Los ayuntamientos españoles son los encargados de regular la presencia de pisos turísticos en pueblos y ciudades, pero el Tribunal Supremo acaba de abrir una nueva vía para limitar la proliferación de estas viviendas: las comunidades de vecinos. Los jueces de la Sala de lo Civil han resuelto el caso de dos comunidades de Oviedo y Donosti y han avalado que ambas vetaran la existencia de pisos turísticos en las viviendas de sus respectivos edificios al haber prohibido las actividades económicas en ellos. “El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica”, dicen los jueces en una de las resoluciones.
Es difícil saber cuántas viviendas turísticas hay realmente en España. La última estadística disponible del INE deja 305.316 en todo el país, con especial incidencia en Andalucía (70.194), Comunidad Valenciana (49.950) y provincias como Madrid, Girona, Balears o Málaga con la mayor concentración. Pero es una estadística que se nutre de los datos de plataformas de alojamiento turístico y, por tanto, no figuran todos los pisos ilegales que, en el caso de Madrid, son más de 24.000 según algunas estimaciones.
Dos casos llegados hasta la Sala Civil del Supremo han puesto encima de la mesa el poder de las comunidades de vecinos para frenar la proliferación de estos apartamentos turísticos. Uno de ellos es el de los vecinos del rascacielos de La Jirafa de Oviedo, uno de los edificios más emblemáticos de la capital asturiana. Otro es el de una comunidad de vecinos de un edificio a orillas del río Urumea, en Donosti, cerca del campus de la Universidad de Deusto en esa ciudad.
Las dos comunidades de vecinos habían prohibido en sus estatutos que las viviendas de los edificios fueran destinadas a actividades económicas. En el caso de Oviedo, una empresa propietaria de dos viviendas en la planta número 17 de la torre recurrió a los tribunales y la administración para poder alquilar esos pisos como vivienda turística de lujo, en uno de los casos con hasta tres habitaciones dobles. El Director General de Comercio y Turismo de Asturias aprobó inscribir los pisos aunqe los estatutos eran claros: “No podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”.
En el caso de Donosti, la situación era similar: a partir de 2015 los propietarios empezaron a quejarse de que el edificio tenía “numerosas viviendas” usadas como pisos turísticos para alquileres cortos y se dieron “numerosas quejas” hasta que se introdujo una prohibición parecida en sus estatutos.
Ambos pleitos han llegado hasta el Tribunal Supremo, que ha terminado dando la razón a ambas comunidades de vecinos frente a las empresas que querían explotar esos pisos turísticos. Desde 2019, recuerdan los jueces, la Ley permite que las comunidades de propietarios “puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad” que se lleva a cabo en las viviendas. También la actividad económica.
“Concurre una prohibición estatutaria”
Explotar estos pisos turísticos, zanjan ambas sentencias, puede considerarse una actividad económica susceptible de veto. “Concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute”, que establece según el Supremo que no se pueden instalar pisos turísticos. “La actividad desplegada por la parte demandada tiene naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil”, dicen los jueces en el caso de Oviedo.
Las normativas municipales de ambos casos permiten esta prohibición en los estatutos de la comunidad. El decreto del Principado de Asturias de 2016, por ejemplo, obliga a pedir permiso a la comunidad de vecinos para poner en funcionamiento un piso turístico.