El Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) ha publicado este martes el Decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda aprobado este lunes por el Consell de Govern. Entre otras novedades, el texto introduce una modificación de la Ley de turismo con el objetivo de sacar al mercado las viviendas turísticas ilegales, que se estima que son el 90 por ciento de las que se están comercializando, mediante la clausura temporal de esta práctica.
Principalmente, las medidas del decreto van enfocadas, tal como resaltan desde el Ejecutivo autonómico, a aumentar la oferta de viviendas disponibles en los municipios de Balears a precios asequibles y sin consumir territorio, en edificios existentes y parcelas no edificadas en suelo urbano, y a facilitar el acceso a la vivienda a las clases medias y trabajadoras así como a los jóvenes a través de la nueva figura de la vivienda de precio limitado (HPL). El decreto habilita un conjunto de medidas para generar la creación de nuevas viviendas de precio limitado por la Administración, y no a un precio libre.
El objetivo de la nueva normativa es habilitar medidas para dar respuesta a las necesidades en materia de vivienda de amplios segmentos de la población en las islas, con un consumo cero de territorio, puesto que afectan a áreas urbanas de los municipios, y con un coste cero para las finanzas públicas, dado que cuentan con la iniciativa privada para su ejecución bajo una regulación pública.
Reconversión de locales y alojamientos turísticos
A grandes rasgos, el texto contiene medidas para habilitar la reconversión de locales y alojamientos turísticos obsoletos en viviendas, el incremento de alturas y la división de inmuebles para crear viviendas más pequeñas.
El Govern ha subrayado que se tramitará como proyecto de ley para que los grupos parlamentarios puedan hacer aportaciones en busca de consenso.
En relación a la vivienda turística ilegal, la consellera de Vivienda, Movilidad y Territorio, Marta Vidal, no ha concretado cuál podría ser la cifra aproximada, aunque se ha referido a un número “muy, muy sustancial” de inmuebles que se dedican a un mercado que no es el propio.
Viviendas a precio limitado
Respecto al número de viviendas que gracias al conjunto de medidas podrían salir al mercado del precio limitado, el Ejecutivo ha expresado su “prudencia”, aunque ha recordado que los promotores apuntaron que antes de final de legislatura podrían iniciarse unas 2.000 ó 3.000. Desde el Govern, en todo caso, instan a esperar unos seis meses para ver los efectos del decreto y poder apuntar alguna cifra.
El decreto de emergencia habitacional introduce igualmente la definición de alojamiento con espacios comunes complementarios (coliving y cohousing), nueva tipología residencial que da respuesta a nuevos modelos de convivencia.
Además, desvincula la situación urbanística de una edificación existente de sus condiciones de habitabilidad, para facilitar la concesión de cédulas de habitabilidad a las viviendas que cumplan estas condiciones, con independencia de la situación urbanística, que seguirá el régimen establecido en la ley de urbanismo.
Para la implantación de la nueva figura, el decreto ley prevé la creación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado con carácter administrativo, autonómico y público con el fin de garantizar la efectividad, el control y la información pública de estas viviendas.
Este Registro, en el que se tendrán que inscribir las viviendas que reúnan los requisitos previstos en la normativa, permitirá facilitar la gestión y el control del uso de estas viviendas -uso propio, venta, alquiler o alquiler con opción a compra- para eliminar cualquier tipo de fraude en las primeras y posteriores transmisiones.
Requisitos para acceder a las HPL
En cuanto a los beneficiarios de las viviendas de precio limitado, se establecen una serie de requisitos: tiene que ser una persona mayor de edad, tiene que tener la residencia permanente en Baleares, no puede acceder una persona que ya sea propietaria de pleno dominio de otra vivienda y la nueva vivienda tendrá que constituir su domicilio habitual y permanente. Vidal ha destacado en este punto que el decreto persigue “no dar pie a la especulación”.
Las condiciones de las HPL establecen que tienen que tener una superficie útil de un máximo de 90 metros cuadrados; se pueden destinar a uso propio, a la venta, al alquiler o al alquiler con opción a compra, y se establece que estas viviendas mantendrán su condición de HPL de manera permanente. Se permiten las transmisiones de propiedad y uso en cualquier momento, mientras se cumplan las condiciones de acceso exigidas.
Actuaciones de carácter temporal
Más en detalle, el texto habilita, con carácter temporal, varias actuaciones con el objetivo de incrementar la oferta de viviendas disponibles, como el cambio de uso de locales existentes (comerciales o administrativos), tanto de plantas bajas como de plantas de piso, para su reconversión en viviendas de precio limitado (HPL); y la división de viviendas existentes para crear nuevas viviendas de precio limitado (HPL), mediante un aumento de las densidades máximas, tanto en edificaciones existentes como en parcelas sin edificar con usos residenciales plurifamiliares permitidos y unifamiliares entre medianeras.
También prevé el aumento de la edificabilidad en altura en edificaciones existentes o en parcelas con usos residenciales plurifamiliares permitidos, para la creación de nuevas viviendas de precio limitado (HPL); la creación de viviendas en terrenos de equipamientos todavía sin desarrollar, para crear nuevas viviendas de precio limitado (HPL) en el caso de los equipamientos privados, o viviendas de protección si se trata de parcelas para equipamientos públicos.
Además, el Decreto ley habilita la posibilidad del cambio de uso a residencial de establecimientos turísticos obsoletos para que se destinen a crear viviendas de precio limitado.
También amplía el régimen especial ya vigente que permite la creación de viviendas de protección en edificaciones inacabadas con licencia caducada, en estado ruinoso o en situación de inadecuación, para recuperar estas estructuras hoy inservibles para generar nuevas viviendas de precio limitado.
Asimismo, se prevé la cesión de terrenos de titularidad pública a la iniciativa privada para la promoción de viviendas de protección y de alojamientos dotacionales, una posibilidad ya prevista en la normativa autonómica vigente sobre la cual, con el nuevo Decreto, se amplía el plazo máximo de concesión _de 50 a 75 años_ del concurso público.
Horquillas de precios
En relación con los precios, se establecen dos tipos de precios para esta nueva figura. Por un lado, un tipo (HPL-1) para las actuaciones en edificaciones existentes, la mayoría de las medidas previstas en este Decreto Ley, para el cual el precio máximo se calcula multiplicando por 1,10 el precio vigente de la vivienda de protección. Otro tipo de precio consiste (HPL-2) se da para las actuaciones de construcción de obra nueva, de mayor coste de construcción, para el cual el precio máximo multiplica por 1,30 el precio vigente de la vivienda de protección.
Como ejemplos de precios de compra, en los casos de viviendas de 60 y 80 metros cuadrados, las diversas franjas de precios de los HPL, según el municipio y la etiqueta de eficiencia energética de las viviendas, los precios limitados de compra oscilarían entre los 102.000 euros de los tramos de precio más reducidos hasta un máximo de aproximadamente 241.000 euros en el caso de las actuaciones en edificaciones existentes. En los casos de obra nueva, entre unos 121.000 euros y unos 285.000 euros. En el caso del alquiler, los precios limitados se situarían entre los 385 euros en los tramos más bajos hasta un máximo de unos 905 euros.