Una doble realidad en función de la renta y de los ahorros que se hayan conseguido al llegar a la jubilación. Esa es la situación que se perfila para los mayores en el mercado de la vivienda, donde un modelo público va a convivir con otro privado, enfocado a jubilados con alto poder adquisitivo y donde los grandes inversores están posicionándose por las oportunidades que supone.
Nada ha cambiado en las residencias dos años y 32.000 muertos después o 7.000 personas en la lista de espera para las residencias madrileñas: “Se está fomentando el negocio privado de una forma espectacular” son algunos de los artículos que ha publicado elDiario.es a lo largo de los últimos meses sobre la realidad que se vive en residencias de mayores financiadas con dinero público.
En paralelo, el sector privado ve en los mayores con rentas altas una oportunidad de negocio, con el foco puesto en replicar un modelo anglosajón, con viviendas privadas en las que también hay atención personalizada, aunque solo al alcance de quien pueda pagarlas.
El 'senior living', que es como denomina el sector inmobiliario a este modelo a medio camino entre una vivienda con servicios asistenciales y de ocio, fue uno de los focos del último Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA), donde los grandes operadores de la actividad inmobiliaria trataron de despejar dudas sobre una posible crisis en el ladrillo. ¿Por qué es una oportunidad? Porque crece la esperanza de vida y porque el sistema público no es capaz de responder a las necesidades de los mayores con poder adquisitivo. Así se enfocó en una de las conferencias paralelas al SIMA donde, específicamente, se habló del 'senior living' como alternativa real para quienes cumplen 65 años.
La meta, convertir a España en una especie de Florida a la europea, explicaron, donde los jubilados con capacidad económica puedan encontrar viviendas con privacidad y con tres tipos de servicios. Por un lado, sanitarios, de enfermería o fisioterapia. Por otro, de gastronomía; y, también “amenities”, como gimnasios, piscinas o posibilidades de transporte. No solo España compite en este segmento, sino que otros países del sur de Europa, como Portugal o Grecia, también tratan de posicionarse.
En realidad, el sector inmobiliario no habla de una oferta de 'senior living', sino de varias, porque dentro de este formato también pueden incluirse las cooperativas de 'senior cohousing' -a precios más asequibles- o los 'senior resorts', que básicamente están enfocados a extranjeros.
“El perfil de residente nacional busca un inmueble que esté ubicado en un entorno conocido”, explica la consultora Savills. Se decanta por “zonas cercanas” que “no supongan una desvinculación con lo que ha sido su vida hasta ese momento”. En cambio, apunta esta firma, los residentes extranjeros buscan “localizaciones como resorts o urbanizaciones alejadas de la trama urbana, donde se integren una gama de servicios y actividades que cubran las necesidades básicas”. Y hay foco geográfico. “En función de la previsión de población mayor de 65 años, densidad de población e ingresos per cápita, las zonas con mayor potencial para crear nueva oferta son Madrid, Cataluña, País Vasco, Baleares, Canarias, Valencia y Andalucía”, ahonda esta firma.
Otra consultora, DBK apunta que, actualmente, en España hay 3.650 viviendas dentro de este modelo para mayores. Esta firma asegura que más del 60% de estos inmuebles están ligados a la promoción libre, otro 20% son concertados y más de un 15% están, directamente, enfocados a extranjeros. También, que hay diferentes inversores interesados en un segmento en expansión, desde aseguradoras, hasta firmas de capital riesgo o family offices, pasando por el sector inmobiliario tradicional.
En cuanto a los precios, Savills señala que los alquileres pueden estar entre los 1.600 y los 2.000 euros al mes, aunque también pueden llegar a 5.000 euros. En caso de ser viviendas en venta, los proyectos están por encima del medio millón de euros. Además, los residentes tienen que pagar cuotas mensuales por los servicios, con lo que la factura crece. Una suma de ingresos que está detrás de las rentabilidades que se prometen a los inversores que construyan y entren en la promoción de este tipo de viviendas, que pueden superar el 5%.
En España, este modelo de viviendas para 'seniors' está aún en sus primeras fases, pero no ocurre lo mismo en otros mercados, sobre todo en los anglosajones.
En Reino Unido, la firma Knight Frank ha elaborado un informe sobre la situación actual del senior housing. En él, no solo apunta a las posibilidades de este sector por la jubilación de los baby boomers, los nacidos entre mediados de los 50 y de los 70. Esta consultora afirma que los activos inmobiliarios de los mayores, en ese país, superan los 1.500 millones de libras, más de 1.700 millones de euros.
En este mercado, en este tipo de inmuebles con servicios asistenciales, que denomina 'Integrated Retirement Communities', los precios mensuales medios para los residentes están por encima de las 3.400 libras, en el caso de viviendas de dos habitaciones, cerca de 4.000 euros.
Pero si hay un mercado donde las residencias de alta gama y las viviendas para mayores está más desarrollado, ese es Estados Unidos, donde la falta de un modelo de estado del bienestar homologable al europeo hace que los servicios asistenciales privados sean especialmente relevantes. Allí, uno de los mayores operadores es Welltower. Un gigante que vale en bolsa más de 38.000 millones de dólares.
En su último informe anual, Welltower habla de la resiliencia de su modelo de negocio, a pesar del impacto de la pandemia. Esta compañía, también opera en Canadá y en Reino Unido, suma más de 800 proyectos residenciales de senior housing. De ellos, más de 100 están en California. También detalla sus ingresos unitarios medios por senior housing rozan los 50.000 dólares. Otra multinacional estadounidense -cuyo negocio combina actividad sanitaria, residencias de mayores más tradicionales y otras de gama alta- es Ventas. Su modelo en este segmento no difiere de algunos de los proyectos que se están desarrollando en España, una mezcla de servicios de alta gama, libertad para sus residentes y atención las 24 horas.
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