Una nueva Bolsa reduce los requisitos para cotizar y abre una vía rápida a las inmobiliarias de los ricos

Un nuevo mercado de capitales español, Portfolio Stock Exchange, quiere hacer frente al monopolio de Bolsas y Mercados Españoles (BME), de la suiza Six. Tras obtener en enero el permiso definitivo para operar de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), por ahora en su plataforma de negociación suma cinco firmas. Todas son cotizadas de inversión inmobiliaria, las conocidas como socimis.

Portfolio se presenta como “una Bolsa de nueva generación que cambia completamente la forma de operar de las bolsas tradicionales”. Muy basada en la digitalización, y con “requisitos de admisión sencillos”, promete ahorros de costes de hasta el 90% porque elimina muchos intermediarios tradicionales.

En un intento por competir con mercados como Euronext, en Portfolio no hay mínimo inicial de inversores para salir a cotizar, como en BME Scale, el mercado para pymes emergentes que BME lanzó en julio en respuesta a este nuevo mercado. En BME Growth, el mercado para pymes de BME, se exigen 20 accionistas, y en el Mercado Continuo, sacar a Bolsa un 25% del capital desde el inicio.

Tampoco se exige una capitalización mínima, ni publicar un folleto si el instrumento se dirige solo a inversores cualificados, ni que la empresa tenga web específica. Sí se requiere tener las cuentas auditadas durante dos años por una gran firma del sector y contratar un despacho de abogados experto en mercados de capitales.

Tras evaluar “casos como Gowex o Pocoyó”, dos de los episodios más destacados del creciente historial de fiascos de BME Growth, en Portfolio “los clientes que aceptamos tienen que estar auditados por una Big Four. No sirve un Pepe y Asociados Auditoría, como pasó con Gowex”, explica al teléfono su CEO y cofundador, Santiago Navarro, que señala que los auditores “se pueden equivocar” pero “es un primer filtro relevante”. 

En cuanto a los abogados, recomiendan 15 bufetes “trusteed partners”, de primer nivel, con los que “no existe ninguna relación económica”, que realizan los documentos de emisión y due diligence y “se juegan su reputación”.

La clave de esa reducción de costes es eliminar intermediarios externos como Asesor Registrado, Banco Agente, Agente de pagos, proveedor de liquidez o custodio. “Portfolio se ocupa de todas esas tareas y así nuestros clientes pueden ahorrar hasta el 90% de los costes totales”, asegura Navarro.

El plazo de admisión a cotización es muy corto (una semana). Los costes de emisión rondan los 76.000 euros para una emisión de acciones de 40 millones de euros, frente a los cerca de 400.000 de las “bolsas de valores tradicionales”. También ofrecen plataformas de crowdfunding de Equity o Inmobiliario. Las operaciones están exentas del Impuesto sobre Transacciones Financieras.

Portfolio se convierte así en un destino atractivo para las socimis, vehículos muy utilizados por grandes fondos y multimillonarios que alquilan patrimonio inmobiliario con grandes ventajas fiscales, con la condición de cotizar en un plazo de dos años desde que se acogen a ese régimen especial. 

Aunque cuando se presentó en 2022 fue descrita como aspirante al Nasdaq europeo (en alusión al famoso índice tecnológico estadounidense), Portfolio ha arrancado con un monocultivo de este tipo de firmas. Su fundador lo atribuye a que en este tipo de empresas “el riesgo es muy bajo”, es un cliente “con muy poco riesgo reputacional” y “muy fácil de supervisar”.

Las últimas en llegar son dos procedentes de BME Growth: la socimi logística P3, del fondo soberano de Singapur, y Elix Vintage, de Allianz, que impulsó el fondo Altamar (de un primo de Esperanza Aguirre) con los Polanco (ex dueños de Prisa) como accionistas.

Se han sumado a Primero H, la socimi “social” para personas sin hogar que ha lanzado el propio sector; RAV En7, de un fondo de Luxemburgo, y la primera en debutar, Round Robin, especializada en comprar inmuebles vía subasta. Esta última tiene detrás a la familia Ventero, cuyo patriarca, el empresario inmobiliario y ex accionista del Atlético de Madrid Enrique Ventero, fue condenado a ocho meses por cohecho en el caso Malaya.

Tan atractivo es Portfolio para las socimi que, además de monopolizar por ahora ese índice, entre los cerca de ochenta accionistas de esta nueva bolsa hay dos vinculados a este tipo de inmobiliarias: el madrileño Ángel Soria, uno de los grandes propietarios de oficinas de Madrid, y una sociedad de Eduardo Losada, CEO de la socimi Matritense, cotizada en BME Growth, controlada por una sociedad de Jersey y con un hijo de la multimillonaria Carmen Godia, Rafael Tous Godia, en su consejo de administración.

El CEO de Portfolio explica que Ángel Soria, un discreto multimillonario que no hace mucho acusaba al Gobierno de tener a los periodistas “comprados” y arremetía contra su gestión del COVID, ya tenía en mente lanzar su socimi cuando se convirtió en accionista, conocía los costes y “lo entendió a la primera”.

Losada “estaba sufriendo en sus carnes el proceso de cotizar en BME Growth”, con un coste de salida “de 600.000 euros”, y ha visto “los ahorros de costes económicos y burocráticos” de esta plataforma. “Estamos encantados de que haya inversores que luego se conviertan en futuros clientes”, dice el CEO de Portfolio, en cuyo accionariado hay también abogados y directivos de sociedades gestoras o bancos “a título personal”. 

El ejecutivo niega conflicto de interés en la presencia en su accionariado de empresas susceptibles de cotizar ahí. Subraya que, tras pasar el filtro de auditor y asesor, las emisiones las aprueba el consejo de administración de Portfolio. Compuesto por ahora por seis consejeros (a la espera de que la CNMV les apruebe ampliarlo a 12), entre ellos hay un ex director de Mercados en la Bolsa de Londres y el ex CEO de la bolsa británica Turquise. El presidente es Rafael de Cascante, ex director Jurídico de Santander Investment Bolsa.

Acompañando toda la due diligence (no es consejero) y vigilando todo el proceso está el director del departamento de Entidades Participantes, Javier Rodríguez, que lleva 25 años haciendo M&A de small caps [empresas con acciones de baja capitalización] y mid caps [empresa cotizada cuya capitalización bursátil se considera de tamaño mediano en relación con otras empresas cotizadas en el mercado]. “Ha visto 300 compañías cuanto menos”, dice el CEO de Portfolio.

Navarro defiende que las socimis son un asunto “geoestratégico” para atraer inversión a España, líder europeo en estos vehículos. “Cuando un fondo extranjero decide invertir en la UE para ellos al final es un número. Si Italia les da un 17% y España el 13%, se van a Italia sin ningún problema, a ellos les da igual”, razona.

Recuerda que los dividendos de estos vehículos tributan (al 10%) y defiende que con ellos “tienes todo el patrimonio inmobiliario auditado, valorado de forma actualizada, generas mucha rotación de los activos” y se incentiva la inversión en renovar inmuebles.

“Esa operativa lleva ingenieros, constructores, tasadores, abogados, auditores, banqueros…. sirve para dinamizar muchísimo el ecosistema. Yo entiendo que se pueda ver como un vehículo de eficiencia fiscal, pero el impacto que tiene en la sociedad y la transparencia que da a la valoración y la gestión de los activos compensa”.

Un parto y salvedades

Impulsado por un grupo de profesionales con experiencia en la industria financiera, encabezados por Navarro (abogado de 42 años, ex del bufete Ashurst en Londres en temas de mercado de capitales) y el emprendedor tecnológico Mariano Torrecilla, el nacimiento de Portfolio ha sido casi un parto. Su génesis data de hace ya cinco años. 

El lento proceso de autorización de la CNMV para supervisar la solvencia, ratios, capital, recursos propios, plan de negocio o la plantilla que gestiona el sistema multilateral de negociación es la razón que explica, según Navarro, que las cuentas de la empresa del ejercicio 2022, primeras auditadas, tengan salvedades e incluyan varios párrafos de énfasis.

En su informe del 16 de junio, la firma BDO avisa de que las cuentas de Portfolio se reformularon dos días antes “no explicando en la memoria adjunta los motivos”. Y llama la atención sobre la “situación patrimonial delicada” de la empresa que, a cierre de 2022 no tenía ingresos, lo que siembra dudas sobre su capacidad para seguir en funcionamiento.

Según el CEO de Portfolio, es un tema meramente técnico ya solventado. Explica que tras obtener la primera licencia de la CNMV en junio de 2022, inscribir cambios en el capital social, el accionariado o incluso la plantilla habrían obligado “a repetir otra vez el proceso de autorización subsanando los cambios”. 

“Como el proceso era tan largo, no teníamos visibilidad sobre cuánto iba a durar y no sabíamos cuánto teníamos que levantar”. “Sobre la marcha, lo que ideamos con los inversores fue ir firmando préstamos participativos”, conforme los fueran necesitando, para convertirlos todos juntos en acciones en una junta celebrada justo después de la emisión de ese informe de auditoría.

En las cuentas, accesibles a través de Insight View, Portfolio confía en alcanzar “85 operaciones para 2023 y 2024 hasta llegar al punto de break-even y comenzar a generar beneficios”. De aquí a fin de año esperan, explica su CEO, “sacar tres o cuatro vehículos más”, con lo que en 2023 no van a alcanzar las 40 compañías que confiaban en alcanzar en febrero o las 15 que se fijaban en septiembre.

Pero Navarro es optimista y afirma que el primer semestre de 2024 “viene muy cargado”. Las migraciones de Elix y P3 han dado “confianza” a “socimis, empresas y gestores que estaban mirándolo desde fuera”. “Para antes de julio del año que viene va a haber una buena cantidad”, con “15 nuevas ejecutadas perfectamente”. Este miércoles tienen un evento en Málaga con el bufete Martínez Echevarría para presentar su propuesta a empresas familiares andaluzas. 

Tras las socimis, el siguiente paso será captar grupos familiares y firmas de capital riesgo. Por ahora se proponen convencer a grupos familiares que facturen más de 100 millones anuales. “A lo mejor son proveedores de un Consum, Mercadona, Inditex, con mucho track record, facturación comprobada, clientela estable…”. El enfoque a medio plazo es “global: estamos intentando traer empresas mexicanas, de Países Bajos, de Portugal, de Francia…”.

Al admitir a un nuevo miembro, analizan “caso por caso, hacemos la due diligence que consideramos oportuna al margen de la que haga el despacho”, para tener “el menor número de riesgos posibles. Somos conscientes de que más aún siendo un mercado nuevo no nos podemos permitir un cliente que luego sea un pufo”.

Un sector del que desconfían es el de las renovables: “Hay un poco de burbuja y pueden pasar cosas raras”. También el tecnológico, “en el que es fácil que pueda haber un poco de humo o te vendan gato por liebre”. Ahora toca “construir buena reputación”.