Las socimis se lanzan al alquiler social: “La Administración no puede llegar a toda la demanda que hay”

Hace una década, las socimis modificaron el panorama del mercado inmobiliario español. Estas sociedades de inversión especializadas en el alquiler, sea de viviendas, de centros logísticos o de oficinas, agitaron el escenario después de que el Gobierno de Mariano Rajoy cambiara la legislación y les diera ventajas fiscales. Desde entonces, grandes grupos, como Merlin, Colonial, Blackstone o TPG se han posicionado como socimis, pero no son los únicos. Ya cotizan en España más de 140 empresas bajo este paraguas. 

Ahora, en 2023, las socimis están cambiando. Han empezado a fijarse en la vivienda social, a precios asequibles, aquella que está destinada a inquilinos que no pueden pagar los precios que marca el mercado.

El motivo, que hay demanda y falta oferta porque las administraciones públicas van rezagadas a la hora de desarrollar estas viviendas. En este tema, contamos cuántas viviendas en alquiler social hicieron las comunidades autónomas a lo largo de los últimos cuatro años. 

Hay una “deficiencia de alquiler a precios moderados. Por mucho que la Administración quiera no puede llegar a toda la demanda que hay. Es una demanda muy clara”, explica Juan Francisco Seco, socio director de IDBO Consultants, firma especializada en la asesoría a este tipo de firmas de inversión. 

Respecto a por qué los inversores se fijan ahora en la vivienda social como activo de inversión, asegura que “no hay secreto”. Priorizan el “volumen” sobre la rentabilidad que obtienen por cada piso. Seco apunta que este tipo de firmas de inversión no están tan interesadas en las grandes ciudades, como en zonas que no suelen estar bajo la etiqueta de 'activo premium'. Por ejemplo, localidades del sur de Madrid, de Castilla-La Mancha o de Extremadura. “Son zonas de segunda demanda, zonas industriales o de agricultura. No de grandes rentabilidades, pero sí moderadas y continuas”, explica. 

Otras firmas que asesoran a socimis amplían el foco y apuntan a la vivienda en general, no solo a la social. “Hay una necesidad imperiosa de viviendas de alquiler”, asegura Antonio Fernández, presidente de Armanext, una firma especializada en sacar a cotizar empresas, ya sean pymes o socimis. “Las nuevas generaciones no quieren o no pueden tener una propiedad, con la subida de los tipos de interés; y hay un mayor interés por usar que por ser propietario. Se ha dado un vuelco”, resume.

En el alquiler asequible, Fernández ve “un hueco”. Explica que en este segmento de actividad existe la cesión de suelos por parte de entidades, ayuntamientos o comunidades autónomas, para construir sobre ellos este tipo de viviendas. También, que los inversores pueden estar “más incómodos” con los alquileres asequibles porque conllevan una limitación de rentas y del espacio alquilable. 

“Binomio rentabilidad e impacto social”

Este giro al negocio de las socimis se ve en una de las últimas compañías que han dado el salto al mercado cotizado. En este caso, al BME Growth, donde ya hay casi 140 socimis cotizando, a las que hay que sumar las que han saltado al Mercado Continuo y al Ibex, como Lar, Colonial y Merlin. Se trata de Ktesios, que saltó al parqué en mayo. La socimi, que no ha contestado a la petición de información de elDiario.es, explica de sí misma en su web que está enfocada en la actividad residencial de alquileres asequibles de larga duración, que “conjuga el binomio rentabilidad e impacto social” y que se centra en inversores que buscan estabilidad con rentabilidades recurrentes.

En el documento donde detalla su actividad de cara a la salida a bolsa ya desglosó que casi el 35% de sus inmuebles están situados en la provincia Toledo, un 14% en Ciudad Real, otro 12% tanto en la provincia de Castelló como en Cuenca y un 9,3% en la provincia de València. También, que el porcentaje de ocupación de sus viviendas, a 28 de febrero de 2023, era del 94% y que las rentas mensuales que generaban eran de 127.638 euros.

En las últimas semanas, Ktesios ha cerrado la compra de otra socimi, Quid Pro Quo Alquiler Seguro, por 13 millones de euros. Con esa operación, afirma, gestionará activos por valor de 60 millones de euros.

Un parque público insuficiente

El trasfondo de este cambio de modelo es que España va muy a la zaga en cuanto a la construcción de un parque público de vivienda a precios asequibles. No llega al 2% del total de casas, cuando hay Estados europeos como Países Bajos donde es el 30%.

De hecho, el impulso de ese parque público es una de las prioridades en materia de vivienda de los partidos de izquierda de cara a las elecciones del 23J, pero no del bloque de derecha. El PSOE se ha comprometido a llegar a las 183.000 viviendas y que “el 20% de vivienda pública en régimen de alquiler en los próximos años” sitúe a España en “la media de viviendas que disponen países de la Unión Europea”, en referencia a Francia o Alemania.

Mientras, Sumar quiere seguir el modelo austriaco, donde una de cada cuatro viviendas forma parte del parque público “Invertiremos sostenidamente, durante diez años, el 1% del PIB en construcción, compra, movilización y rehabilitación de vivienda para generar un verdadero parque de alquiler protegido, social, sostenible y asequible de más dos millones de viviendas protegidas en los siguientes diez años”, promete la coalición encabezada por la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz.

Las grandes socimis apuestan por la vivienda

El interés de las socimis por la vivienda no es nuevo. Es uno de sus focos de actividad desde que actúan en el mercado inmobiliario, pero ha ido a más. El presidente de Armanext, Antonio Fernández, explica que va por ciclos. “En las primeras socimis salíamos de la crisis [financiera e inmobiliaria] y las oficinas, entonces, tenían un problema. Luego se centraron en los centros comerciales, en las residencias de ancianos, de estudiantes, en el coliving. Va por ciclos, en la medida que encuentran nichos. Ahora, también, en los centros de datos y el senior living”, enumera. 

Y, en ese foco de interés están gigantes del mundo de la inversión como el fondo buitre Blackstone, que está detrás de socimis como Testa, Fidere o Albinara y que está considerado como el mayor casero de España.

El principal motivo de este interés de fondos y firmas de inversión por esta figura son las ventajas fiscales que tiene ser socimi. Estas sociedades tienen que estar centradas en la actividad del alquiler y están exentas del pago de Impuesto de Sociedades. Sí tienen que pagar todos los años dividendos, con lo que los accionistas sí tributan.

Unas ventajas fiscales que llevan años en el debate político. De cara al 23J, Sumar lleva en su programa electoral eliminar “los privilegios de las sociedades de inversión de capital variable (sicav, que disfrutan de gravamen del 1%) y de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi, que pagan el 0%)”.

También explica que la coalición adoptará “medidas en materia fiscal que incluyan condicionar los beneficios fiscales en el impuesto de sociedades para las socimis y las sociedades y fondos de inversión inmobiliarios en función del valor social y la aportación al interés general de los proyectos que realicen”.