Una brecha legal permite arrebatar la hipoteca revendida a un fondo buitre

Los fondos buitre están de caza en España. Desde enero de 2012 hasta el pasado mes de agosto estos inversores internacionales se han hecho con la propiedad de 17.000 millones de euros de préstamos (al consumo e hipotecas) con problemas de impagos. Como ya contó eldiario.es, sus poderosas tácticas de negociación y unos cambios legislativos a su favor les han llevado a conseguir grandes descuentos de los bancos que en muchos casos superan el 80% del precio original de esos créditos. Un negocio redondo si consiguen, como suele ser habitual, que los deudores satisfagan sus deudas. Pero que se les puede complicar gracias a un resquicio legal que algunos abogados ya están aplicando.

¿Se imaginan plantarle cara a esos fondos y exigir que esa sustancial rebaja de su hipoteca se la apliquen a usted en lugar de a un fondo internacional? Pues aunque parezca ciencia ficción eso es posible ya que la legislación española ofrece una herramienta para hacerlo: el derecho de retracto. “Está recogido en el artículo 1535 del Código Civil. En él se reconoce el derecho del propietario de un crédito litigioso a extinguirlo por el mismo precio al que ha sido vendido”, explica el abogado Antonio Valenciano, presidente de la Asociación Nacional para la Defensa Efectiva del Trabajador (Andet). Es decir, en el supuesto de que el crédito contraído con el banco fuera de 100.000 euros y el fondo buitre lo hubiera comprado con un descuento del 80%, el propietario podría saldarlo abonando esos 20.000 euros (el tema de las costas e intereses dependerá del criterio del juez) y el fondo internacional que lo compró se quedaría compuesto y sin crédito.

“La razón por la que se estableció esta posibilidad es que el sistema jurídico es contrario a la especulación con litigios y se querían evitar situaciones como lo que está ocurriendo ahora en la Sareb (el llamado banco malo)”, asegura el abogado Fernando Zunzunegui.

Cómo hacerlo

Pero que sea posible no significa que sea fácil. Hay que cumplir una serie de requisitos y ser muy, pero que muy rápido en la toma y ejecución de las decisiones.

Por un lado, no todos los deudores pueden hacer esta reclamación.“Para acogerse a este derecho, debemos estar ante un crédito litigioso”, advierte Mercé Caral, socia del despacho Jausas Legal. Es decir, que deudor y acreedor estén enfrentados en los juzgados por el crédito en cuestión. El segundo de los requisitos es hacerlo en el plazo adecuado, que la ley fija en unos escasos nueve días naturales desde que el nuevo acreedor reclama la deuda.

Aquí es donde comienzan los verdaderos problemas. “La opacidad es la principal dificultad de este proceso. Hay centenares de miles de hipotecados que ni siquiera saben que sus deudas han sido vendidas a estos fondos internacionales”, advierte Zunzunegui. En algunos casos, el banco español incluso sigue siendo el que pasa la cuota mensual de la hipoteca y todo transcurre como si no hubiera cambiado nada, como le ocurrió a un matrimonio de Vigo, cuya historia reflejó el diario Altántico.

En otros casos, la notificación llega camuflada y es difícil de detectar. Lo saben muy bien quienes a principio de la década de los 2000 tuvieron problemas por no pagar sus recibos de telefonía o hipotecas. Esto de los fondos buitres es menos novedoso de lo que parece. En aquel momento algunos de los fondos internacionales que ahora están comprando las carteras de deuda a la banca ya hicieron negocio en España, y no sólo con la banca, también con las empresas de telefonía. Es el caso de Aktiv Kapital o Oko Investment, entre otros. Entonces su modus operandi consistió en enviar la notificación a los morosos con tan poca información que muchos ni sabían a qué se refería, hasta que meses después, aprovechando que no habían reaccionado, les exigían una deuda mucho mayor.

Cómo enterarse

Ahora su actuación tampoco destaca por el fair play. “No se presentan con el nombre con el que se les identifica en la prensa. Suelen contratar a una empresa intermediaria de recobro para hacer la gestión, como puede ser Cobralia. Además, la redacción de la nota es tan confusa que cuesta identificar que se refiere a un cambio de acreedor”, explica Valenciano. Según este abogado, en muchos casos la notificación es un carta más entre la maraña de papeles que suele colarse en los buzones. Es decir, no llega ni certificada, ni por burofax, por lo que puede pasar inadvertida.

Identificar cuanto antes el momento en que se informa al deudor es la clave. Dado el escaso tiempo para reaccionar, lo ideal sería haber contactado antes con un asesor legal. En el caso de no que no se pueda certificar una fecha concreta, este será un argumento más para presentar al juez y, tal vez, poder alargar los plazos. El otro dato difícil de identificar es la cuantía del crédito final. La ley no obliga a informar en esta notificación sobre el precio al que se ha hecho la transacción entre el banco y el fondo internacional, “Todo apunta a que los descuentos han sido muy fuertes, por lo que el deudor puede saldar su hipoteca a precios realmente bajos”, comenta Zunzunegui.

“El afectado nunca va a saber a priori cuál es el precio al que el banco y fondo de inversión han hecho la transacción. Por eso se solicita al juez que sea él quien la requiera ”, apunta Valenciano. Hasta ahora tres de sus clientes, que no quieren ser identificados, han conseguido liberarse de sus créditos por esta vía.

Esos precios de derribo junto al factor tiempo son otro de los puntos fuertes para plantar batalla a los fondos buitres. “Enrocarse en un procedimiento judicial en España les rompe su estrategia de comprar barato y vender rápido para conseguir beneficios”, explican fuentes del sector financiero. Por ello, a pesar de su fama de duros negociadores, abogados y financieros coinciden en que no es el peor de los momentos para negociar. “Son más proclives a aceptar la dación en pago o una quita en la deuda, porque tienen más recursos para revender la vivienda y más margen que los bancos para negociar a la baja”, asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea.

Eso sí, no conviene lanzar las campanas al vuelo, las posibilidades de triunfo son proporcionales al monto de la deuda contraída. “Es más fácil negociar cuando la deuda es muy importante que cuando es pequeña”, advierte Mercé Caral.