Los precios de la vivienda se disparan y dejan a parte de la población 'atada' al alquiler

En un contexto inflacionista como el actual, el precio de los pisos sube, tanto si se trata de vivienda en venta, como en alquiler. “Es evidente que hay una tendencia al alza”, explica Julio Rodríguez, expresidente de Banco Hipotecario y miembro de 'Economistas frente a la crisis'. “Estamos en un ciclo alcista”, indica en la misma dirección Daniel Sorando, profesor de la Universidad de Zaragoza.

Una tendencia de subida de precios, evidente, que no necesariamente nos devuelve de golpe al escenario de la burbuja inmobiliaria de finales de los 2000. Sin embargo, se repiten los mensajes de que nos acercamos a escenarios que no se vivían desde el 'boom' del ladrillo. En un contexto, además, donde los tipos de interés caminan al alza, en el que los pisos de segunda mano concentran las operaciones y donde un amplio segmento de la población no puede acceder a una vivienda en propiedad y queda ligado al alquiler, tensionado, sobre todo, en las grandes ciudades. 

Estadísticas en la misma dirección con datos que no coinciden

Es obvio que hay presión sobre los precios de los inmuebles residenciales, pero no está tan claro saber, a ciencia cierta, cuánto suben. Los diferentes análisis publicados en las últimas semanas, sean de organismos públicos o de entidades privadas, no indican el mismo grado de repunte. Dos comparaciones. Por un lado, la realizada por entidades públicas, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Por otro, los análisis que llevan a cabo el Consejo General del Notariado y Registradores de España, el registro de la propiedad.

El primero, el del INE, es el Índice de Precios de Vivienda. El último dato publicado corresponde al cuarto trimestre de 2021, al cierre del año; y refleja una subida del 6,4%. Un porcentaje que no difiere excesivamente respecto al 6,7% que acaba de publicar el Mitma, que mide el valor tasado de las viviendas. La diferencia es que este último dato ya corresponde al primer trimestre de 2022.

El INE publicará la evolución del índice hasta marzo este miércoles 8 de junio. Ahí se verá si difiere o no de lo publicado por el Mitma. Pero, de partida, ambos análisis tienen en cuenta variables diferentes. El INE toma como fuente para su índice las bases de datos que le proporciona el Consejo General del Notariado, con las viviendas escrituradas durante el trimestre de referencia. Además, conlleva un diseño que va en paralelo al indicador de vivienda para el conjunto de la UE, que desarrolla Eurostat; aunque ahí también hay diferencias, porque el INE toma los dos años anteriores como referencia y, Eurostat, uno. En cambio, el Mitma, que acaba de publicar un alza del precio tasado de la vivienda del 6,7% interanual, que sitúa el metro cuadrado, de media, en 1.734 euros, utiliza los datos de los informes de la Asociación Española de Análisis de Valor, en la que están las empresas dedicadas a la tasación de los inmuebles. 

¿Y qué sucede con los datos de notarios y registradores? En sus últimos informes, el Consejo General del Notariado indica una subida del precio por metro cuadrado del 9,3%, interanual, al cierre de marzo, a 1.745 euros; mientras que los registradores, hablan de un alza del 5,3% a 1.856 euros. De nuevo, hay muestras diferentes. Los expertos consultados por elDiario.es explican que ambas metodologías son válidas y que ponen de relieve años de recorrido y de análisis. En el caso de los notarios, los datos se cierran cada mes, porque todo el mundo que compra una vivienda tiene que pasar por notaría. No es así, sin embargo, en el caso del Registro. Cuando se trata de viviendas que no conlleven hipoteca, no es obligatorio registrarlas y se puede hacer meses después.

“Las estadísticas oficiales de precios de vivienda claman al cielo por el retraso que llevan”, señala Julio Rodríguez. “El índice trimestral del INE sale con un trimestre de retraso, y debería ser mensual”. Además, pone de relieve cómo otras estadísticas, las que realizan portales inmobiliarios, indican sus propias evaluaciones de mercado en función de los inmuebles que ofertan.

“Es normal que haya estadísticas distintas porque no existe un solo mercado inmobiliario, la clasificación puede ser infinita. Es natural que difieran”, asegura Leandro Escobar, profesor de Economía de Comillas ICADE. “Todas son fiables si se basan en la metodología adecuada”. También indica que, “en los portales inmobiliarios hay mucha información, 'big data'. Se basan en los precios de oferta y permiten ver la evolución de la vida de esa oferta, hasta que desaparece del portal, que no necesariamente significa que se haya vendido”, matiza. 

En cambio, Alejandro Inurrieta, doctor en Económicas y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, apunta que en España “tenemos un problema de estadísticas fiables. Hay datos que no coinciden porque la metodología de cálculo es diferente y hay diferencias por la selección de las muestras”. En su caso, el exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero percibe un problema en los datos que ofrecen los portales inmobiliarios porque “son parte interesada”. 

Precios al alza, sin burbuja

Estamos ante precios más altos, pero no en un momento de burbuja como la que acabó explotando hace poco más de una década. “Se utiliza alegremente la palabra burbuja”, critica Ángel Martínez Jorge, 'research assistant' del Center for Economic Policy de Esade. ¿Y qué es una burbuja? La teoría dice que es cuando los precios de un activo desbordan su valor fundamental. Es decir, cuando se paga un exceso respecto al valor real de algo. “Ahora a lo que estamos volviendo es al mercado tensionado que teníamos en 2019”, matiza.

Volver a la situación prepandemia pero con la bolsa de ahorro que una parte de la población ha conseguido atesorar en los dos últimos años. Dar salida a esa liquidez embolsada está acelerando las transacciones, que crecen a un ritmo del 15%, según los notarios; un 13% según los registradores. Hay más compra de casas y, sobre todo, de segunda mano. Por ejemplo, según los datos del Registro de la propiedad, en el primer trimestre del año se vendieron casi 132.000 viviendas usadas, mientras que los inmuebles nuevos se quedaron en 32.300. “Quién compra, tira los precios hacia arriba, pero no están a los niveles de 2006 o 2005. Estamos a niveles burbuja en cantidades, en transacciones, en compraventas; pero no en precios”, recalca Alejandro Inurrieta. 

Daniel Sorando apunta que “es difícil que haya burbuja y, de llegar a haberla, sería diferente a la de los 2000, porque estuvo basada en el crédito fácil y en vivienda de nueva construcción. Ahora es segunda mano. No es la misma musculatura”, explica el profesor de la Universidad de Zaragoza. “En los 2000 había crédito ficticio, ahora no se concede con la misma alegría. Los hogares que eran la última línea de esa burbuja, jóvenes y clases precarias, ahora no pueden acceder a crédito; pero los precios son inasumibles para una parte de la población, que no puede acceder a la vivienda”, concluye. 

La inversión abraza el ladrillo

“La vivienda se vuelve a ver por los inversores como protección, con tipos de interés cero, los fondos de inversión no son una alternativa atractiva y en la vivienda se confía porque no se va a perder el dinero, más ahora cuando los bancos te cobran por respirar”, argumenta Julio Rodríguez. “Hay demanda de pisos como inversión, para alquilarlos después; y sigue habiendo blanqueo de dinero, de extranjeros y de españoles”.

Otro de los problemas de fondo, en cuanto a datos sobre vivienda, es la ausencia de estadísticas sobre quién compra inmuebles. Hay datos sobre operaciones, precios o sobre el volumen de hipotecas que se conceden, pero no sobre quiénes están detrás de las operaciones inmobiliarias.

La vivienda se ha convertido así en “refugio del ahorro de los rentistas”, incide Alejandro Inurrieta. “El ahorro ha vuelto a la vivienda, también los fondos que compran inmuebles, edificios enteros para después alquilar y que tienen rentabilidades del 7%. Comparan grandes ciudades europeas y las españolas siguen siendo baratas, respecto a otras. La consecuencia es que hay barrios que van a desaparecer, que van a dejar de ser como han sido hasta ahora”. 

El ladrillo se refuerza como inversión de quienes ya tienen ahorros. ¿Pero qué ocurre con quienes se hipotecan para comprar? “Ahora empieza a subir el Euribor, pero hasta ahora ha sido un incentivo para hipotecarse, pero hablamos de un crédito restringido, sesgado por la posición socioeconómica”, matiza Daniel Sorando.

Los últimos datos sobre hipotecas publicados por el INE corresponden a marzo. En ese mes, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad fue de 43.378, un 18% más en tasa anual. El importe medio, en cambio, repuntó un 6,5%, hasta situarse en 145.715 euros. 

Si se compara este volumen de concesión de hipotecas con lo ocurrido en los últimos años, el dato de marzo es casi el doble que el registrado en el punto más bajo de la pandemia. En agosto de 2020, se contabilizaron cerca de 20.000 hipotecas. Pero ese no es el suelo de la última década. Este se registró en diciembre de 2013, en plena crisis tras la burbuja, cuando se rozaron las 12.000. ¿Y cuál fue el pico hipotecario del 'boom' del ladrillo? Se llegó en 2005, cuando las hipotecas registradas en un mes, en septiembre, rebasaron las 129.000.

Reducida oferta de vivienda nueva 

Las últimas cifras publicadas por la empresa Sociedad de Tasación apuntan que, en Madrid, el stock disponible de vivienda nueva está en solo 1.500 inmuebles, mientras en Barcelona se superan los 4.000. Unos datos que llevan a pensar si las grandes ciudades se están quedando sin vivienda nueva a la venta. 

Viviendas se van a seguir construyendo. En 2021, se concedieron  31.337 visados para nuevas construcciones, según los datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. De ellos, más de 4.000 corresponden a la Comunidad de Madrid, prácticamente el doble de los concedidos en 2020. 

“Estamos viendo, también, el efecto de la pandemia, porque se está volviendo a una situación más normal tras el parón”, indica Ángel Martínez de EsadeEcPol. “Pero la oferta nueva que se está produciendo en las grandes ciudades es insuficiente para hacer frente al aumento de la demanda. Hay que tener en cuenta que hay gente que iría a una gran ciudad, pero acaba en municipios aledaños”. Una situación que no solo se vive en Madrid o Barcelona, también, por ejemplo, en Illes Balears. “Es un caso extremo, porque es un destino turístico por excelencia y ahí la presión es muy alta”, asevera Martínez. “Pero hay margen para tener más casas, por ejemplo, con la rehabilitación y porque no sabemos cuántos pisos están vacíos. Llevamos 10 años sin datos”. 

El profesor de Icade, Leandro Escobar, percibe cambios en la demanda, con familias que han acumulado ahorro en los últimos años y han desplazado sus preferencias a viviendas unifamiliares en la periferia. “Es un fenómeno que ya ocurrió en los años 90”, apunta.

“Hay desarrollos que están en marcha, pero en las grandes ciudades tampoco hay mucho espacio para vivienda nueva”, argumenta Inurrieta. Sobre todo, en Madrid. “Es como un agujero negro, hay más necesidades de vivienda porque concentra la actividad económica, la administración y eso vacía al resto de España. Es un efecto que no acaba nunca”, recalca Daniel Sorando.

Una parte de la población, 'atada' al alquiler

Esa ecuación de necesidad de vivienda sin opción a poder acceder a una compra, hace que una parte de la ciudadanía quede a expensas del alquiler. Para las rentas medias y bajas “la propiedad es una quimera”, destaca Sorando. “La constante es la enorme ausencia de vivienda asequible, para jóvenes, para la clase trabajadora o para los migrantes, que no pueden acceder ni a la compra, ni al alquiler en los centros de ciudad”, añade. “Falta vivienda social. Estamos en el 2% cuando la media europea es el 9% y otros países están muy por encima”.

Ahora, con la reforma laboral, el acceso al crédito podría ser más fácil al eliminarse de la ecuación la temporalidad de los contratos, aunque no parece tan sencillo. “Los bancos van a diferenciar entre contratos fijos y fijos discontinuos”, asegura Ángel Martínez Jorge. “Tiene mal arreglo porque hay generaciones metidas en el alquiler, que no tienen capacidad para ahorrar y no pueden comprar una vivienda y llegar a ser pensionista en este país sin una vivienda en propiedad es un deporte de riesgo”, concluye. 

Si a los problemas de oferta se une la inflación y ayudas para la rehabilitación de vivienda usada, la presión por subir rentas es aún más alta. Así lo ve Carme Arcarazo portavoz del Sindicat de Llogateres. “Nos preocupa el posible papel de los fondos Next Generation” ayudas “para la renovación, pueden repercutir en una subida de precios si no hay regulación”. 

“La inflación es muy significativa, por eso es crucial que se incorpore un tope de subidas a la Ley de Vivienda, que se está negociando en el Congreso, porque el sector inmobiliario aprovecha una situación de inflación para llevar a cabo subidas dentro de un mismo contrato de alquiler. El tope es necesario”, apunta Arcarazo que recuerda el actual límite del 2% incluido en el plan de choque por los efectos de la guerra en Ucrania. “Somos uno de los países donde el alquiler se come una mayor parte de sueldo y ahí la presión está subiendo, porque los salarios no se actualizan”.

Una presión que constata el Banco de España. En su último informe anual reconoce que “casi la mitad de los españoles que viven de alquiler a precios de mercado están en riesgo de pobreza o de exclusión social, lo que supone el récord de la UE; y algo más de un tercio de los españoles dedican más de 40% de su renta disponible a la vivienda, porcentaje también superior a la media de la UE”