Ya hay más de cuarenta socimis cotizando en la bolsa española. Desde que en 2013 saltaran al parqué las dos primeras sociedades inmobiliarias con ventajas fiscales, han supuesto la mitad de todas las salidas a bolsa. En total, 44 de las 86 empresas que han empezado a cotizar en España en estos casi cuatro años son socimis, la mayor parte de ellas en el MAB (las siglas del Mercado Alternativo Bursátil donde cotizan las firmas más pequeñas).
“Desde 2014, hablar del mercado inmobiliario español es hablar de socimis. Su papel en el mercado ha sido, es y seguirá siendo clave”, apunta la consultora inmobiliaria CBRE en su informe de perspectivas para este año. Las dos primeras socimis comenzaron a cotizar en 2013 y su ritmo de salida a bolsa ha ido incrementándose. En 2014, empezaron a cotizar cinco; en 2015 lo hicieron ocho; en 2016 fueron 17 y en lo que llevamos de año han empezado doce a cotizar, según los datos del registro de salidas a bolsa de BME.
Esto significa que el ladrillo vuelve a conquistar la bolsa tras la caída de las grandes inmobiliarias que reinaban durante el boom, muchas de las cuales (como Martinsa-Fadesa) desaparecieron inmersas en concursos de acreedores tras el pinchazo de la burbuja. El año pasado las inversiones en el sector inmobiliario fueron de 14.000 millones de euros, de los que un 39% fueron realizadas por socimis, según el mismo informe de CBRE.
Evolución del número de socimis
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En estos primeros siete meses del año, se ha acelerado la salida a bolsa de estas sociedades. Parte de ello se debe a que algunas de las que estaban preparando su salto han pisado el acelerador para hacerlo antes de que el 1 de agosto se produjera un cambio normativo que ha endurecido los requisitos de en las salidas a bolsa en el MAB.
“Hasta este mes de agosto, las socimi contaban con doce meses desde su primer día de cotización para alcanzar los requisitos establecidos por el MAB” respecto a sus socios minoritarios, apunta Antonio Fernández, presidente de Armabex (asesor registrado que ha trabajado con muchas de las socimis en sus salidas a bolsa). Una medida que según apunta Fernández ya se había anunciado hace unos meses por lo que no cree que sea un criterio que afecte a la hora de decidir si se monta o no una socimi. Pero sí que ha empujado a aquellas que estaban decididas a salir a bolsa a hacerlo antes de que entrara en vigor.
En qué invierten las socimis
Una de las características que diferencia a estas sociedades de otras empresas inmobiliarias es que tienen que tener sus inmuebles alquilados para poder ser consideradas socimis y disfrutar sus beneficios fiscales. Aunque lo primero que pueda venir a la cabeza a la hora de hablar de ladrillo y alquiler sean viviendas, muchas de estas sociedades están centradas en otro tipo edificios como centros comerciales, hoteles u oficinas.
General de Galerías Comerciales Socimi (GGC), una de las últimas en saltar al parqué, está especializada en centros comerciales siendo propietaria de seis (también cuenta con varios suelos, terrenos rústicos o naves industriales) como el de La Cañada en Marbella o el Mataró Parc de la localidad catalana de Mataró. Es la segunda socimi por tamaño cotizada, solo por detrás de Merlin Properties, que ha llegado hasta el Ibex 35. GGC eligió el MAB, con menores requerimientos, para su salida a bolsa, al igual que el resto de las socimis de este año.
El incremento de estas sociedades y de su actividad ha sido una de las claves del calentamiento del ladrillo en los últimos ejercicios. El crecimiento de la inversión de estas sociedades ha hecho que se muevan mayores números en el terreno inmobiliario. Un ejemplo, es en el sector hotelero donde la tendencia es que las cadenas opten cada vez más por gestionar los establecimientos pero no tener la propiedad de los edificios. A lo que se suma un gran interés de los inversores, no solo de socimis, que animados por las grandes cifras del turismo movieron un total de 2.125 millones de euros en inversiones en 2016. En este contexto, en julio comenzó a cotizar Bay –la socimi hotelera de Barceló e Hispania– con una capitalización de algo más de 500 millones y 19 hoteles en su cartera.
No es el único segmento del ladrillo que está en crecimiento. El último informe sobre el sector inmobiliario elaborado por el servicio de análisis de Bankinter señala que el mercado inmobiliario español está “acelerando su fase de recuperación en términos de demanda y precios”. Por segmentos, apuntan por un lado que la demanda residencial alcanzará un volumen cercano a 500.000 viviendas en 2018, impulsada por la mejora del empleo y las favorables condiciones de financiación. Asimismo señalan que las oficinas mantienen “un notable potencial” y las rentas, es decir lo que se cobra por ellas, continuarán creciendo de forma consistente en Madrid y Barcelona tanto en las zonas tradicionales de negocios como en nuevos distritos.
En este informe, señalan además que la actividad promotora está de vuelta. La reducción del stock, el crecimiento en los visados de obra y los planes de inversión de nuevas promotoras acelerará la nueva producción en 2018. Algo que puede también verse en los datos de la última Encuesta de Población Activa. Los últimos datos de la EPA señalan que el empleo en la construcción se incrementó un 6%.
Quién está detrás de las socimis
Las socimis están siendo también utilizadas por diferentes empresas y fondos para beneficiarse de los beneficios que suponen. Este es el caso de Blackstone –el fondo buitre que compró un paquete de viviendas al Ayuntamiento de Madrid y acaba de comprar la cartera de ladrillo de Popular– que creó su socimi Fidere Patrimonio en 2015. Una socimi que constituyó con el parque de viviendas protegidas compradas en Madrid.
Por su parte, Sareb (el conocido como banco malo) también planea crear una de estas sociedades para gestionar parte de su cartera. Tempore Properties, el nombre con el que van a bautizar a la sociedad, incorporarán inmuebles que Sareb tiene en alquiler en comunidades como Madrid, Cataluña, Andalucía y la Comunidad Valenciana y esperan que esté lista para finales de este año.
También Colonial está preparando su cambio para convertirse en socimi. La junta de accionistas de la inmobiliaria aprobó en junio de este año cambiar la forma de la empresa con el objetivo de beneficiarse de un tratamiento fiscal más favorable. Estiman que la conversión en socimi tenga un impacto inmediato de 72 millones de euros en los fondos propios y beneficios consolidados para este año.
En este entorno de crecimiento de socimis, algunos expertos ya señalan que el sector podría vivir en los próximos meses un proceso de fusiones. En su informe de perspectivas para este año, CBRE los analistas de la consultora apuntaban que “habida cuenta de que un número cada vez mayor de socimis compiten en un mercado algo limitado” en este ejercicio se podrían comenzar a ver fusiones o adquisiciones.
Bajo el acrónimo de socimi se encuentran sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos (viviendas, centros comerciales, hoteles, oficinas...) que luego alquilan. Esta fórmula traía a España un tipo de vehículos de inversión ya existentes en otros países, donde se denominan REIT (Real Estate Investment Trust) y que se originaron en Estados Unidos en los 60. La presión del lobby inmobiliario en España hizo que la normativa viera la luz en 2009, pero al no ser lo suficientemente beneficiosa en lo relativo a la fiscalidad no tuvo los frutos deseados. Fue la modificación de la norma en diciembre 2012, la que dio alas a la creación de este tipo de sociedades. La nueva normativa suavizaba los requisitos de capital mínimo exigido para montar una socimi hasta los cinco millones de euros, reducía el plazo de mantenimiento de los inmuebles hasta tres años y mejoraba los beneficios fiscales.
Estas cotizadas están exentas del pago de Impuesto de Sociedades y tienen que pagar todos los años dividendos, por los que sus accionistas sí tributan. Las socimis deben cumplir una serie de requisitos como que el 80% del valor de sus activos esté en bienes destinados al arrendamiento o que estén cotizadas en un mercado regulado. En un primer momento fueron cuatro las empresas que nacieron dentro de esta categoría: LAR, Hispania, Merlin y Axiare. De hecho, Merlin ha llegado a entrar en el Ibex 35 por su tamaño.