LLEGIR EN CASTELLÀ
Quan Maik i la seva parella van arribar a l'aparcament públic de Fornalutx (Mallorca) -el més semblant al laberint d'un centre comercial, però a l'aire lliure- no tenien ni idea de com arribar a l'adossat que havien llogat per passar uns dies a un dels reconeguts com a pobles més bonics d'Espanya. O, com deia l'anunci a Airbnb, al “luxury romantic couple retreat” d'una sola habitació on havien pagat més de 190 euros la nit. Aleshores, probablement ja sabia que la seva “amfitriona”, Irais, no era a la porta esperant-li ni de camí al pàrquing per acompanyar-lo. Amb el poc espanyol o anglès que van poder xampurrejar -tots dos eren alemanys-, van aconseguir que fos un veí el que els portés fins a la mateixa porta de la casa. El que potser no sabien és que en aquell moment la propietària estava a més de 1.600 quilòmetres de distància, a Bèlgica, a la seva residència principal, i que feia mesos que ni tan sols trepitjava Fornalutx.
Amb els ressons de les manifestacions massives a Canàries reclamant un límit al turisme massiu i a l'habitatge vacacional, Balears torna la mirada per analitzar el seu propi escenari. Fa anys que les estadístiques compten per milers les cases comprades per part d'estrangers aquí. Segons l'anuari dels Registradors de la Propietat, el 2023 no només van representar un 31,5% de les venudes a l'arxipèlag -amb un total de 4.473,63 habitatges-, sinó que van convertir les Illes a la comunitat autònoma amb més percentatge de venda a estrangers, duplicant la mitjana espanyola, situada al 14,9%. “El que encara està per estudiar en profunditat és quin ús donen a aquestes cases”, reconeix el catedràtic a Geografia Macià Blázquez-Salom.
Fa tot just uns mesos, Habtur (Associació d'habitatges de lloguer turístic a les Illes Balears), la patronal del lloguer turístic a Balears, assegurava que a Mallorca hi ha 12.000 habitatges destinats a lloguer de vacances amb un total de 104.000 places -bastant lluny dels 18.035 habitatges i les 111.928 places que l'Institut Nacional d'Estadística comptabilitzava l'agost de 2023-, i que el 60% estan explotades pels seus propietaris que són, subratlla el seu gerent Maria Gibert, “gent local” amb “la sort” de tenir una segona residència –“heretada o comprada, en això no hi entrem”- i que busquen treure-li un “profit”. La realitat és que el panorama està canviant de forma dràstica i que l'origen i la residència d'aquests propietaris estan cada cop més lluny de l'arxipèlag.
De solució anticrisi a “negoci molt lucratiu”
El principi del canvi va arribar amb la crisi del 2008. En aquell moment, molts propietaris de segones residències van veure complicar-se la situació econòmica. “Havien de continuar pagant hipoteques per elles, però necessitaven treure'ls una rendibilitat més gran que la d'anar a l'estiu o la paella dels diumenges. I aquí va entrar el lloguer turístic”, explica la investigadora doctoranda en Geografia per la Universitat de les Illes Balears, Nora Müller. Des de llavors, el fenomen no va fer més que créixer afavorit, diu Müller, per tota una sèrie de fenòmens com la Primavera Àrab -“que va desplaçar un flux turístic més gran a l'arxipèlag i va demostrar que la demanda d'allotjament era creixent i constant”- i, més recentment, per la crisi de la COVID-19. “Les necessitats i restriccions que va imposar la pandèmia van fer que molta gent busqués un espai més privat i íntim per passar les vacances”, assegura. I la resposta va tornar a ser el lloguer turístic.
A partir de llavors els números van començar a disparar-se, gràcies també al boom de plataformes com Airbnb. El que -almenys en alguns casos- havia estat una solució d'urgència davant de la crisi, es va transformar en un “negoci molt lucratiu”, subratlla la investigadora. I el perfil dels que l'exerceixen va passar a ser-ne un altre. Tant és així que el mateix Govern balear reconeix que les xifres reals estan molt per sobre de les llicències legals i oficials. El mes d'octubre passat la consellera d'Habitatge, Marta Vidal (PP), assegurava que per cada habitatge turístic llogat legalment n'hi havia nou que es comercialitzaven de forma il·legal. És a dir, que el 90% estaven –i segurament continuen– fora de la llei. Una xifra que Gibert considera “impossible”.
Una inversió no aliena als estrangers
Al seu estudi Short-term rentals and the rentier growth coalition in Pollença (Majorca), Blázquez-Salom, Müller i el geògraf Iván Murray subratllen com el lloguer turístic ha suposat una nova manera d'obtenir ingressos molt importants amb les propietats immobiliàries. La transformació d'aquesta activitat en un negoci ha incentivat la compra d'habitatge com una inversió en què l'ús queda cada cop més relegat. Una idea que no només s'ha estès entre els balears, sinó que experimenta un boom entre els estrangers. “Sabem i ens consta que els estrangers que tenen una propietat aquí la posen de lloguer quan no hi són”, assegura Gibert.
Sabem i ens consta que els estrangers que tenen una propietat aquí la posen de lloguer quan no hi són
“Molts s'han adonat que quan són a Alemanya, per exemple, on realment tenen la seva vida i la seva residència principal, poden llogar la casa de Mallorca i obtenen ingressos amb què no només recuperen els diners invertits molt aviat, sinó que continuen generant beneficis”, explica Müller. “Cada vegada és més comú que inverteixin en habitatge buscant no un bé d'ús, sinó de canvi. Saben que en una destinació turística com la nostra mai no perdran diners i que han invertit bé”, afegeix Blázquez-Salom. A més, indiquen, per als que volien obtenir una llicència legal per al lloguer de vacances, els requisits i els processos a seguir eren els mateixos per a un mallorquí que per a qualsevol altre ciutadà de la Unió Europea. De fet, nou de les deu nacionalitats principals que van comprar un habitatge a les Illes són europees: lideren els alemanys (38,21%), seguits del Regne Unit (10,09%) i Itàlia (5,91%).
Molts s'han adonat que quan estan a Alemanya, per exemple, on realment tenen la seva vida i la seva residència principal, poden llogar la casa de Mallorca i obtenen ingressos amb els quals no sols recuperen els diners invertits molt aviat, sinó que continuen generant beneficis
Per a Gibert, això suposa un problema. “Creiem que una de les mesures que s'hauria d'implantar és que per obtenir una llicència fos obligatori tenir la residència fiscal a les Balears i acreditar-la amb un mínim de cinc anys”, planteja. La realitat, assegura, va més enllà. “La majoria dels propietaris estrangers les lloguen de forma il·legal i per a nosaltres suposa una competència deslleial”, afegeix. Un fenomen que coincideix amb els debats sorgits a diferents comunitats d'Espanya com les Balears o les Canàries sobre la possible limitació de la compra d'habitatge per part d'estrangers.
Nou de les deu nacionalitats principals que van comprar habitatge a les Illes són europees: lideren els alemanys (38,21%), seguits del Regne Unit (10,09%) i Itàlia (5,91%)
Només cal bussejar a Airbnb per entendre la magnitud del fenomen. Viuen a Anglaterra, a Oslo, a Múnic, a Estocolm, Milà o a Hamburg. Són professors, directors executius, propietaris de restaurants a Amsterdam o consultors fiscals, però tenen una important font d'ingressos a milers de quilòmetres gràcies a la casa que van comprar a Mallorca i que cada cop destinen més a lloguer turístic que a les vacances. Sens dubte surt molt més rendible. Den -que, segons ell mateix reconeix a la web, resideix a Frankfurt- cobra 12.000 euros la nit per la “mansió” de vuit dormitoris i piscina que lloga a cinc minuts de Pollença.
Un dels 'propietaris fantasma' és Den, que resideix a Frankfurt, però que cobra 12.000 euros la nit per la 'mansió' de vuit dormitoris i piscina que lloga a cinc minuts de Pollença (Mallorca)
Aquest diari ha contactat amb una vintena de propietaris -tots ells asseguren ser “amfitrions particulars”, és a dir, no són intermediaris professionals- per conèixer el seu testimoni en primera persona. La majoria ni tan sols ha contestat. “Entenc que a tu et paguen pel teu article, quant estàs disposat a pagar-me?”, va respondre Ian, resident, novament segons ell mateix, a Huddersfield (Regne Unit). A més dels 492 euros per nit que demana per la casa amb piscina que té a Pollença, lloga una vila a Vilamoura (Portugal) i un petit apartament a un barri de la seva ciutat. Només l'Irais -l'amfitriona de Maik- reconeix la situació: “Llogo la casa durant la temporada alta d'estiu i hi seré durant l'hivern”. Quan se li pregunta quant de temps aproximat passa a l'any a l'illa, reconeix que no són més de quatre mesos. La resta la casa està disponible a Airbnb.
Aquest diari ha contactat amb una vintena de propietaris, la majoria ni tan sols ha contestat. Viuen a Anglaterra, Oslo, Múnic, Estocolm, Milà o Hamburg. Són professors, directors executius, propietaris de restaurants a Amsterdam o consultors fiscals
La gentrificació de tota una illa
Les conseqüències de l'expansió del lloguer turístic són múltiples. D'una banda, reconeixen els investigadors, exacerba els problemes associats amb l'accés a l'habitatge. “Hi ha una part del sector especialitzada en habitatges de luxe, però ara mateix qualsevol casa és susceptible d'acabar convertida a Airbnb”, afirma Müller. Per a Blázquez-Salom, això ha suposat que es difumini la frontera entre zones turístiques i no turístiques a Mallorca: “Ara tota l'illa està gentrificada”.
A més del seu “espectacular creixement”, un altre factor que ha contribuït a aquesta gentrificació massiva és el fort caràcter rural que el lloguer de vacances té a Balears per més que, subratllen els geògrafs, els efectes més estudiats hagin estat els de les ciutats. Pollença -“Un dels municipis més 'airbnbificats' d'Europa”- és un bon exemple. El 2017, segons l'estudi de Blázquez-Salom, Müller i Murray, hi havia un total de 56 habitatges de lloguer turístic legal a les zones urbanes del municipi -davant de les 405 que s'anunciaven a Airbnb- i 937 a l'àrea rural -1.419 comptant les il·legals-.
En el cas de Pollença, a més, la “majoria” de transformacions de propietats rurals a cases de lloguer vacacional es va fer de forma “il·legal” i amb importants “infraccions urbanístiques”, segons els investigadors. Per això, per a Blázquez-Salom, l'amnistia urbanística que el Govern balear planeja en sòl rústic suposa una clara amenaça. “Hi ha operacions de venda de finques que estan paralitzades perquè ara mateix són cases il·legals i, amb la seva legalització, poden seguir el mateix camí”, adverteix. El mateix grup ecologista GOB afirmava que la mesura generarà una “nova onada inversora” i “especulació”. Gibert reconeix que la mesura no els preocupa com a sector, “però sí com a ciutadans” per la possible “despatrimonialització” que pot suposar per a la població local.
Per als experts, una altra de les conseqüències de l'airbnbificació i la “mercantilització de l'habitatge” n'ha estat l'encariment. Un altre cop, l'anuari dels Registradors de la Propietat per al 2023 va situar Balears com la comunitat amb el preu mitjà per habitatge més alt de tot Espanya, amb 342.849 euros. “I, lògicament, això contribueix a la dificultat d'accés a l'habitatge. Per això veiem gent compartint pis o vivint a autocaravanes”, denuncia Blázquez-Salom. Per a Maria Gibert, el problema no és el lloguer turístic per si mateix, sinó l'oferta il·legal existent. “La legal representa al voltant d'un 30% de l'oferta turística total de les Illes, i no crec que sigui una de les causes de la massificació”, assenyala.
Les conseqüències de l'expansió del lloguer turístic són múltiples. Per exemple, la pujada dels preus: segons l'anuari dels Registradors de la Propietat per a 2023, les Illes són la regió amb el preu mitjà per habitatge més alt de tota Espanya
Entre els “amfitrions al terreny” i la professionalització
La competència més gran dins del turisme de vacances, el fet que cada cop més propietaris ni tan sols resideixin a l'arxipèlag, però també la recerca d'uns requisits de “legalitat i qualitat” han comportat la “professionalització” d'aquesta activitat i l'aparició de multitud d'agències immobiliàries que actuen d'intermediàries amb els clients. “Ho gestionen tot: des de negociar el preu del lloguer fins a la neteja, passant per la comercialització i fins i tot per redecorar les cases. Tots ho hem vist: ara es demana molt blanc, colors fusta i tela de llengües”, analitza Nora Müller.
Per als qui, com la vintena de casos analitzats per aquest diari, opten per exercir ells mateixos “d'amfitrions” sense viure a Mallorca, la cosa es complica. Molts ofereixen ja un servei d'entrada autònoma que permet que els inquilins arribin i accedeixin a l'habitatge amb una contrasenya o una caixa de seguretat on fer-se amb la clau sense necessitat d'una persona física que els rebi.
Molts ofereixen ja un servei d'entrada autònoma que permet que els inquilins arribin i accedeixin a l'habitatge amb una contrasenya o una caixa de seguretat on fer-se amb la clau sense necessitat d'una persona física que els rebi
Altres opten per contractar no una agència, sinó un particular que s'encarregui de tot. Quan Paul es va allotjar a la casa que Laure -resident a França- llogava a Ses Salines, a qui va conèixer no va anar a ella, sinó a Magdalena, “que cuida la propietat” i que, segons va plasmar a la seva ressenya, era “una delícia absoluta”. La seva “amfitriona al terreny”, com la va descriure una altra turista. De l'“encantadora casa adossada” que Corinna lloga a Selva mentre viu a Frankfurt se n'encarrega, segons les ressenyes, “el cuidador” Ramon. “Un gran home”, afirmen.
De vegades, però, la cosa no surt tan bé. Quan el juny del 2021 Florian es va allotjar a la casa d'Ian -el mateix que demanava diners per donar el seu testimoni-, la casa s'assemblava poc a la que havia vist anunciada a Airbnb. Les fotografies, va deixar escrit, no tenien res a veure amb allò que s'havia trobat. “No sé quan es van fer ni tampoc quan vas estar allà per última vegada”, li va deixar anar.
Airbnb: “Volem ser part de la solució”
Des de la plataforma Airbnb asseguren que són un “bon aliat de les autoritats” i que sempre recorden als amfitrions “la necessitat de comprovar i complir amb les lleis locals abans d'anunciar un espai”. De fet, assenyalen que és un dels punts que s'inclouen en els termes de servei i que, en aquest sentit, els usuaris que “no compleixin amb les polítiques poden ser eliminats de la plataforma”.
“Airbnb es pren molt de debò la preocupació per la crisi de l'habitatge i vol ser part de la solució”, afirmen. En aquest sentit, subratllen que han desenvolupat propostes “per a reclamar normes més clares, senzilles i coherents en tota la Unió Europa” pel que fa al lloguer vacacional, no sols per a “brindar suport” als ciutadans que exerceixen d'amfitrió, sinó també per a “frenar l'activitat d'especuladors i el turisme de masses”.
D'altra banda, asseguren que també s'han reunit amb diferents institucions com el Consell d'Eivissa, amb el qual, segons expliquen, van signar un acord a la fi de 2020 per a “ajudar els amfitrions a complir amb la regulació local i donar suport a les tasques d'inspecció de les autoritats”. Gràcies a aquest conveni, la plataforma sol·licita d'aquesta administració informació sobre els expedients sancionadors oberts contra habitatges que es comercialitzen en Airbnb per incompliment de la regulació local per a estudiar la posterior eliminació dels anuncis relacionats.