La vivienda protegida en España, uno de los países europeos como menor parque público, está sometida en ocasiones a prácticas especulativas muy ajenas a la naturaleza social con la que en teoría están concebidos este tipo de inmuebles. El Gobierno ya ha anunciado que prohibirá por ley la venta de VPO a fondos buitre, que suelen elevar el precio de los alquileres tanto como deseen una vez acabado el periodo de protección o que directamente ponen a la venta las propiedades a precios que habitualmente no pueden permitirse los moradores originales.
Así, la Abogacía del Estado se personará en el juicio contra la venta de 5.000 viviendas sociales a fondos buitre por parte de la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento cuando ambas administraciones estaban gobernadas por el PP. Los vecinos de un bloque de viviendas protegidas de alquiler en San Sebastián de los Reyes que fue vendido al fondo de inversión Lazora han explicado en este diario la pesadilla que están viviendo, con subidas del precio del alquiler del 65% o la expulsión como alternativa.
Pero además, el Ministerio de Fomento quiere abrir otro frente: establecer un régimen de sanciones de ámbito estatal contra malas prácticas en la gestión y el mercado de viviendas protegidas. Su idea es poner coto a prácticas especulativas, informan a eldiario.es fuentes del departamento de José Luis Ábalos. Ese régimen sancionador se aplicaría para impedir prácticas fraudulentas en la compra, venta o alquiler de viviendas protegidas, garantizar la transparencia y acabar con eventuales abusos de entidades financieras.
No ocupar la vivienda protegida, cederla a otra persona, vender el piso sin que supere el período necesario para descalificarlo o realquilarlo sin permiso a un precio superior al permitido son algunas de las prácticas contra las que llevan años luchando las administraciones públicas, como indica el portal de vivienda protegida de la comunidad autónoma de Navarra. Algunas ilegalidades suponen para el infractor multas elevadas y las más graves implican la pérdida de la VPO.
“El piso cuesta 170.000 euros, 50.000 'en b”
La búsqueda de piso para comprar puede hacerse complicada en ciudades como Madrid y Barcelona, donde los precios han llegado a escalar casi un 50% desde los mínimos de la crisis sin que los salarios hayan seguido ni de lejos esta tendencia (por ejemplo, subieron un 0,3% en 2017 y este año lo harán menos de un 1%).
Ocurre que, en ocasiones, el eventual comprador se topa con un anuncio que llama su atención por una mejor relación calidad/precio. Y al llamar para interesarse, o al visitarlo, el propietario o el agente inmobiliario le explica con la mayor naturalidad que se trata de una vivienda protegida, por lo que una parte importante del precio que se pide deberá pagarse “en b” (esta suele ser la expresión utilizada), es decir, sin que medie registro alguno de la transacción ni pagar impuestos por ella.
Sólo habrá constancia del pago del precio oficial de la vivienda, que al haber sido subvencionada por alguna administración pública solo puede alcanzar determinada cantidad, y que es superior al del momento de la compra (se aplican determinados coeficientes anuales para calcularlo), pero no libre. Por lo tanto, tampoco se puede pedir una hipoteca al banco por esa cantidad adicional. En el caso de que el comprador acepte la transacción y disponga de los, por ejemplo, 80.000 euros adicionales, la recomendación de algunos agentes inmobiliarios es “sacar las cantidades poco a poco” para no levantar sospechas. Durante la firma del contrato, el notario se suele ausentar unos minutos para no asistir a la entrega de billetes en efectivo entre el comprador y el vendedor.
Este relato de los hechos ha sido recopilado por este diario a través de diferentes testimonios de lectores, profesionales del sector que piden el anonimato y de la comprobación directa a través de llamadas a varios anuncios en portales inmobiliarios. En el caso de los alquileres irregulares de viviendas protegidas, para eludir el precio máximo permitido se acude a fórmulas como añadir a la renta regular otra cantidad extra en concepto de alquiler de los muebles.
Marta es una joven madrileña que en dos ocasiones se ha topado con estas circunstancias en su búsqueda de vivienda. “El primero, un particular, me explicó por teléfono que su piso vale 170.000 euros, pero que solo se puede escriturar por 122.000, el resto debía pagárselo en mano”. En este caso, la protección (30 años) expirará en 2030.
Volvió a ocurrirle al visitar un piso en la zona este de Madrid a través de inmobiliaria. Le pidieron 140.000 euros más otros 80.000 al margen de la ley. “Cuando le dije a la agente que me acompañó que me parecía increíble que esto pasara a través de una inmobiliaria me contestó que todo el mundo lo hacía y que yo no podía criticar lo que los demás hicieran con su dinero”.
Marta y su pareja decidieron ponerse en contacto con la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid para denunciar los hechos. “Allí nos dieron el teléfono del Colegio de Abogados para que pusiéramos una denuncia por nuestra cuenta”, relata.
Hecha la comprobación por este diario, y tras varias llamadas, la Consejería remite al teléfono de información 012, donde te sí informan de que es posible presentar una denuncia en cualquier registro oficial (ventanilla única, junta municipal...) con la oportuna identificación. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, el teléfono de información 010 remite a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS).
Régimen de sanciones estatal
Lo que se plantea el Gobierno es establecer un régimen de infracciones y sanciones cuando se incumpla el deber de garantizar la función social de la propiedad, que es un concepto en fase de definición. Se quiere otorgar un régimen jurídico básico y uniforme de las viviendas protegidas en la futura Ley Básica de Vivienda del Estado que está analizando un comité interministerial.
En la actualidad no existe un régimen jurídico homogéneo de tipologías, superficies, duración del régimen legal y condiciones de acceso de las viviendas públicas, lo que genera una situación confusa y de inseguridad jurídica. En cuanto al régimen sancionador, se guía por un Real Decreto de 1978 y por el Reglamento de Vivienda Protegida de 1968. Las comunidades autónomas tienen reconocida la capacidad para establecer su propio régimen sancionador, pero el Estado considera que tiene la potestad para “llegar a establecer un régimen de infracciones y sanciones cuando se incumpla el deber de garantizar la función social de la propiedad”.
Por su parte, la Agencia Tributaria no efectúa una distinción entre las prácticas fraudulentas en la compraventa de vivienda protegida y la libre. Uno de sus focos de interés es el análisis de los flujos patrimoniales de los socios o administradores de las sociedades vendedoras o promotoras, información de los compradores (incluyendo la revisión de sus cuentas bancarias), o toma directa de datos sobre el terreno en las promociones que se encuentran en venta.
Además, cuando Hacienda conoce la 'verdad' de una sola operación en una promoción en la que el promotor requiera pagos sin declarar, puede deducir de forma indirecta el valor del resto de los inmuebles (por su ubicación u otras condiciones) y utilizar estimaciones indirectas si es preciso.