La mayoría de viviendas de protección oficial que se construyen en España van destinadas a la venta y no al alquiler. La situación es anómala, porque al cabo de unos años los dueños pueden venderlas y entran en el mercado libre. El propio Ministerio de Transportes lo destacó en su boletín especial de vivienda social, afirmando que así pierden “el carácter social con el que fueron promovidas”.
“La inmensa mayoría de estas viviendas respondieron a un único modelo mayoritario de promoción público y privada, con intención de incentivar la construcción de obra nueva para destinarla a la propiedad. Especialmente durante los años 80, cuando fueron más los hogares que accedieron a una vivienda protegida que los que lo hicieron en el mercado libre”, decía el informe. “La promoción de vivienda social destinada al alquiler ha sido muy limitada en España a lo largo de las últimas cuatro décadas”.
Pese a que cada vez más gente vive de alquiler, la situación no solo no ha mejorado, sino que ha empeorado en los últimos años. La construcción de vivienda se desplomó con la crisis, lo mismo que sucedió con la construcción de VPO. Dentro de esta, el porcentaje de la destinada al alquiler ha caído a mínimos históricos, llegando a suponer solo el 3% en 2016. Por verlo en números brutos: ese año se construyeron en España 6.787 viviendas con algún tipo de protección, de las cuales 224 se destinaron al alquiler.
La última propuesta socialista en el marco de las negociaciones de la Ley de Vivienda incluye un punto para atajar esta situación. La Ley del Suelo establece unos porcentajes mínimos que las comunidades autónomas deben reservar para vivienda protegida en sus suelos. Concretamente, cuando se parte de un suelo en el que no hay nada (ya sea en el campo o dentro de la ciudad), hay que reservar el 30% de las viviendas que ahí se construyan para protección oficial.
Cuando un suelo ya está urbanizado pero se construyen sobre él nuevas viviendas (por ejemplo, porque el edificio que había es viejo y se derriba), la ley es más ambigua: establece un mínimo del 10% de VPO, pero solo si el Ayuntamiento promueve una reforma de la urbanización (un cambio de uso, un aumento de la edificabilidad...). Las comunidades pueden elevar estos porcentajes.
“Esto lleva a múltiples pleitos”, explica el arquitecto especializado en urbanismo Luis Romero. “Depende de la visión de cada juez sobre si es una actuación que implica ese 10%”. Es decir, que en los suelos de la ciudad consolidada —en la que ya hay edificios y dotaciones— la obligación de reservar suelo para vivienda protegida es menor o inexistente. “La jurisprudencia no permite reservas de vivienda pública en suelo urbano ya que esto haría bajar ficticiamente los derechos adquiridos de los propietarios afectados”, añade Romero.
La idea del PSOE pasa por establecer un porcentaje mínimo del 50% para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para VPO.
Es decir: si un suelo pasa de rural a urbanizable y ahí se construyen 100 viviendas, 30 tendrán que ir a VPO. De esas 30, 15 (el 50% del 30%) tendrán que dedicarse al alquiler protegido, con un tope marcado por la administración. Si la promoción se hace en un suelo que ya era urbano, el porcentaje baja: o al 5% (si se reserva el 10% de la nueva promoción a VPO) o al 0% (si no se reserva nada).
En Madrid y Barcelona aumenta el porcentaje
La propuesta de Ábalos, que el Ministerio de Transportes compartió este lunes tras la reunión mantenida con sus socios de Podemos, no toca los porcentajes mínimos de reserva de suelo que marca la Ley del Suelo. Como las competencias de vivienda son autonómicas, cada comunidad establece luego los suyos. Tanto Madrid como Barcelona, las dos provincias más afectadas por las subidas del alquiler, tienen porcentajes distintos.
En Madrid, la Ley del Suelo establece que el 50% de las viviendas en suelo urbanizable han de tener protección pública. Con la propuesta de Ábalos, el 25% de las viviendas en suelo nuevo irían destinadas al alquiler protegido. El problema estaría en las promociones dentro de la ciudad. Pongamos como ejemplo un caso reciente: el del derribo del Taller de Precisión de Artillería en Raimundo Fernández Villaverde y la posterior construcción de 450 viviendas de lujo. El Tribunal Supremo anuló su construcción precisamente porque no reservó ninguna vivienda para protección oficial. Si el Ayuntamiento hubiera reservado el 10% (45 viviendas), la mitad de estas (22) hubieran tenido que dedicarse al alquiler con la propuesta de Ábalos.
En Barcelona, el Ayuntamiento aprobó una ley para destinar a VPO el 30% de las nuevas promociones o reformas integrales de edificios. Lo hicieron así porque no les quedaba suelo nuevo en la ciudad, aunque varias asociaciones de promotoras privadas lo han recurrido. El consistorio ha incluido una idea similar a la socialista en su propuesta para la Ley de Vivienda, que enviaron por carta al ministro hace unas semanas. Sugieren que el 75% de la reserva del suelo urbanizado se dedique a la VPO en alquiler, pero también proponen aumentar las reservas: del 30% al 60% en suelo nuevo y del 10% al 40% en urbanizado.