La paradoja de las bajadas de tipos: abaratan las hipotecas pero recalientan unos precios de la vivienda ya disparados

Este jueves, el banco ING anunció una oferta muy agresiva: hipotecas para jóvenes menores de 35 años por el 100% del precio de viviendas de hasta 400.000 euros. El mismo día, el comparador de préstamos 'HelpMyCash' lanzó una nota de prensa titulada “Guerra de precios en el mercado hipotecario” que recoge que “12 bancos han reducido el coste de sus hipotecas” en el último mes. Estos mensajes suenan bien para quienes están sufriendo que el alquiler de su casa se coma una gran parte de su sueldo cada mes y que no tienen suficientes ahorros para pagar una entrada, conseguir un préstamo asequible y comprar. Pero el abaratamiento de las hipotecas esconde una paradoja: es también un factor que presiona al alza y recalienta los precios de un mercado de la vivienda ya disparado.

Es un doble efecto. Por un lado, las bajadas de los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo (BCE) y, por tanto, del Euríbor suponen un alivio directo para las familias con hipotecas variables y, en general, favorecen el acceso a la financiación. Por otra parte, “elevan la demanda, sobre todo de hogares que hasta este momento no podían comprar o lo tenían muy difícil”, resume Raymond Torres, director de coyuntura económica del centro de análisis Funcas.

“Ante una oferta [de viviendas] rígida, cualquier estímulo a la demanda se repercute en los precios”, continúa este experto. “Un abaratamiento de las hipotecas facilita que suban los precios y se acelere el sector, porque favorece que entre más capital”, coincide Javier Gil, investigador del Grupo Estudios Críticos Urbanos.

“Creo que hay un paralelismo brutal con la situación previa a la crisis del 2008”, lamenta Alejandra Jacinto, abogada de CAES. “El mantra es exactamente el mismo. No compensa pagar el alquiler porque es carísimo. O ni siquiera se puede acceder, y lo que se fomenta es acudir al crédito hipotecario”, señala esta experta, quien, más allá de los bancos privados, señala a las Administraciones públicas. Tanto el Gobierno central como, por ejemplo, la Comunidad de Madrid han desplegado avales públicos para que las familias que no tienen suficientes ahorros puedan conseguir préstamos.

El Euríbor, conocido como el índice de la hipotecas, registró un máximo no visto desde 2008 en el 4,23% en septiembre de 2023. Desde entonces, esta referencia sobre la que se construye el coste de la mayoría de préstamos ha llegado a caer algo por debajo del 2,7% en su cotización diaria. Su descenso se ha trasladado al coste medio de la nuevas hipotecas que se firman cada mes en nuestro país. Según el INE, de media, tocó techo en el 3,46% en enero de este año. En julio, el último dato conocido, ya se había reducido al 3,17%.

Este abaratamiento ha despertado el ritmo de firmas de hipotecas, que se había hundido desde 2022. En julio, la concesión de préstamos sobre viviendas creció un 23,5% respecto al mismo mes de 2023, y un 15% respecto a junio. Por supuesto, las cifras están muy lejos de lo que ocurrió en la burbuja inmobiliaria. De momento, el salto de julio se podría considerar una anécdota. O quizá un aviso.

Desde el comparador 'HelpMyCash' admiten que “la guerra hipotecaria” que ha iniciado la banca ya ha abaratado notablemente el precio de los prestamos que se ofrecen en España, y afirman que “la batalla no ha hecho más que empezar”. Según su analista Miquel Riera, “es más que probable que más entidades se sumen a este carrusel de rebajas, teniendo en cuenta que se esperan nuevos recortes de tipos del BCE y que muchas querrán acabar el año con un aumento de contrataciones”.

Por el contrario, el economista Ignacio Ezquiaga piensa que “la financiación no es una cuestión relevante en la crisis de vivienda actual, caracterizada por un problema de acceso determinado por la ausencia de oferta asequible para todas las capas sociales y especialmente para jóvenes e inmigrantes”. Según añade, “en las ciudades de Madrid o Barcelona o en las islas, los precios son tan altos que los avales, que son parciales, no sirven de mucho si eres de renta media o baja. Tanto los avales o como ese tipo de ofertas bancarias los usan hogares que venden su antigua vivienda para comprar otra mejor, que pero no soluciona el problema de asequibilidad de los demandantes de primera vivienda”.

“Gran parte de las nuevas compraventa de viviendas está haciendo al contado, y eso es dinero que viene de fuera, fundamentalmente inversores extranjeros. Eso quiere decir que mientras ese flujo siga entrando en el mercado español, la presión sobre los precios va a ser mucho mayor, independientemente de lo que hagan las hipotecas nacionales”, introduce Alejandro Inurrieta. Este experto no considera que, “en estos momentos, la bajada de tipos sea un factor determinante en el crecimiento de las hipotecas. Porque hay un problema de solvencia y un problema de prudencia en la banca española. Y hay un problema de ahorro en los posibles hipotecados futuros”.

El protagonismo de las grandes 'manos' (fondos e inversores extranjeros) en el mercado de la vivienda responde al único objetivo de obtener rentabilidad, en algunos casos en cortos periodos de tiempo. Es la “financiarización” de la vivienda, y es un proceso que arrancó en la década pasada, en todo el mundo, ante la pérdida de atractivo de otras inversiones tradicionales y conservadoras como la deuda pública —el rendimiento asociado a la compra de vivienda en nuestro país roza el 10% a cierre del primer semestre de 2024, según el Banco de España—. Una tendencia que se ha exacerbado con la expansión de los alquileres turísticos. “La compraventa de viviendas por extranjeros haya pasado del 7% en 2007 al 21% en el primer semestre de 2024”, incide el economista Nacho Álvarez en una artículo reciente.

“Hay mucho debate sobre hasta dónde bajarán los tipos de interés. Nosotros pensamos que todavía hay un margen de un punto porcentual de recorte en la eurozona en el próximo año y medio, aproximadamente. Es algo significativo, pero no estamos de vuelta a los tipos de interés [históricamente bajos] que teníamos hace hace unos años”, reflexiona Raymond Torres.

“Lo que sí puede cambiar una bajada de tipos es la parte de la construcción. Es un estímulo para empresas constructoras que quieren invertir y necesitan financiación. Es un efecto pequeño, pero positivo. ¿Por qué pequeño? Porque el problema de la falta de construcción tiene mucho menos que ver con que los tipos de interés hayan estado demasiados altos, sino más bien con la escasez de suelo y de regulación que apoye la oferta de vivienda asequible, que es la que realmente podía desatascar el sector y y acabar con con la escasez de oferta”, finaliza este experto.