Cambios en el cálculo del impuesto de plusvalía: cómo te afecta la actualización si vendes tu vivienda en 2023

Hace casi un año, el Gobierno se vio con una importante patata caliente fiscal. El Tribunal Constitucional tumbó el método de cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, un tributo conocido popularmente como el de plusvalía municipal. El Ministerio de Hacienda tuvo que diseñar a la carrera un nuevo modelo para que el tributo, uno de los más importantes para los ayuntamientos, pudiera seguir funcionando. Como consecuencia de aquellos cambios, el Ejecutivo ha incluido en los Presupuestos Generales del próximo año una actualización de la escala de coeficientes que se aplicó para el cálculo del tributo.

La actualización afecta a quienes vendan su vivienda el próximo año. Estos coeficientes son los que se aplican sobre el valor catastral del suelo para calcular la base imponible sobre la que se calcula el impuesto. Cuando el Gobierno tuvo que aprobar por Real Decreto esta modificación, incluyó este sistema que obligaba a actualizar cada año mediante los Presupuestos la escala de coeficientes. Esta tabla incluida en el proyecto de ley de Presupuestos, y avanzada por Expansión, es la primera actualización que se publica para este impuesto.

Los ayuntamientos tienen la capacidad, en sus normativas fiscales, de situar el coeficiente que consideren para calcular la revalorización que ha tenido un inmueble, pero nunca podrán superar los que marca el Gobierno central. Así, cada consistorio que cuente con una escala distinta a la que fija el Gobierno, tendrá que actualizarla para cumplir con ese límite.

Estos coeficientes son los que sirven para hacer una estimación de cuánto se ha revalorizado un inmueble. Es por ello que el coeficiente cambia en función de los años que han pasado desde que se adquirió y hasta que se vendió, siendo aquellos con más de 20 años los que tienen el mayor coeficiente de todos.

El Ejecutivo ha incluido un nuevo cálculo para todos los niveles, en ocasiones con recortes y otras veces con subidas. Únicamente se mantiene el nivel más alto, que sigue en el 0,45%. Los mayores incrementos los tendrán quienes vendan sus viviendas siete u ocho años después de la compra, periodos en los que más aumenta el coeficiente. Por el lado opuesto se instalan las escalas más altas, que tienen los recortes de cocientes más importantes.

El Gobierno aprobó hace un año un renovado impuesto de plusvalía que incluía la opción de elegir entre dos métodos de cálculo. De este modo, buscaba esquivar algunos aspectos más controvertidos y que habían sido tumbados en tres ocasiones por parte del Tribunal Constitucional. El impuesto actúa sobre el aumento de valor de un inmueble desde el momento de la compra hasta el de la venta. Desde el año pasado, según anunció el Gobierno tras el Consejo de Ministros, se dejan de gravar por norma los casos en los que no haya plusvalía. Para cuando sí se produzca, se modifica el método de cálculo, con el objetivo de adaptarlo a la evolución real del mercado inmobiliario. Hasta ahora se aplicaban unos porcentajes dependiendo de los años que habían pasado desde la compra hasta la venta. Ahora, se sustituyó por unos coeficientes máximos que se actualizan año a año, como los que ahora se incluyen en Presupuestos, en función de la evolución del mercado.

Para evitar los casos más problemáticos, la norma permitirá al contribuyente elegir que se calcule el impuesto en función del cambio de valor de transmisión y adquisición, en lugar de que sea un cálculo sobre el cambio de valor catastral. Este era uno de los puntos que llevaba a que se abonara incluso cuando no había aumento de plusvalía, puesto que el valor del catastro se actualizaba al margen del valor real de mercado de estas operaciones. Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza, apuntó el Gobierno, que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.