El Gobierno ha aprobado este viernes un nuevo decreto en materia de vivienda y alquiler consensuado con Unidos Podemos–En Comú Podem–En Marea, dos meses y medio después del primer intento. En aquella ocasión la tentativa resultó fallida por la negativa de Unidos Podemos, entre otros, a convalidarlo. Hasta el jueves a última hora hubo dudas sobre si el decreto iría a la mesa del Consejo, aunque finalmente sí lo ha hecho.
Aunque el texto sigue sin dar potestad a comunidades y ayuntamientos para que limiten los precios de alquiler en zonas de especial tensión de precios, esta vez Unidos Podemos ha decidido que lo apoyará. El motivo es que incluye otras mejoras, especialmente en lo que se refiere a desahucios y limitación de precios dentro del contrato, y que la alternativa es mantener la actual legislación, de 2013, que es uno de los orígenes de la actual “burbuja” de los precios del alquiler, según los expertos.
También aparecen los índices de precios estatales, que el Gobierno considera un paso previo necesario para una eventual futura regulación de los mismos aunque de momento ésta se haya dejado en el tintero, además de incentivos fiscales a la contención de las rentas en vivienda protegida. El adelanto de la convocatoria electoral ha precipitado la decisión de Unidos Podemos, que será decisiva para la convalidación del texto en la diputación permanente (órgano rector del congreso en periodos inhábiles). Fuentes de Fomento han dado por segura la convalidación de este nuevo texto, ya que, a diferencia del anterior decreto, esta vez sí se ha hablado con los distintos grupos políticos para confirmar que se contaba con todos los apoyos necesarios.
Como en todos los decretos, las medidas entrarán en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE, algo que en principio ocurriría mañana mismo, según fuentes de Fomento. Cuando se aprobó el primer decreto la publicación se retrasó hasta la semana siguiente.
Afectará a los contratos que se firmen a partir de ese momento, sin efecto retroactivo o sobre los contratos ahora en vigor. Si hay un caso de prórroga tácita de contrato seguiría afectado por la anterior normativa, por ejemplo a efectos de impedirse una subida interanual por encima del IPC.
La urgencia de este decreto–ley se justifica para el Gobierno en la necesidad de adaptar el marco normativo a las dificultades de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, ante la vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares. También en el fenómeno creciente del alquiler turístico, la escasez del parque de vivienda social (menos del 2,5% del total) y el crecimiento del 5% anual de los desahucios vinculados al alquiler (son 83 diarios de media), así como por las deficiencias en materia de accesibilidad. Para el Ministerio de Fomento, con este texto se consigue un mayor equilibrio entre inquilinos y propietarios sin que esto vaya en detrimento de la oferta. “Lo hacíamos con el anterior decreto y ahora se mejora y enriquece”, afirma el Gobierno.
En el nuevo decreto se mantienen la mayoría de las novedades del primero (longitud de los contratos, limitación de fianzas, pisos turísticos, etcétera) y se introducen otras mejoras.
En total se modifican cuatro leyes: arrendamientos urbanos, propiedad horizontal, enjuiciamiento civil y la ley reguladora de haciendas locales.
Estas son algunas claves del decreto que ha llevado el titular de Fomento, José Luis Ábalos, al último Consejo de Ministros que se va a celebrar con las Cortes en funcionamiento.
1.Contratos mínimos de 5 o 7 años
Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora de 2013. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. Las empresas son los propietarios de en torno al 5% del total del mercado, frente al 50% de Alemania, según Fomento.
En cuanto a la prórroga tácita, se establece que llegada la fecha de vencimiento del contrato, si no existe comunicación de alguna de las partes se prorrogará el contrato durante tres años más, “con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013”.
2. Limitación de fianzas a tres meses
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza (de un mes) que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. En total son tres meses como máximo.
3. Vivienda turística
A partir de ahora, éstas deberán ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación. También se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria (tres quintos) para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda.
4. Fiscalidad
El decreto también toca la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En primer lugar se elimina la obligación de repercutir este impuesto a los inquilinos de las viviendas en alquiler social. Asimismo, se abre la posibilidad de que los municipios decidan bonificar el IBI en inmuebles de uso residencial que sean objeto de alquiler social o asequible hasta el 95%.
Se regula también un recargo en el IBI a las viviendas desocupadas. Esta regulación viene a desarrollar un recargo que ya estaba establecido en 2002.
Además, en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados habrá un nuevo supuesto de exención aplicable a la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso habitual o permanente.
Fuentes de Fomento explican que están estudiando medidas fiscales adicionales en fomento de la vivienda asequible (se ha llegado a hablar estos días de una reducción del IBI para vivienda por debajo de precios establecido en índices, pero no se ha concretado en el texto). En todo caso, serían medidas a implementar en una nueva legislatura, han explicado.
5. Vivienda social e inversiones de los ayuntamientos
Una de las justificaciones que da el Gobierno sobre la urgencia del decreto es que en España la vivienda social ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en países como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca. Por ello, se proponen “eliminar determinadas barreras normativas y de financiación que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas administraciones públicas”.
Entre otras cosas, el plan estatal de vivienda pasará a apoyar en exclusiva la vivienda en alquiler social y asequible; se movilizará suelo público con este fin a través de colaboración público-privada; y se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para que los ayuntamientos puedan invertir en vivienda sin incumplir la regla de gasto.
6. Comunidades de vecinos
Además de la necesidad de una mayoría de tres quintos para aprobar viviendas turísticas, otras modificaciones de la ley de Propiedad Horizontal que van a afectar a las comunidades de vecinos son el incremento hasta el 10% del último presupuesto ordinario de la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios. Se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.
Las obras de accesibilidad serán obligatorias cuando la administración pública pague el 75% y el 25% se sufrague por todos los propietarios.
7. Tanteo y retracto
Se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por administraciones públicas en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.
8. Subrogación en caso de fallecimiento de inquilino
Se “blinda” la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables (menores, discapacitados, mayores de 65 años).
NOVEDADES RESPECTO AL PRIMER DECRETO
7. Limitación de las subidas interanuales al IPC
Se trataría de recuperar el límite de las subidas anuales a la variación de la inflación. En la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 se estableció que estas subidas, de darse, serán las pactadas entre las partes. En caso de salir adelante el nuevo decreto la duración de los contratos podría ser de hasta siete años y se podría dar el caso de que se pretendieran practicar revalorizaciones de la renta abusivas. De este modo, solo se podrá elevar el precio lo que haya variado el IPC de un año a otro, protegiendo al inquilino y evitando subidas arbitrarias dentro del mismo contrato.
8. Desahucios
A partir de ahora los juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio si la aprecian. En el anterior texto, el demandado podía informar a estos servicios y estos, en caso de advertir vulnerabilidad, trasladarlo al juzgado al juzgado. La realidad es que es frecuente que las familias vulnerables que se enfrentan a un desahucio ni siquiera sepan que existe esta posibilidad.
Además, en el primer decreto el aplazamiento de los desahucios en caso de vulnerabilidad era de un mes para dueños personas físicas y dos para las jurídicas: ahora se amplía a tres meses con las personas jurídicas.
Se acaba con los desahucios abiertos, es decir, aquellos que se producen sin fecha ni hora y en los que la Policía puede llegar en cualquier momento, a los que el anterior decreto no hacía referencia alguna.
9. Indices de precios
En el segundo decreto se dispone la creación del índice estatal de referencia de precios en un plazo de ocho meses para mayor conocimiento . Con datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de fianzas y otras fuentes se ofrecerá anualmente los valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias, comunidades autónomas. Las comunidades autónomas podrán establecer sus propios índices de de referencia a efectos de diseñar sus políticas y programas públicos de vivienda. Esto no implica que vayan a poder limitar los precios, que es lo que reclamaba Unidos Podemos a través de una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino tan solo tener una estadística fiable.
Estos índices estatales podrán ser utilizados como base por las comunidades autónomas y ayuntamientos para los suyos propios. En Catalunya y Comunidad Valenciana ya existen estos índices, y Euskadi está elaborándolos.
En ningún caso habilitan para establecer sistemas de regulación de los precios de alquiler, han insistido fuentes de Fomento, que alegan que la medida sería inconstitucional por afectar al derecho fundamental a la propiedad en caso de incluirse en un decreto. Según afirma Fomento, esta limitación sí podría ir en una ley, pero esto ya tendría que ocurrir en otra legislatura. Lo que las comunidades pueden hacer si lo desean, como hasta ahora, es usar la información de los índices para hacer política fiscal según los márgenes que ya marca la ley.
10. Gastos de formalización y gestión del contrato
En el primer decreto aparecía que estos gastos quedarían a cargo de los arrendadores personas jurídicas “salvo acuerdo en contrario”. En el nuevo queda claro que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica, tal y como aparecía en el acuerdo inicial.
11. Validez del contrato frente a terceros
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 del PP se estableció que si el contrato de alquiler no se registraba en el Registro de la Propiedad (cosa de la que es responsable el propietario) dejaría de tener efectos frente a terceros. De este modo se desregulaba más el mercado, pues los fondos que compraban bloques de pisos necesitaban poder disponer de esos pisos fácilmente, y si el contrato no había sido registrado carecía de toda validez. Esta situación, que se mantenía en el anterior decreto, ha sido ahora solventada: en el caso de contratos de cinco y siete años, deberán ser respetados también en el caso de no estar inscritos en el registro de la propiedad.
12. Plazo de preaviso de no renovación de contrato
Aumenta el plazo con el que se debe avisar de que no se desea renovar el contrato. En concreto, si se establecía en un mes para inquilinos y propiedad en el primer decreto, ahora será de cuatro meses para los propietarios y dos meses para el inquilino.
13. Recuperación del piso por necesidad del arrendador
Con el nuevo decreto, siempre según el borrador del acuerdo, las causas de de necesidad que deban alegar los propietarios para recuperar la vivienda antes del plazo mínimo deberán constar en el contrato, y especificarse cuál de ellas es la que se produce en el momento de la comunicación.