La tormenta posterior a la burbuja inmobiliaria, y la dramática avalancha de desahucios que la sucedió, se unieron a las sucesivas sentencias de los tribunales -tanto ordinarios como del Supremo o el Superior de Justicia de la Unión Europea- sobre las cláusulas abusivas, para dejar claro que el sector hipotecario había devenido totalmente perverso y disfuncional.
En consecuencia, si bien arrastrando los pies y bajo la presión de Bruselas y Berlín, el Gobierno se dispuso a elaborar una nueva Ley Hipotecaria que controlara los desmanes de la banca y a la vez supusiera un marco de garantías para el consumidor de que no sería estafado ni explotado de nuevo. Fruto de esta labor, surgió una normativa que fue aprobada en 2017 y actualmente está en fase parlamentaria, a la espera de aparecer en el BOE antes del verano o a lo sumo a principios de este. A continuación te explicamos las diez principales novedades que aportará.
Hasta la fecha para activar el vencimiento anticipado, paso previo a todo proceso de desahucio, bastaba con que hubiésemos dejado de pagar tres cuotas mensuales. A partir de la nueva ley, será preciso que nuestro impagado durante la primera mitad de vida de la hipoteca alcance el 2% de la deuda total, y en el resto de vida tiene que subir hasta el 4% para que nos puedan desahuciar.
En efecto, a partir del tercer año de vida de una hipoteca a interés variable, se podrá pasar a un fijo negociado sin que por ello se nos apliquen extrañas cláusulas, comisiones ni penalizaciones.
En el caso de que queramos cancelar anticipadamente la hipoteca, no ocurrirá como hasta ahora que se nos penalizaba con ciertas comisiones, sino que, siempre que sea a partir del quinto año, podremos hacerlo sin ningún tipo de gravamen.
Del mismo modo, a partir del quinto año de vida de la hipoteca, podremos resolverla sin penalizaciones y llevarla a otro banco que nos dé mejores condiciones. Este hecho es consecuencia del apartado anterior, ya que cuando cambiamos la hipoteca de banco lo que ocurre es que el nuevo banco la resuelve con el anterior cancelándola por anticipado.
La nueva ley contempla la creación de un contrato estándar con las cláusulas básicas al que se podrá a coger el consumidor y sobre el que el banco deberá perfilarle una proyección de los pagos que tendrá que hacer hasta la extinción de la hipoteca.
Uno de los pilares de la futura normativa es la transparencia y la claridad pedagógica en la información al consumidor sobre las cargas y límites que comporta su hipoteca. A este respecto, para certificar que estamos perfectamente enterados, podremos solicitar el examen gratuito de un notario que dará fe de nuestro pleno conocimiento.
Los empleados que nos quieran colocar hipotecas deberán también pasar un examen en el que demuestren el total conocimiento del producto que venden. Además, no podrán ser bonificados por una mayor colocación de hipotecas por parte de la entidad. También se exigirán estudios detallados de la viabilidad económica del solicitante para evitar fenómenos como las hipotecas subprime o los avales en cadena.
En los últimos años los bancos han venido compensado el valor negativo del euríbor, que apenas renta beneficio por interés variable, con la obligatoriedad de contratar productos adicionales para tener la hipoteca, como seguros del hogar, del automóvil, de vida, etc. A partir de la nueva ley, no será legal que condicionen la aceptación del solicitante a la contratación de estos productos, conocidos como vinculados.
El seguro es una condición obligada en una hipoteca por ley, pero podremos contratarlo con otra entidad si así lo deseamos. No obstante, esta realidad deja dudas sobre cómo afectará la libertad de vinculación al tipo de interés que se aplicará en el futuro o al porcentaje del precio del inmueble y de la venta que los bancos financiarán.
Si nos retrasamos en el pago de una mensualidad, la penalización máxima que nos podrán imponer será de un interés adicional de tres veces el interés legal del dinero. Con la antigua ley no se regulaba este aspecto y se daban casos abusivos con penalizaciones a interés del 25% sobre la mensualidad o superior.
Otra ventaja que tendremos con la nueva ley es que si tenemos una hipoteca referenciada en la cotización de los yenes o francos suizos, etc., podremos regresar a los euros, y viceversa, sin mayores problemas y sin ningún tipo de penalizaciones.
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