són positius i entren en conflicte amb altres aspectes a valorar, com l’existència de teixit associatiu, de comerç tradicional o el “dret a la ciutat”, en paraules del sociòleg marxista Henri Lefebvre en el seu llibre del 1968.

És de sobra conegut el que ha ocorregut a Chueca (Madrid), el Raval (Barcelona), o Russafa (València) i està ocorrent en altres tants barris, però, per recapitular, a l’inici els processos de gentrificació tenen lloc en zones humils, degradades i amb més presència de persones en risc d’exclusió social o migrants, on el preu de l’habitatge –i els serveis– són més baixos que en altres districtes de la ciutat. En un segon moment, la intervenció de les administracions i el moviment social i privat afigen dotacions públiques, serveis, iniciatives i oferta d’oci i cultura, que revaloren i donen un nou atractiu a traslladar-se a aqueix barri.

Aquest nou atractiu, com és lògic, incrementa la demanda d’habitatges en aqueixa zona urbana anteriorment degradada, principalment per veïns del mateix municipi (però també per nous residents permanents estrangers: Espanya pot convertir-se en la “Florida d’Europa” on vagen a jubilar-se les seues persones majors) amb més capacitat adquisitiva per a respondre a l’augment de preus i de demanda, la qual cosa obliga els seus veïns pregentrificació a abandonar el barri. La gentrificació és un problema molt complex i amb interessos legítims contraposat, on es pot donar la paradoxa que intervencions públiques que rehabiliten un barri degradat responent a les reivindicacions veïnals acaben afectant aqueixos veïns de sempre per l’augment de demanda i preus de demanda de nous veïns que volen traslladar-se al nou barri de moda.

5.- Política pública d’habitatge estatal: ni està ni se l’espera.

Per acabar, l’amenaça al dret a l’habitatge no podria entendre’s si a Espanya hi haguera una política pública d’habitatge adequada i equiparable a la que implementen altres països del nostre entorn.

Així, entre altres organitzacions que han estudiat en profunditat la situació del dret a l’habitatge a Espanya, el lobby europeu Housing Europe o l’organització de drets humans Amnistia Internacional assenyalen en uns quants informes les diverses dificultats que aquest dret afronta a Espanya i que es veuen agreujades, al seu torn, pel fet de ser un dels països amb menys habitatge social (un 1,1% davant de l’11% de la mitjana europea, segons l’informe de. 2015 “Derecho a la vivienda y desalojos hipotecarios en España” d’Amnistia Internacional) i de lloguer social (un 2% davant del 9%, segons la Housing Europe Review del 2012); més baixos de la UE. La Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH) és, per dret propi, una organització que s’ha guanyat prestar atenció a les seues reivindicacions i les seues propostes d’habitatge concretades fins i tot en una iniciativa legislativa popular.

En aquest sentit, el recent Pla estatal d’habitatge 2018-2021 del Govern Rajoy és clarament insuficient i no atén la realitat d’“emergència habitacional” que es viu en moltes ciutats d’Espanya ja que, tal com reflectia la informació apareguda en aquest diari el 9 de març passat de la periodista Marina Estévez Torreblanca, Espanya és un dels països que menys percentatge de PIB dedica a política pública d’habitatge: 0,04% enfront d’1,41% de Regne Unit, 0,83% de França, 0,82% de Finlàndia o 0,59% d’Alemanya.

És cert que la construcció d’habitatge social/públic és una política costosa i de llarg termini (amb l’efecte “desincentivador” que els seus resultats moltes vegades els “gaudeix” un governant posterior a qui la va encarregar), però és indubtable que la necessitat d’habitatge és més gran en un context com l’actual de postcrisi econòmica, de precarietat, i de “terciarització” de l’habitatge en utilitzar-la com a bé empresarial. A més, hi ha altres mesures de menys cost i més impacte, com les relacionades amb la posada en el mercat de l’elevat nombre d’habitatges buits que hi ha al nostre país, que, segons les últimes dades disponibles, ha arribat a ser de més de tres milions quatre-cents mil (INE, 2011) i que, a pesar de ser clarament intervencionistes, la realitat obliga a considerar seriosament (necessari, en aquest sentit, l’informe “Administració local i dret a l’habitatge: intervenció sobre els immobles buits” de l’Observatori de Drets Econòmics, Socials i Culturals de Barcelona.

De fet tan greu és que els habitatges que són propietat d’entitats bancàries o la SAREB siguen adquirits per l’Estat com a forma de pagament dels 60.000 milions d’euros del rescat financer, almenys en llocs on es constate aqueixa “emergència habitacional”? Intervencionisme estatal sí per a salvar al sistema financer, però no per a salvar el lloc de vida fonamental que és l’habitatge?

Política pública d’habitatge que ni està ni se l’espera, almenys a escala estatal, perquè en altres nivells hi ha excepcions, com Barcelona, l’Ajuntament de la qual, liderat per Ada Colau i, més important, per Javier Burón com a gerent d’Habitatge (és molt d’agrair el seu exercici de pedagogia en xarxes socials en tant que gestor públic: https://twitter.com/javierburonc), ve des del 2015 adoptant diferents mesures amb implicacions directes i positives per a garantir el dret a l’habitatge: 900 habitatges municipals lliurats i 3.500 més en projecció finançats al 100% amb fons municipals; 24 milions d’euros i 9.000 beneficiaris en ajudes al lloguer en aquest mandat; o aprovació i implementació del PEUAT - Pla especial urbanístic d’allotjaments turístics, que zonifica i estableix quotes per barris, davant de la situació prèvia on qualsevol habitatge podia esdevenir turístic sense límits.

No s’ha establit una relació directa entre aquestes mesures i el preu de l’habitatge, però és indicatiu que, segons reflecteixen ja algunes dades (el portal immobiliari Idealista; altres parlen de pujades) Barcelona és l’única gran ciutat d’Espanya on el 2017 el lloguer ha abaixat, un 2,6%, davant de l’increment d’altres com Madrid amb el 7,9%, València amb el 9,2% o Sevilla amb el 15,2%.

Tots aquests factors, units, fan que l’equilibri entre el dret a un habitatge digne, adequat i assequible i la regla que experts i ONG recomanen no destinar més d’un 30% dels ingressos a la despesa d’habitatge es convertisca en complicada de respectar frustrant les expectatives dels no propietaris, que afigen a les dificultats de compra la “bambolla del lloguer”, i en què la seua capacitat adquisitiva es va reduint en tant que l’augment del preu del cost de la vida (habitatge, llum, aigua, etc.,) és molt superior a l’augment de salaris i oportunitats laborals.

Aquesta problemàtica, al seu torn, té enormes repercussions tant en el sistema socioeconòmic general, per tal com l’endarreriment de l’emancipació i l’edat de tenir fills afecta la piràmide poblacional i el manteniment de les pensions; com psicològiques en aqueixos individus no propietaris, joves i col·lectius amb recursos baixos, que veuen negativament afectades les seues expectatives d’independència i autorealització.

Aquesta anàlisi és personal i tan sols aproximativa d’una problemàtica que se sent en les ciutats i es llig en les dades, però l’important és: Què farem societat, administracions públiques i sector privat per respondre a aquesta situació, i evitar que l’habitatge no siga, una vegada més, un factor de desigualtat i desesperança al nostre país?

“Emergència habitacional”, “lloguer turístic”, “desnonaments invisibles”, “bambolla del lloguer”… Són totes expressions que, cada vegada més, se senten en mitjans i debat públic i que reflecteixen, en més o menys mesura, els problemes d’accés a l’habitatge que hi ha en bona part de les grans ciutats del nostre país i que n’amenacen altres tantes.

El dret a l’habitatge digne i adequat, tal com el recull l’article 47 de la Constitució, ha estat un dret tradicionalment amenaçat al nostre país: ho va ser durant la crisi financera a causa del seu alt preu amb relació als salaris i a unes condicions i una legislació d’arrendaments i hipotecària abusives i ho torna a ser en el període actual postcrisi per una sèrie de factors més complexos sobre els quals cal reflexionar conjuntament.