Quieren formar el mayor grupo inmobiliario de Europa, propietario de más de medio millón de viviendas, la inmensa mayoría en Alemania. Se llaman Vonovia y Deutsche Wohnen y son dos grandes empresas del sector inmobiliario teutón. Estos días preocupa en el país de la canciller Angela Merkel la declarada intención que tienen esas compañías de unirse, especialmente Vonovia, la más grande de las dos firmas germanas, y la principal interesada en la fusión.
Según el diario económico Handelsblatt, Vonovia cuenta en su portafolio con 415.688 viviendas en toda Alemania. Deutsche Wohnen dispone de 155.408, la mayoría de ellas en Berlín. De unir sus fuerzas en lo que se ha venido a llamar aquí la “Mega-Fusión”, de acuerdo con el diario Bild, el más leído del país, formarían una compañía con un valor inmobiliario estimado en 80.000 millones de euros. El valor bursátil de la nueva compañía, formada a partir de dos firmas ya presentes en el DAX, estaría estimada en unos 45.000 millones de euros.
A Rolf Buch, CEO de Vonovia, no le han faltado argumentos para defender la iniciativa. Por ejemplo, Buch dice que, juntos, Vonovia y Deutsche Wohnen tienen más capacidad para afrontar los desafíos que plantea la lucha contra el cambio climático, que ambas harán un esfuerzo “máximo para estar a la altura” de la “responsabilidad social” del gigante inmobiliario o que la fusión, entre otras cosas, permite resetear la relación entre los actores del sector y la política, especialmente la de Berlín.
En la capital alemana, la coalición de izquierdas que dirige el alcalde berlinés Michael Müller, del Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD), recibía en abril un duro golpe al anular el Tribunal Constitucional por una cuestión competencial la “Ley de tope al alquiler”, una medida temporal que había logrado reducir las rentas de decenas de miles de berlineses.
Ahora, en la izquierda alemana, el debate sobre este tipo de medidas se ha trasladado a nivel nacional y podría ocupar un papel importante en la campaña de las próximas elecciones generales, previstas para el 26 de septiembre. Así, Los Verdes, el partido progresista al que algunos sondeos ven ganando esos comicios, quieren que una iniciativa como la “Ley de tope al alquiler” sea aprobada para todo el territorio germano.
Sabedores de que Berlín es el escenario de muchas tensiones relacionadas con el alquiler – en la capital alemana, la ciudad más habitada del país con unos 3,7 millones de personas, hay un 80% de inquilinos – Vonovia y Deutsche Wohnen tienen propuesto en sus planes de fusión poner en manos de los poderes públicos berlineses unas 20.000 viviendas.
“Eso es del orden de lo que representa una cooperativa de viviendas”, según ha valorado Müller la propuesta de Rolf Buch y compañía. Pero esas 20.000 viviendas sólo serían una fracción de las 150.000 que quedarían en manos de Vonovia y Deutsche Wohnen en Berlín en caso de unirse. Las empresas han prometido que los inquilinos no sufrirán encarecimiento de sus rentas tras la eventual fusión.
“Ningún inquilino sufrirá daños en esta transacción”, ha dejado dicho Michael Zahn, el CEO de Deutsche Wohnen. Su empresa y Vonovia ya trataron sin éxito de fusionarse en 2015.
Una fusión envuelta en escepticismo
Los planes de fusión, sin embargo, han generado toneladas de escepticismo, y no sólo entre los inquilinos, como la Asociación Federal de Inquilinos (Buch), organización que se ha manifestado en contra de la unión de los gigantes inmobiliarios. “Escepticismo por la fusión”, titulaba el Handelsblatt.
Más allá de la Buch, pocas voces se han manifestado claramente a favor de la fusión. Entre ellas, eso sí, figura la de la Unión Cristiano Demócrata (CDU), el partido de Merkel. Kai Wegner, líder de la CDU en la ciudad-estado que es Berlín, ha calificado los planes de Vonovia y Deutsche Wohnen de “oportunidad para una ciudad de inquilinos” como la capital teutona.
La CSU, socios naturales de la CDU, y los liberales del FDP han visto una “señal positiva” en la idea. Sin embargo, los socialdemócratas no son unánimes al respecto. “Toda mente crítica, pero también los liberales económicos, debe estar en contra de una fusión así”, decía en una declaraciones recogidas por el Handelsblatt la diputada del Bundestag y experta en cuestiones económicas Cansel Kiziltepe.
“Una fusión problemática”
Dicho periódico también citaba análisis de reputados expertos alemanes que miran con desconfianza los planes de Vonovia y Deutsche Wohnen. Por ejemplo, Marcel Fratzscher, presidente del Instituto Alemán para la Investigación Económica (DIW). Para él, “una fusión de los dos grandes grupos del mercado inmobiliario de Alemania es algo problemático, porque con ello habrá menos competencia”.
En Los Verdes de Berlín, el partido que probablemente salga como claro vencedor de las próximas elecciones berlinesas – que coinciden en el día de las generales –, hablan, sin embargo, de “concentración de poder” a cuenta de la fusión. “Si Vonovia se hace con el control de Deutsche Wohnen tendrá un 10% de las viviendas berlinesas. Alguien que quiere una concentración de poder tan grande debe mostrar que aporta un valor añadido para los berlineses”, según Bettina Jarasch, la candidata a alcaldesa de Berlín de Los Verdes en las elecciones de la ciudad-estado del 26 de septiembre.
Por algo más relevante que valor añadido se preguntaban los inquilinos de Vonovia en toda Alemania esta semana. Han protestado por lo que denunciaban como estrategias de la empresa para encarecer los gastos adicionales de los alquileres. Vonovia aumentó sus beneficios en un 11% en 2020, llevándolos hasta 1.300 millones de euros.
Vonovia y Deutsche Wohnen son empresas que están desde hace tiempo en la diana de los activistas en contra de las subidas de los precios del alquiler en ciudades como Berlín. En la capital alemana, sigue su curso una iniciativa popular para celebrar un referéndum que busca la expropiación de las empresas que posea más de 3.000 viviendas en la capital alemana. Vonovia y Deutsche Wohnen destacan al frente de ese grupo de compañías. De ahí que se les responsabilice de la situación de “urgencia habitacional” que vive Berlín desde hace años.