Permuta inmobiliaria: ventajas y riesgos de un mercado al alza

La permuta es, en esencia, un trueque: “Un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. Así lo define el Código Civil en los artículos 1.538 y siguientes. Cuando se habla de permuta inmobiliaria, se trata precisamente de cambiar una vivienda por otra.

Se trata de un procedimiento muy minoritario en nuestro país. De los casi 1,7 millones de operaciones inmobiliarias registradas en 2020, apenas 5.107 fueron permutas. Es decir, un 0,3% del total, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística.

¿A qué se debe que haya tan pocas permutas? Los motivos son sobre todo dos. Por un lado, el desconocimiento que existe acerca de este tipo de transacción y sus alcances. Por el otro, la dificultad de lograr una coincidencia: que dos personas o familias que desean cambiar sus casas se encuentren y que cada una esté interesada en la propiedad de la otra.

Ventajas de la permuta inmobiliaria

Ese pequeño auge se debe, en parte, a que han surgido algunas webs destinadas de forma específica a poner en contacto a propietarios interesados en permutar sus viviendas, para facilitar el hallazgo de inmuebles que les puedan interesar. 

Sitios como Te apetece mi casa.com o CasaSapo funcionan como una especie de “Tinder de permutas inmobiliarias”. Pero sobre todo por las ventajas que representa en comparación con las compraventas tradicionales. 

Una de ellas es que puede facilitar las operaciones, en particular en épocas de alta oferta de propiedades, cuando por lo general las ventas tardan más de lo habitual. 

También en épocas de poca liquidez de dinero, o para personas con dificultades para acceder a créditos hipotecarios, la permuta es una alternativa que puede resultar muy conveniente, ya que es un modo de cambiar de vivienda sin intercambiar apenas dinero.

No obstante, quizá la ventaja más importante de todas es que, en este tipo de transacciones, los inmuebles suelen tasarse a un precio menor que el de mercado (el límite inferior es el valor catastral de la propiedad). Como los impuestos y demás gastos se calculan en función de ese precio, los costos también son menores.

Pasos para permutar una vivienda

Si se desea permutar un piso o una casa, lo primero es determinar su precio, pues la vivienda por la que se ha de cambiar debe tener –al menos aproximadamente– el mismo valor. Si los precios difieren, se puede saldar la diferencia con dinero en efectivo.

En ese último caso, para evitar la posibilidad de que la permuta se confunda con una operación de compraventa, ambas partes deberán declarar su “intención manifiesta” de estar realizando una permuta. Así lo establece el artículo 1.446 del Código Civil.

Una vez resuelto ese paso inicial, es fundamental realizar una serie de comprobaciones relacionadas con el inmueble ofrecido a cambio del propio. En primer lugar, comprobar la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto es fundamental, desde luego, para estar seguro de que la otra parte tiene la potestad de intercambiar la vivienda.

También es importante conocer si esa vivienda tiene alguna carga: si están al día los pagos de los servicios, los gastos de comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), si el piso o la casa cuenta con certificado de eficiencia energética, etc.

Y además de todo eso, habrá que poner especial atención en el correspondiente contrato de permuta, pues cualquier error o ambigüedad en su redacción podría derivar en consecuencias y conflictos graves, sin descartar la posibilidad de estafas. Conviene asegurarse un buen asesoramiento legal en este sentido.

Hipotecas, un posible obstáculo

La ecuación cambia un poco cuando sobre una de las dos propiedades, o sobre ambas, rige una hipoteca. En tal caso, para calcular el precio de cada vivienda, a su valor de mercado hay que restar el capital de la hipoteca pendiente de amortizar.

Por ejemplo, una propiedad con un valor de mercado de 200.000 euros pero con una hipoteca en la que resta por amortizar un capital de 40.000 euros se podría permutar –sin dinero de por medio– por una vivienda de 160.000 euros que no está hipotecada.

Y no es esa la única dificultad añadida. El banco con el cual se ha contratado la hipoteca debe estudiar el caso, analizar la capacidad de pago del eventual nuevo propietario y decidir si mantiene la hipoteca tal como está, si renegocia sus condiciones y, en última instancia, si aprueba o no la operación.

Gastos e impuestos

Aunque hablemos de intercambio de propiedades sin dinero de por medio, en realidad existen algunos costos que son inevitables. En primer lugar, los gastos notariales. 

Si se ha logrado un acuerdo y se han revisado y aprobado todos los detalles descriptos hasta aquí, el paso siguiente es acudir a una notaría para firmar la escritura de permuta y la transmisión de la titularidad de ambos bienes.

Ese trámite tiene, por supuesto, unos honorarios notariales. Y también existen aranceles derivados de la escritura de la permuta en el Registro de la Propiedad. Son estos los gastos que, como hemos mencionado antes, se calculan en función del precio acordado para las viviendas.

Además, una permuta –como cualquier otra transacción inmobiliaria– implica el pago de algunos impuestos:

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