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Los precios de la vivienda en la ciudad de Madrid se han disparado desde las anteriores elecciones, celebradas en mayo de 2015, tanto en compraventa (un 50%) como en alquiler (37%), mientras los sueldos medios avanzaban apenas por encima del 2%. Las motivaciones son variadas. Para empezar, los nuevos gobiernos llegaron cuando apenas acababa de iniciarse un nuevo ciclo en la vivienda, en este caso al alza, tras uno de caídas especialmente intensas debido a la crisis económica y a la explosión de la anterior burbuja.
A ello se han añadido la demanda foránea, la llegada de los fondos de inversión inmobiliaria y el alquiler turístico, entre otras circunstancias, afirman los expertos. Estos comicios se encaran con los precios en un proceso de estabilización o incluso de ligeras caídas que podría ser preludio, a su vez, de un nuevo cambio de ciclo, aunque nadie se aventura a prever un desplome inmediato, sino el inicio de una “ralentización” o “estabilización”.
El tercer trimestre de 2015, poco después de las elecciones que dieron el Gobierno a Manuela Carmena, supuso la vuelta a la subida de precios de compraventa en Madrid, tras siete años de ciclo descendente, según datos de la sociedad de tasación Tinsa. En este sentido, la capital se adelantó al conjunto del país, donde comienzan a subir de media desde 2016, si bien en las zonas del interior aún se mantienen a día de hoy los ajustes. Entre 2015 y 2019, según Tinsa los precios de compraventa han subido en Madrid un 49%.
Es la segunda capital española que más se ha revalorizado desde que tocara su suelo. La primera es Barcelona, donde el valor medio se ha incrementado un 53,7% desde su nivel más bajo del anterior ciclo, en el segundo trimestre de 2013. Pero en los últimos cuatro trimestres se han mantenido bastante estables, incluso con una ligera bajada en el último.
Por distritos madrileños, en el primer trimestre de este año los precios de compraventa oscilaban entre los casi 5.000 euros por metro cuadrado del barrio de Salamanca a los 1.637 del distrito de Villaverde.
En relación con los alquileres, según Idealista los precios en Madrid se han elevado un 36,7% desde las anteriores elecciones. En ausencia de datos oficiales, y hasta que se concrete el índice de precios que aparece en el último decreto sobre alquiler, de momento hay que acudir a los de los portales inmobiliarios, si bien algunos expertos advierten de que pueden estar inflados respecto a precios finales.
El último informe de Fotocasa habla de subidas trimestrales de precios en siete distritos y bajadas en otros nueve, de entre dieciséis analizados. Los que más subidas habrían tenido serían Usera y Hortaleza, y las mayores bajadas se habrían registrado en Arganzuela y Puente de Vallecas. En términos interanuales solo habrían bajado en Usera y Retiro.
Según el Instituto Nacional de Estadística, el porcentaje de hogares que vive de alquiler en Madrid es del 21%, frente al 14% de media nacional.
¿Por qué se han disparado así los precios?
El motivo por el que estos cuatro años los precios de la vivienda se han disparado hay que buscarlo según Rafael Gil, jefe de estudios de Tinsa, en factores de ciclo y demanda: “no achaco la evolución reciente de Madrid a ningún factor estrictamente político”. De hecho, señala que en la capital la vivienda ya empezaba a estabilizarse en 2014, tras años de caídas, al igual que en Barcelona. En su opinión, ha habido un caldo de cultivo en el que se han unido una creciente demanda extranjera, sobre todo de lujo, y los movimientos de los fondos de inversión, junto a la falta de suelo en el centro de las ciudades y a las necesidades de rehabilitación, que han ido extendiendo la subida de precios a barrios cada vez más periféricos.
Otros expertos sí hablan de factores más políticos y sociales para explicar el ciclo alcista. La precariedad laboral, las restricciones de los créditos bancarios y el fin de la mayoría de las ayudas e incentivos fiscales a la compra, habituales durante el boom y desde el franquismo, ha llevado al mercado a reorientarse al alquiler, opina Raquel Rodríguez, arquitecta y profesora de Urbanística de la Universidad Politécnica de Madrid.
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013 que redujo a tres años la longitud de los contratos, y que acaba de variar con un nuevo decreto de alquileres, también favoreció que se precipitaran las subidas, añade.
Y a ello hay que sumar la explosión del AirBnb como negocio en los distritos centrales de Madrid, un uso turístico de los inmuebles que -sumado a la onda expansiva del alquiler- termina vaciando barrios, expulsando vecinos e inflando los precios, advierte por su parte el coordinador del Instituto para la Democracia y el Municipalismo, Mario Espinoza.
Otros factores que se señalan como inductores de la subida del coste de los inmuebles son la falta de competencia de un parque de vivienda pública en alquiler equiparable al del resto de la Unión Europea y el contexto macroeconómico facilitado por el Banco Central Europeo de desincentivo de la especulación con la deuda soberana que ha canalizado estas operaciones hacia el inmobiliario, remarca el investigador y sociólogo Daniel Sorando.
Sorando cree que la trayectoria de las ventas y el alquiler están estrechamente relacionadas: la alta rentabilidad del alquiler ha causado el repunte de las compras como inversión (para alquilarlas posteriormente, sea en alquiler habitual o turístico), con el resultado del incremento de la desigualdad social. Las clases con recursos aumentan su patrimonio e incrementan sus rentas empobreciendo a las mayorías sociales que no pueden acceder a la compra ni al alquiler público, añade.
Respecto al fenómeno de la inversión, la portavoz de Vivienda Unidas Podemos-En Comú Podem-En Marea la pasada legislatura, Lucía Martín, ahora en las listas de Ada Colau, hace hincapié en que la actual legislación hace que sea más fácil poner en marcha una sociedad de inversión inmobiliaria (socimi) para especular con el alquiler que una cooperativa de viviendas en cesión de uso o una empresa de colaboración público-privada con lucro limitado para hacer parque público de vivienda asequible.
¿Podría haber hecho más el ayuntamiento por evitarlo?
Se da la circunstancia de que en Madrid, como en Barcelona y otras grandes ciudades, la última subida de precios inmobiliarios ha coincidido con el gobierno de los llamados “ayuntamientos del cambio”, conformados por Podemos y sus confluencias. Pero las competencias en política de vivienda son autonómicas y estatales. “Sin herramientas como la regulación de precios y con esas políticas estatales tan agresivas incentivando la especulación, ningún ayuntamiento podía pararlo desde el nivel local... o al menos de forma significativa y en el más corto plazo”, opina Lucía Martín.
En el caso de Madrid, la comunidad autónoma es una de las cuatro que no ha desarrollado una ley autonómica de vivienda, lo que impide al ayuntamiento desarrollar acciones como el derecho de tanteo y retracto en las compraventas particulares. Este es uno de los motivos alegados por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) para explicar que la capital sea una de las ciudades europeas con menos vivienda pública. Según sus cálculos, harían falta 125.000 más para igualar la media europea.
Sobre la responsabilidad concreta en la subida de precios del consistorio madrileño hay opiniones diferenciadas, aunque en general se considera que por las citadas cuestiones competenciales los ayuntamientos tienen las opciones bastante limitadas –“A menudo se ha puesto muchas esperanzas en un ámbito de gobierno que, en la práctica, tenía las manos atadas, lo cual ha conducido a episodios de gran frustración”, reflexiona Sorando.
Se muestra muy crítico sin embargo con la política de Manuela Carmena Mario Espinoza, para quien se deberían haber regulado los pisos turísticos mucho antes y haberse protegido los barrios “contra dinámicas gentrificadoras y turistificadoras de manera decidida” en lugar de potenciar Madrid como 'ciudad marca'. “Y desde luego lo que no deberían haber hecho es patrocinar megaproyectos como la Operación Chamartín ni apoyar activamente operaciones como Canalejas en el centro”. Lamenta también “operaciones lucrativas” como la demolición del Taller de Precisión de Artillería, convertido en promociones de lujo.
Otra de las críticas que se ha hecho al gobierno municipal madrileño es la de no haber trabajado más por evitar los desahucios. En los últimos años, los lanzamientos han caído en Barcelona pero han aumentado en Madrid, cada vez más por impago de alquiler. También se han dado casos célebres de desalojos como los de Argumosa, convertidos en símbolo de la especulación inmobiliaria y del problema de la gentrificación y turistificación de barrios como Lavapiés.
José Manuel Calvo, concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, responde enfatizando las “dificultades” de un ayuntamiento que sin contar con competencias legislativas sobre vivienda “tiene que hacer frente a mercado que se ha ido calentando por la alta demanda de personas que quieren vivir en Madrid, junto al alquiler turístico”.
Afirma que se han puesto en marcha durante la legislatura “soluciones estructurales” como poner en marcha “casi 4.000 viviendas públicas”, aunque haya aún 17.000 familias esperando. El Ayuntamiento se quedó sin vivienda social en plena burbuja del alquiler, tras la venta masiva a fondos buitre del anterior consistorio del PP.
En esta legislatura el ayuntamiento ha destinado 728 millones para obra nueva y otros 180 para ayudas a la rehabilitación en viviendas particulares.
La otra medida que alega Calvo es el control de los alquileres turísticos. El ayuntamiento aprobó el pasado mes de marzo una norma que obliga a las viviendas de uso turístico que se alquilen más de noventa días al año a cumplir requisitos como tener una entrada independiente, lo que implica la ilegalización de casi el 95% de los pisos que se ofertan a través de plataformas como Airbnb.
El concejal tacha de “infantiles e infundadas” tanto las críticas a una política que supuestamente no ha querido poner freno a la especulación como las que vienen de los promotores que se quejan de falta de suelo disponible. “En Madrid Nuevo Norte –que finalmente no ha sido aprobado antes de las elecciones– hemos bajado 800.000 metros cuadrados respecto del plan general existente. Respecto al otro argumento: hay suelo para construir 35.000 viviendas y estamos concediendo 6.000 licencias de residencial al año. Hay una gran bolsa de suelo que es el sureste, en zonas como Valdecarros y Los Cerros”. Durante esta legislatura, además, se han desbloqueado operaciones como la conocida como Mahou-Calderón o Valdebebas.
Qué se supone que ocurrirá a partir de ahora
El panorama actual, tras estos cuatro años de subidas intensas, es de estabilización o tímidas caídas de precios de compraventa y alquiler. En marzo, el precio medio de las rentas bajó un 0,91% respecto a febrero y un 0,35% en los tres primeros meses de 2019, según pisos.com. Las rentas medias siguen siendo las segundas más altas de España (1.868 €/mes para un piso de 120m2) y un 13,06% más caras que hace un año.
En cuanto a la compraventa, datos de Tinsa detectan un crecimiento interanual del 9,8% en el primer trimestre del año. Pero también un ligero retroceso del 0,1% del valor medio por metro cuadrado en el primer trimestre de 2019 respecto al cierre de 2018.
Está por ver si estos datos se consolidan, y si son preludio de un posible cambio de ciclo. Ha habido movimientos en las promotoras inmobiliarias que algunos analistas interpretan como preparación para una caída de precios del que sin embargo se niegan a hablar. Por ejemplo Neinor Homes acaba de rebajar a la mitad su previsión de construcción de viviendas para los próximos tres años. Bajadas de expectativas que también han experimentado Metrovacesa y Quavit. A su vez, Blackstone estudia empezar a hacer caja con las viviendas públicas que compró a precio de saldo en 2013.
Según Rafael Gil, de Tinsa, la estabilización de precios que en 2014 precedió a la subida no tiene por qué ser ahora adelanto de una bajada radical como la que se produjo con la explosión de la burbuja inmobiliaria, sino una “paulatina ralentización del crecimiento”. En todo caso reconoce que en Madrid fluctuarán más los precios que en el resto de España al ser “más sensible” a acontecimientos internacionales como el brexit y a la evolución de otras capitales europeas, ya que los fondos inversores podrían trasladarse si ven ofertas más llamativas. Otro punto de inflexión podría ser un cambio en la política del BCE que mantiene en mínimos el precio del dinero.
Según el concejal José Manuel Calvo otro cambio importante podría venir de la mano de una posible regulación de los precios de los alquileres, un límite al crecimiento de los precios que en todo caso debería ser aprobado por el Gobierno central.
“Los ciclos de la vivienda tienen dinámicas que exceden con mucho la capacidad de los gobiernos locales, si bien su acción puede contribuir a aumentar sus efectos”, añade Sorando. Por ello, prevé que si la derecha vuelve al ayuntamiento de Madrid el efecto pueda ser “aumentar de forma irreflexiva la oferta de vivienda nueva en desarrollos periféricos”, lo que incrementaría las expectativas de enriquecimiento, como ocurrió antes de la anterior crisis. “Sería ingenuo interpretar estas medidas como una falta de conocimiento y hay que enmarcarlas dentro de un proyecto político a favor de las clases que se enriquecen y acumulan patrimonio a costa de empobrecer a las mayorías sociales”, concluye.