El efecto colateral de la Ley de Vivienda: elevará el número de pisos turísticos en las zonas tensionadas

El Gobierno tiene previsto aprobar en las próximas semanas la versión definitiva del anteproyecto de Ley de Vivienda. Una nueva regulación que busca rebajar la presión de precios en determinadas áreas, denominadas zonas tensionadas, donde las rentas de alquiler hacen prácticamente imposible el acceso a la vivienda a una gran parte de la población.

Ese anteproyecto, sin embargo, no hace mención a la vivienda turística, considerada como uno de los factores que ha cambiado la oferta de alquiler, sobre todo en los centros de ciudad, a lo largo de la última década.

Este tipo de alojamientos turísticos no estarán incluidos dentro de los índices de control de rentas de esas zonas con tensión de precios, lo que derivará en que una parte de la oferta de vivienda en alquiler tienda a decantarse por esta opción por verla, simplemente, más atractiva y rentable. 

“Si alguien tiene una propiedad privada y ve cierta opresión y control de cómo tiene que alquilar un activo; o lo mantendrá cerrado o buscará alternativas donde puede hacer lo que quiera”, afirma Tolo Gomila, presidente de Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur). “Parte del inventario se puede ir al alquiler turístico”, reconoce.

De la misma opinión es la Madrid Aloja, la asociación que representa a los propietarios de viviendas de alquiler turístico de Madrid. “Es probable que el anteproyecto de ley de vivienda provoque un trasvase del alquiler tradicional al turístico porque se trata de una norma que seduce poco a los propietarios de inmuebles, especialmente a los afectados por el control de precios en zonas tensionadas”. 

Mientras, el sector del turismo tradicional asume que la ley no incluye este segmento del alquiler pero insta a que entre a formar parte de las cuestiones que se valoren durante la tramitación parlamentaria. “Lo que queremos es que se tenga en cuenta en el debate. Una cosa es que no se recoja en la Ley y otra es que no esté en un debate que ya se ha abierto”, afirma Oscar Perelli, director de Estudios e Investigación de Exceltur, la asociación en la que están presentes las principales firmas hoteleras españolas.

Sin embargo, desde Madrid Aloja se traslada la opinión de que el sector hotelero busca que la nueva Ley de Vivienda legisle sobre los inmuebles de uso turístico pese a que están excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos desde 2013. “No es solo que las diferencias entre una vivienda de uso turístico y un alquiler residencial tradicional sean evidentes; es que la patronal lo que busca es clausurar todas las viviendas turísticas”, afirma esta asociación.

Competencias repartidas 

Como telón de fondo al debate sobre quién y cómo se regula los alojamientos turísticos, como ocurre con gran parte de las medidas incluidas en el anteproyecto de Ley de Vivienda, hay que poner el foco en las competencias, que están repartidas entre las administraciones. 

Son las comunidades autónomas las que legislan sobre actividad turística en sus territorios, mientras que los ayuntamientos tienen la regulación de ordenación urbana.

A nivel estatal, a priori, se podrían atribuir las competencias a dos Ministerios. Sin embargo, el de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana afirma que no ha estado en el planteamiento de esta Ley la regulación de los pisos turísticos porque no recaen en él sus competencias. Y, en la misma línea, el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo indica que tampoco figura entre las materias sobre las que tiene capacidad de regulación.

Sin embargo, el Gobierno sí ha legislado. La última medida del Ejecutivo sobre el alojamiento turístico es de 2019, cuando aprobó un Real Decreto-Ley de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, a propuesta del Ministerio que encabeza Reyes Maroto. Con este se buscaba, por ejemplo, permitir que una mayoría de una comunidad de propietarios (de tres quintos) pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, como aumentar los gastos comunes de esas viviendas.

El Ministerio de Industria, Comercio y Turismo no contempla nuevas regulaciones pero sí plantea la creación de una plataforma, a nivel nacional, que aporte datos actualizados sobre cuántos alojamientos turísticos hay en España, algo que está recogido en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y que contempla “la ordenación y coordinación del mercado de viviendas de uso turístico”. Esta plataforma conllevará una “captura masiva de datos” a lo largo de 2022, en un proyecto presupuestado en 300.000 euros.

Caída en el número de alojamientos turísticos

A nivel estatal, los datos oficiales los publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) que, al cierre de febrero de este año, contabilizaba 294.000 viviendas turísticas. En agosto de 2020 se alcanzaban las 321.000. 

Este descenso (de media, el 8,3%) no es homogéneo. “El número ha caído prácticamente en todas las comunidades a excepción de Canarias, donde la evolución en estos seis meses ha sido estable. La bajada ha sido más fuerte en la Comunidad Valenciana (-13%), País Vasco (-12,7%) y Cantabria (-11,5%)”, enumera Enrique Vendrell Santiveri, vicepresidente primero del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (Cgcafe). 

Un paso atrás influido por la pandemia y las restricciones de movimiento. “Dichas tendencias se acusan también en las capitales más importantes como Madrid y Barcelona, en las que se refleja la tendencia nacional de caída, sin embargo, se ha notado menos en Madrid que en la Ciudad Condal”, añade Vendrell Santiveri.

Disparidad de opiniones sobre quién y qué regular

La regulación de la vivienda turística fue uno de los puntos del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Unidas Podemos. Este reflejaba que “el incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos. Para abordar esta cuestión se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio”.

Dos años después, en este puzle regulatorio sobre la vivienda turística, hay voces en un sentido y en otro, que piden una mayor regulación por parte del Estado o de las CCAA. Las plataformas de alquiler turístico asumen que la regulación queda en manos de estas últimas pero piden que a escala estatal haya una definición más clara y unificada de qué se considera alojamiento turístico y no 17 diferentes.

Mientras, Exceltur aboga por que el Gobierno central regule las plataformas donde se ofertan estas viviendas temporales, para que sólo estén en ellas las que cumplen con la normativa de cada territorio, como ocurre en Ámsterdam o Japón. 

En cambio, el vicepresidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas argumenta que la Ley de Vivienda no es el marco para regular el alquiler vacacional. “Es claro que las comunidades autónomas y los ayuntamientos han de desarrollar sus competencias en los ámbitos turísticos, urbanísticos y administrativos pero, a nuestro juicio, han primado en algunas regulaciones políticas excesivamente restrictivas, regulatorias y sancionadoras que condicionan el ejercicio de esta actividad” , señala. 

Diferentes poderes, falta de datos y efectos claros en el entorno urbano que son patentes para Alejandro Inurrieta, exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero. “Hay muy poco estudio sobre el impacto de la vivienda turística sobre el alquiler pero sí es patente el efecto que tiene en los barrios, en ruido y en la desaparición del comercio tradicional”, afirma el también expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, quien, además, percibe que, en el fondo, no hay una verdadera voluntad del Gobierno por controlar esta actividad.