Los constructores piden liberalizar el suelo, pero la explosión de los precios deja miles de viviendas nuevas sin vender

Uno de los mantras del sector inmobiliario es que hace falta más suelo porque hay una alta demanda de compradores de vivienda que buscan pisos de reciente construcción y no los encuentran. En realidad, en España hay casi 450.000 inmuebles nuevos, que están listos para entrar a vivir, y aún no han encontrado a alguien que los compre. Un volumen de casas que aumentó en 2023 por primera vez desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

El último ejercicio, marcado por el despegue de los tipos de interés y la subida del Euribor, se cerró con 447.691 viviendas nuevas sin vender, según las estadísticas que publica el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, que difunde estos datos aunque las competencias dependen del Ministerio de Vivienda.

Se trata de un aumento mínimo, del 0,71%, pero significativo, porque es la primera vez que crece este volumen de inmuebles nuevos sin comprador desde el año 2009, poco después de que estallara la crisis del ladrillo, como se ve en el siguiente gráfico.

Durante más de una década ese volumen de pisos y casas sin vender había ido reduciéndose, aunque muy despacio. 

La cifra más alta se alcanzó en 2009, cuando rozó las 650.000 viviendas buscando comprador. Un pico que se construyó de forma acelerada, en menos de cinco años, porque en 2005 había menos de 200.000 casas nuevas. Una evolución que se detalla en la siguiente gráfica.

Los pisos nuevos sin vender por territorios

Por territorios, el stock total de viviendas nuevas aumentó en el último año en Andalucía, Madrid, Euskadi, Catalunya, Aragón, Ceuta y Melilla y Aragón, mientras que en el resto de comunidades autónomas o bien se redujo o se mantuvo estable. El análisis del Ministerio destaca que Asturias, Galicia, Murcia y Canarias presentaron en 2023 caídas superiores al 2% y la Comunitat Valenciana redujo el stock en más de un 5%. “En cuanto a las provincias, destaca Guadalajara cuyo stock acumulado disminuyó un 41%”, señala. 

Sin embargo, si se analiza ese stock, gran parte está concentrado en determinadas zonas. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid está más del 11% de esas viviendas que buscan comprador, mientras que la provincia de Barcelona suma el 10,8%. Por detrás se sitúan Alacant, con el 6,72%; Castelló, con el 5,18%; Toledo con el 4,63%; y València, con el 4,57%.

Si se compara ese volumen de viviendas nuevas sin vender respecto al parque total de inmuebles, que en España supera los 26,9 millones, representa el 1,66% del total. Es decir, cerca de dos de cada 100 viviendas son de nueva construcción y nadie las ha comprado. Y de nuevo, hay diferencias por territorios. “La Rioja alcanza el 4,34% de stock [de vivienda nueva sin vender] sobre su parque” total, “seguida de Castilla-La Mancha y Canarias con stocks mayores de 2,5%. Se encuentran en situación opuesta Navarra, Cantabria y Extremadura con stocks nulos, País Vasco y Baleares con acumulaciones menores al 1%”, resume el citado análisis. 

“Madrid y Barcelona, que están entre las provincias con mayor nivel de stock sobre el total nacional”, presentan un volumen de pisos y casas nuevas sin vender “sobre el parque de viviendas provincial menor al 1,9%, lo que indica que aglutinan gran volumen de la construcción en comparación con otras provincias”, desglosa, en referencia a cómo concentran la nueva oferta inmobiliaria.

En el siguiente mapa se ve el número de viviendas nuevas sin vender en comparación con el parque total de inmuebles.

Esta no es la única cifra que indica cuántas viviendas están sin habitar. El Instituto Nacional de Estadística (INE) calcula que en España hay casi cuatro millones de casas vacías. Una cifra que corresponde a 2021, aunque la publicó hace un año, y que representa el 14% del parque total.

Es decir, en España casi 15 de cada 100 viviendas no tienen gente viviendo en ellas. Sin embargo, el sector reclama que haya más suelo disponible para construir, para acelerar el paso, sobre todo, en las grandes ciudades y zonas con mayor presencia del turismo, bajo la premisa de que en España solo se construyen 100.000 inmuebles nuevos cada año.

A la espera de la Ley del Suelo

Mientras, la compraventa de viviendas se está acelerando. Creció un 24% en abril, cuando superó las 53.000 operaciones, según los datos que publica el INE. De esas transacciones, la mayoría correspondieron a pisos y casas de segunda mano, más de 42.000, un 22% más que en el mismo mes de 2023. Sin embargo, se dispara aún más la venta de vivienda nueva, un 31%, con más de 10.000 operaciones en abril, según el INE, el último mes con datos disponibles.

Para acelerar la construcción, el sector reclama cambiar la Ley del Suelo, la misma que el Ministerio de Vivienda tuvo que dejar caer en el Congreso de los Diputados hace unas semanas por la falta de apoyos parlamentarios.

Sin embargo, esta reforma aún puede salir adelante, porque PSOE y PNV presentaron hace unos días una proposición de ley conjunta para reactivar el cambio legal. Y, en paralelo, el PP tiene intención de presentar otra propuesta después del verano.