La caída de ventas de vivienda suma ya tres meses en negativo en 2019: así se está enfriando el mercado

Tras cinco años de subidas, las transacciones de viviendas en España están dando síntomas de enfriamiento. La caída en las compraventas en el mes de junio reflejada por los datos del INE (9% interanual, 14% mensual) y por el Consejo General del Poder Notarial (18,9%) no ha sorprendido en el sector. Hace casi un mes, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias emitió un comunicado en el que alertaban de que según sus datos, provenientes de las operaciones de 850 agencias inmobiliarias, la caída en el segundo trimestre del año era del 12%.

Según el INE, si bien el retroceso de junio ha sido el más acusado desde 2012 y el único que se ha dado en ese mes desde 2013, es ya el tercero que se registra este año (también hubo bajadas en enero y abril, y el resto de los meses las subidas han sido mínimas).

Tras el estallido de la burbuja, el mercado de vivienda de segunda mano creció con fuerza respecto al de la vivienda nueva. En junio la usada suponía un 87,6% de las transacciones, pero ha caído también con más brío (9,2%). La de nueva construcción alcanzó un 8% (libre), y la compraventa se redujo un 7,8%. La protegida fue un 4,4% del total y se redujo un 13,6%.

La tendencia se repite en todas las comunidades autónomas. Las transacciones inmobiliarias alcanzaron cifras récord entre 2006 y 2007, aupadas por el crecimiento de la vivienda de nueva construcción. Un mercado que se estrelló con la crisis financiera y que ha ido creciendo paulatinamente en los últimos años al calor de las transacciones de vivienda de segunda mano. 

¿Cómo está el mercado de la vivienda en cada CCAA tras la burbuja inmobiliaria?

Evolución del número de transacciones inmobiliarias de vivienda según el tipo de vivienda en cada comunidad autónoma

Fuente: Ministerio de Fomento

¿Se trata de un parón puntual en la compraventa o una muestra de una caída que va a ser sostenida en el tiempo? Las inmobiliarias alertaban de que observaban “síntomas de agotamiento en el mercado inmobiliario” y apuntaban a motivos como la inestabilidad política y a la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. El primero de estos factores estaría relacionado con la convocatoria de elecciones por parte del PSOE ante la imposibilidad de sacar adelante los Presupuestos Generales del Estado de 2019. Sin embargo, es precisamente junio de 2018 cuando se produjo la moción de censura que desalojó del Gobierno a Mariano Rajoy, y tanto ese mes como los siguientes registraron subidas interanuales respecto a un año antes, según los datos del INE. Si en junio de 2018 cambiaron de manos 44.990 viviendas, un año después lo hicieron 40.961. 

Según el jefe de estudios de idealista, Fernando Encinar, “estos factores están afectando aunque no tienen por qué derivar en un cambio de tendencia, sino que de momento son coyunturales. Todo dependerá de qué pase con la formación del nuevo Gobierno y del color que éste tenga, por lo que podríamos ver más descensos o bien, una vuelta de la buena sintonía del mercado y una entrada de los inversores que están a la espera de ver qué sucede”.

Otra de las razones apuntadas tanto por las inmobiliarias como por distintos expertos ante estas caídas es la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria. Esta norma se aprobó en marzo y entró en vigor en junio, en cumplimiento de una directiva europea que amenazaba ya con una multa de 100.000 euros diarios por parte de la Comisión Europea. El mes de junio registró un caída del 16,2% en el número de hipotecas firmadas. 

Sin embargo, según la jefa de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, el verdadero efecto de este cambio normativo, que ha modificado la manera de tramitar este tipo de préstamos y por lo tanto podría haber afectado al número de firmas, se dejará ver en los próximos meses, y no tanto en junio. La norma entró en vigor ese mismo mes, y el dato del INE refleja las compraventas producidas con anterioridad. 

Donde sí pone el acento Toribio es en el hecho de que tanto la compra por parte de inversores como la de viviendas de reposición (es decir, de propietarios que cambian de vivienda a una de más nivel), y que son las que más movieron el mercado los últimos años, muestran síntomas de agotamiento, ante la progresiva rebaja de la rentabilidad. Y los inversores naturales que deberían mover el mercado, jóvenes que acceden a una primera vivienda, tienen cerrada la vía por los bajos salarios y la precaridad en el empleo.

Según el Observatorio de Emancipación, del Consejo de la Juventud de España, 2018 se cerró como el año con menor proporción de jóvenes emancipados de la última década: sólo 19 de cada 100 personas entre los 16 y los 29 años estaba residiendo fuera del hogar de origen el año pasado.

Y el alquiler sigue siendo el destino de la mayoría de emancipados (un 59,2%), seguido de la propiedad con hipoteca (17,4%), la vivienda cedida o a bajo precio (11,8%) o la propiedad pagada (11,6%).

Ello a pesar de que según un reciente informe del IVIE con datos del INE, el precio medio de la vivienda sigue siendo un 21% inferior al de 2007, mientras que el del alquiler es un 11% superior. Este último porcentaje tiene en cuenta datos del IPC, pero si se utilizan los datos difundidos recientemente por el Banco de España con un análisis del portal idealista, la diferencia de precios del alquiler es del 50% entre 2013 y 2018. 

Una estadística elaborada por Tinsa mostraba recientemente que el precio de la vivienda terminada (nueva y usada) se encareció en julio un 4,5% con respecto al mismo mes del año anterior. Los precios de las viviendas subieron en julio un 5,1% interanual en las capitales y grandes ciudades, en tanto que el encarecimiento más significativo se produjo en las islas Baleares y Canarias, con un repunte del 7,1%.

Baleares y Las Palmas son precisamente las dos provincias donde más han caído las ventas en junio (17,4% y 22,5% respectivamente).