Varias ciudades del mundo regulan los precios del alquiler y aplican leyes para frenar a su crecimiento. Dos de ellas son Berlín y Nueva York, que utilizan modelos diferentes pero con un mismo objetivo: intentar que al menos una parte del parque de viviendas quede protegida de las acciones más especulativas. Lucy Joffe, adjunta al responsable de política de vivienda de Nueva York, y Florian Schmidt, responsable de planificación urbana del distrito de Friedrichshain-Kreuzberg, en Berlín, han participado en unas jornadas sobre regulación del alquiler organizadas en Barcelona por el Observatorio DESC con la colaboración del Ayuntamiento de Barcelona. En España, esta limitación de precios no existe en el mercado libre.
En el caso de Nueva York, conviven dos modelos: por un lado, el control del alquiler (rent control), en proceso de desaparición y que se aplica desde 1947. Impide subidas de más del 7,5% y en ningún caso superar una base máxima que es de media 1.020 dólares al mes. Desde los años 70, comenzó la estabilización del alquiler (rent stabilization), que ha experimentado varias modificaciones legislativas, la última este mismo año. Se trata de pisos con una subida máxima determinada por ley cada año, históricamente no superior al 3%. Se pueden cobrar hasta 2.700 dólares al mes. Los neoyorkinos pagan de media un 34% de su salario en el alquiler, según el Ayuntamiento. Un 45% del total de los alquileres en Nueva York (un millón de pisos) son estabilizados.
En Berlín, tras probar con desigual éxito distintas leyes para frenar un aumento de precios inédito (entre 2004 y este año el precio medio del metro cuadrado del alquiler se dobló en la ciudad), se ha aprobado una congelación de los precios durante cinco años a partir de enero en los contratos existentes, y una limitación en los nuevos según una tabla que contempla elementos como la ubicación, tamaño, estado, etcétera (excepto para pisos construidos a partir de 2014). Está pendiente de debatirse una iniciativa legislativa popular para expropiar a empresas privadas de vivienda con más de 3.000 pisos.
En una entrevista con eldiario.es, Joffe y Schmidt responden sobre su experiencia y sobre las principales críticas que suelen hacerse a la regulación de precios, como menor oferta, picaresca o un efecto de subida del coste en el resto del mercado.
Una de las críticas a la regulación del alquiler es que se puede reducir la oferta, ¿ha pasado en sus ciudades?
Lucy Joffe: Nueva York regula el alquiler desde los años 40. Desde entonces, se han vivido etapas como el aumento de los pisos vacíos y el gran boom inmobiliario en las décadas posteriores. Hemos visto una mayor inversión en calidad de los inmuebles y los edificios desde los años 90, y eso se ha visto en una reducción de las deficiencias de mantenimiento.
Hay que apoyar a todo tipo de propietarios, porque en el mercado hay grandes propietarios y otros familiares. Nunca vas a tener un sistema que sea perfecto para todo tipo de tipologías. Pero sí tenemos programas para intentar apoyar a los pequeños propietarios en lo que necesiten. Estamos comprometidos con el sistema y se ha ido reforzando de hecho.
Creo que el mercado con este sistema funciona mejor en el sentido de que tenemos protección para la gente que lo necesita y eso es lo más importante. Y desde luego, ese es nuestro mandato, de lo que tenemos que encargarnos.
Florian Schmidt: En Berlín no había una regulación eficaz. Ahora, cuando hay una nueva ley que sí regula los precios de los pisos existentes, no la construcción de vivienda nueva, el sector inmobiliario dice que no va a construir más y nos acusan de querer volver al socialismo. Pero yo personalmente, y muchos otros políticos y gente experta, dicen que esto es una batalla simbólica en la que las cosas acabarán por asentarse de nuevo. Lo hemos vivido en otras ocasiones, por ejemplo cuando se ha introducido la obligación de incluir un 30% de vivienda asequible en la construcción nueva.
Creo que hay que tomar medidas con precaución, pero la construcción nueva no depende de la regulación de las casas ya construidas, hay que separarlo. Y también hay que ver cómo promover la construcción de vivienda pública y de bien común, es decir, cooperativas, sistemas de propiedad que no tengan el objetivo de mercantilizar en un futuro, sino que se mantengan en un sistema de propiedad de bien común.
Es una medida que tiene que estar combinada con la construcción de pisos, con ampliar la oferta. Pero creo que regular los precios, si tienes un marco fuerte y consistente, da orientación a todos los participantes del mercado. Pero hay que crear un marco jurídico muy claro.
Además de ir dirigidas a un perfil concreto, se supone que estas medidas deben ayudar a reducir los precios en todo el mercado ¿esto ha ocurrido?
LJ: En Nueva York, como en otros lugares, la crisis de la asequibilidad de la vivienda no va a corregirse con una sola solución. Lo que hacemos es invertir también en la promoción de nuevos edificios asequibles, nuevas viviendas asequibles al tiempo que buscamos conservar la asequibilidad de las existentes. También dar apoyo a los propietarios de viviendas asequibles para que tengan acceso a capital para hacer las reformas que necesitan hacer. También tenemos muchos medios en ese sentido, subvenciones o incentivos fiscales. Es el tipo de problema que tenemos que afrontar desde diversos ángulos.
FS: Creo que siempre es un grupo de medidas. Por una parte hay que introducir nueva vivienda asequible al mercado. Después hay que ver que no haya especulación con el alquiler o con los precios en el suelo. Por otra parte, la ciudad tiene que invertir en intentar ampliar la cantidad de propiedad inmobiliaria que esté fuera del mercado, también comprando pisos. Y esto, por ejemplo, con sistemas de cooperativas, donde la gente invierte su dinero pero no para después sacar más beneficio, especulando como lo puede hacer cualquier persona comprándose un piso particular, sino para tener una estructura de bien común sin apostar a la subida de precios. También es cuestión de solidaridad y de que haya una fuerte conciencia de que la ciudad no está a la venta, no debe estar a la venta.
¿Tienen muchos casos de gente tratando de hacer trampas en estos mercados regulados, cómo tratan de evitar por ejemplo los pagos fuera de contrato?
LJ: Nosotros nos hemos centrado sobre todo en asegurarnos de que tengamos una buena aplicación de las leyes y asegurarnos de que los inquilinos vivan en lugares habitables, de buena calidad, seguros. Hemos invertido bastante en tratar ese tema. Nos estamos centrando sobre todo en no crear el incentivo para esos pagos en negro, intentar meter todo dentro del sistema.
Desde luego, la mejor manera de hacerlo, de prevenir este tipo de cosas, es que los inquilinos tengan derechos consolidados, que los entiendan, que demos formación y eduquemos. También hablamos en nombre de los inquilinos y les representamos. Y luego están los pequeños propietarios de inmuebles, que cuando el sistema se complica, no lo entienden. Debemos apoyar a esos propietarios con más educación, más recursos.
FS: Estamos invirtiendo para crear sistemas de apoyo, de consejería jurídica a los inquilinos. Cuando la gente conoce sus derechos pasa mucho menos este tipo de abuso. No lo tengo muy presente de esta manera como lo has descrito. Más bien tenemos casos de subalquiler para turistas. Y gente que alquila varios pisos y los alquila comercialmente, informalmente. Pero no es un fenómeno tan grande. Más problemáticos son los grandes movimientos de capital, donde la gente usa cualquier medio, cualquier camino jurídicamente posible, para sacar el máximo. Son empresas y no son gente pequeña.
Nueva York tiene una experiencia de décadas ¿cómo han tenido que ir modulándolo? ¿y cómo es posible que con toda la inversión en vivienda asequible haya tanta población vulnerable y sin hogar?tanta población vulnerable y sin hogar
LJ: La estabilización del alquiler por sí misma no es suficiente. Un sistema de estabilización fuerte es crítico porque cubre las necesidades de un gran número de neoyorkinos (2,5 millones). Pero necesitamos una estrategia mucho más amplia para afrontar el problema de la magnitud del sinhogarismo, incluido dirigir el foco a los muchos problemas subyacentes que lo causan en las grandes ciudades.
En cuanto a la evolución del sistema, una de las cosas que hemos visto es que en los años 90 se hizo un esfuerzo de dar a los propietarios más oportunidades de aumentar el alquiler con el tiempo y de pasar sus viviendas de desreguladas a reguladas. Había muchos incentivos cuando se iba a ir un inquilino y se daba al propietario la oportunidad de reinvertir en el apartamento y mejorarlo. Hubo entonces cada vez más casos en los que querían echar a los inquilinos del apartamento, sobre todo los de largo plazo, los más ancianos. Vimos que había esa tendencia y entonces esos incentivos se eliminaron. Sí están en vigor incentivos para fomentar la mejora de inmuebles. Intentamos que los propietarios puedan tener un retorno razonable cuando invierten en sus inmuebles, porque queremos que lo hagan.
Quizás veamos que se ha ido un poco demasiado lejos y que estamos incentivando también al gran capital, es decir, grandes empresas propietarias para que inviertan y desregulen los alquileres. Muchas de las cosas en las que hemos trabajado últimamente tienen que ver con eso, además de algunas de las medidas de protección que hemos implantado para los inquilinos, incluida el acceso universal a protección legal. También hemos puesto topes a las tarifas que podían poner los propietarios. Si tiras de un hilo estás provocando quizás un cambio en otro sitio. Los propietarios no escrupulosos, por ejemplo, van a hacer una cosa si les abres espacio por otro lado, y van a buscar donde pueden tirar hacia otro lado cuando les cortas el camino.
Berlín era un ejemplo por su mercado inmobiliario asequible y ha pasado a una especulación feroz. ¿Qué ocurrió?
FS: Después de la caída del muro (1989), se pensó que Berlín iba a ser un nuevo centro dinámico de Europa y estas expectativas no se cumplieron. Había pisos vacíos, gente que se iba de la ciudad. Pero a partir del año 2005 más o menos, cambió esta situación, Berlín volvió a crecer económicamente. Más gente iba a Berlín, crecía cada año en 30.000 personas de media. Y empezó a haber escasez de pisos. De haber un 9–10% de pisos vacíos se pasó al 3%, y en algunas zonas la demanda fue mucho más alta, porque se alimentó el mito y mucha gente de las otras ciudades de Alemania quería vivir ahí. La gente que no tenía muchos ingresos ya no encontraba pisos.
Por otra parte, hay leyes a nivel federal que favorecen la especulación y que en una situación así dan muchos mecanismos a los propietarios para que se aprovechen de una situación complicada. Y hay una introducción de capital global en búsqueda de beneficios que ya no se encuentran fácilmente en los mercados financieros. Se ha descubierto a Berlín internacionalmente, por ejemplo por inversores de China y Arabia Saudí, que analizaron que los precios estaban infravalorados y que podían crecer.
¿De quien es la competencia que les permite poner límites a los precios y regular alquileres, es estatal, de las ciudades...?
LJ: El gobierno federal no está implicado. Es el gobierno estatal del estado de Nueva York y de la ciudad. El estado de Nueva York crea el sistema y permite a las ciudades entrar. La ciudad de Nueva York ha sido uno de los principales actores, pero también ha habido otras ciudades más pequeñas que han entrado en este sistema, aunque no tienen tanto parque de vivienda. Esperamos que otras grandes ciudades del estado de Nueva York también entren en este sistema, existe esa tendencia.
FS: Berlín es un estado de Alemania. Según la interpretación jurídica que se está aplicando ahora, podemos tomar medidas de regulación del alquiler. Así que en general el gobierno federal no interfiere mucho.