En panorama bancario español se está viendo sacudido en los últimos meses por varias sentencias judiciales relativas a las cláusulas abusivas. Más allá de la batalla de las cláusulas suelo, existen otros aspectos donde los bancos están cambiando sus estrategia para evitar nuevos conflictos en los tribunales. Uno de los puntos concretos es el de los gastos hipotecarios tras la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015. Este fallo consideraba abusivo que la totalidad de los gastos hipotecarios fueran a cargo del hipotecado.
Para evitar futuras reclamaciones en las nuevas hipotecas, la gran banca está haciendo un movimiento para evitar que todos los gastos recaigan en el cliente. Como consejo general, siempre se había recomendado calcular que un 10% del valor del piso se iría en gastos extra de gestoría. Esta factura se reduciría con las nuevas medidas sustancialmente, pero la parte más cara de este proceso que es la relacionada con los impuestos sigue pagándola el cliente.
¿Qué se pueden reclamar?
Se puede reclamar la cláusula que contiene que todos los gastos hipotecarios recaen sobre el consumidor en las hipotecas ya firmadas. Enrique García, portavoz de la OCU, explica que los consumidores pueden reclamar en aquellas hipotecas antiguas donde se incluye una cláusula que señala que todos los gastos hipotecarios corren a cuenta del cliente, que son la “práctica totalidad”. En este sentido, García señala que la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 considera esta cláusula nula por abusiva y que por tanto, la interpretación de esto debe que ser si una cláusula es considerada nula debe tenerse como por no puesta en el contrato y por tanto, el banco debería devolver la totalidad del dinero cobrado por esto.
¿Estas se incluyen dentro del mecanismo extrajudicial?
No. El mecanismo extrajudicial que estableció el Gobierno mediante el decreto ley solamente hace referencia a las cláusulas suelo.
¿Cómo se pueden reclamar?
El primer paso recomendable para el cliente es hacer una reclamación por el servicio de atención al cliente, explica la OCU. Si el banco no contesta a esta, el cliente tendrá que tomar acciones legales.
¿Cuál es el importe de estas cláusulas?
La OCU ha puesto en marcha una calculadora para estimar lo cobrado de más por estos gastos en cada hipoteca. Los cálculos realizados por la organización estiman que el importe medio de los gastos de formalización de hipotecas cobrados de forma “abusiva” por los bancos es de 3.380 euros.
Otras fuentes del sector estiman que para una hipoteca media de 150.000 euros, los gastos de gestoría y notaría podrían ascender a unos 1.500 euros. A lo que habría que sumar impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados que por el momento ningún banco lo va a asumir y supone la parte más abultada de la factura (entre un 0,5% y un 1,5% del valor del piso).
Así queda la distribución de los gastos
La gran banca ha comenzado a cambiar quién paga la factura en los gastos hipotecarios. BBVA asume los gastos de notaría y los gastos de registro de la propiedad de la hipoteca (las copias necesarias para su inscripción registral). Por su parte, Caixabank paga ahora la inscripción registral, los gastos de gestoría por la tramitación y gestión de dicha inscripción y la copia de escritura. Santander en las nuevas hipotecas paga el coste de las copias y el registro. Sabadell corre con los gastos derivados del registro de propiedades y los gastos de gestoría.
Bankia apunta que sigue los criterios del Colegio de Notarios, por lo que asume el 100% de los gastos de registro, el 50% de los de gestoría y un 25% de los de notaría (así el cliente abona la copia matriz del documento que se queda él y es el banco el que paga el resto de copias).
¿Por qué están haciendo los bancos?
Las entidades están realizando este cambio en el reparto de gastos para evitar nuevas reclamaciones por la sentencia del Tribunal Supremo. Así, reparten los gastos con los consumidores pero evitan pagar la parte más elevada de estos.