Un novedoso informe esclarece en qué contratos hipotecarios se puede flexibilizar la deuda y evitar desahucios

El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 11.556 en 2022, una cifra que representa un 5% menos de las que se produjeron en 2021, cuando se registraron 12.166, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). La cifra del año pasado, pese a que supera a la que se registró durante el periodo 2019-2020 (cuando no se alcanzaban las 10.000 ejecuciones hipotecarias anuales), está muy lejos de los peores números del periodo 2014-2016, cuando todavía se estaban sufriendo las graves consecuencias de la crisis económica iniciada en 2008, con la quiebra de Lehman Brothers.

Por otro lado, el cambio en la política del Banco Central Europeo (BCE) en cuanto a las subidas de los tipos de interés conlleva también aumentos en los precios de las hipotecas de los consumidores que han suscrito su vivienda a interés variable, lo que supone una pérdida gradual de poder adquisitivo y, en el peor de los casos, no poder hacer frente al pago de la hipoteca.

Sin embargo, el informe financiero sobre el sistema ‘redito ad libitum’ (REDAL) en los contratos hipotecarios, encargado por la Dirección General de Consumo del Govern balear al matemático Guillem Bou, permite evitar el desahucio y flexibilizar el pago de la deuda en determinadas hipotecas firmadas antes del 2011 ya que, según demuestra, se rubricaron pese a contener graves errores, cláusulas abusivas, falta de transparencia financiera y otro tipo de irregularidades.

Esto puede significar un “cambio radical en las obligaciones de los clientes endeudados con hipotecas anteriores a 2011, mucho más beneficiosa que el límite de ingresos (25.200 euros anuales) que requiere el código de buenas prácticas aceptado por las entidades bancarias para modificar las hipotecas variables”, aseguró el director general de Consumo, Félix Alonso, durante la presentación del informe junto a la consellera de Salud y Consumo, Patricia Gómez, y Guillem Bou, autor del informe.

Qué es una hipoteca REDAL

El informe detalla las circunstancias en las que los afectados podrán reconocer si un préstamo hipotecario es REDAL. En el contrato deben establecerse dos acuerdos financieros: los intereses que se pagarán mensualmente por el dinero prestado por el banco y la cantidad de capital que se amortizará cada mes para devolver el préstamo. Estos acuerdos se suscriben mediante dos fórmulas: los intereses devengados y las cuotas. La suma de ambas se conoce como cuota mixta, es decir, la suma de la cuota de intereses más la cuota de amortización.

En el caso de los contratos en situación REDAL, falta la fórmula o el pacto financiero que determina el importe de las nuevas cuotas cuando se cambia el tipo de interés del préstamo. En algunos casos, señala el informe, resulta que la fórmula para el correcto cálculo de las cuotas es errónea; en otros, la fórmula de las cuotas contradice la fórmula de los intereses; también puede ocurrir que el contrato sea correcto pero que los conceptos que aparezcan en él solo sean comprensibles para quienes conocen el lenguaje teórico, lo cual solo es posible para profesionales con conocimientos de economía o matemática avanzada. Y esto último también es irregular.

Los autores del informe aportan la respuesta que dio el Banco de España sobre esta cuestión, que indica tajantemente que “un contrato financiero no puede usar tecnicismos que un consumidor no entienda”. En un caso así, la Audiencia Provincial de Madrid sentenció que no había pacto financiero porque “una de las partes había escrito una parte del contrato con un lenguaje interno de la organización que no era el de la otra parte (el lenguaje de todo el mundo, el externo a la organización)”.

Tipos de contratos de préstamo o crédito hipotecario

Por tanto, el informe identifica cuatro tipos de contratos de préstamo o crédito hipotecario que tienen un sistema de amortización REDAL: esto ocurre cuando no se ha pactado un importe determinado para la cuota mensual que resulta al cambiar el tipo de interés; cuando contienen un pacto financiero erróneo sobre el importe de la cuota mensual; los que sí que incluyen dicho pacto pero que solo son correctos en el marco del lenguaje especializado de la entidad bancaria y, por último, cuando hay un pacto sobre el importe de las cuotas pero las carencias informativas impiden que el consumidor lo pueda entender. En estos últimos casos, los autores destacan que existe falta de transparencia: el contrato puede ser engañoso, omite información o incurre en abuso.

Si el consumidor reconoce que su préstamo hipotecario es REDAL puede acogerse a la opción de “devolución a voluntad”. Los autores del informe argumentan que la primera condición que establece el pacto financiero es que no se puede pagar mensualmente una cuota inferior a los intereses. Es decir, que la cuota de amortización que debe pagarse cada mes tiene que ser, como mínimo, un céntimo más que la cuota de intereses. La segunda condición es que hay una fecha en la que el capital prestado tiene que haberse devuelto. 

Del mismo modo, afirman los expertos, como en los contratos REDAL no se ha pactado correctamente el importe de las cuotas, pero sí que estas tienen que ser mixtas (la suma de la cuota de intereses más la suma de la cuota de amortización), el consumidor no incumple el contrato si paga una cuota mixta de cualquier importe, el que él mismo decida, siempre que la cuota de amortización sea al menos un céntimo superior a la de los intereses. Esta opción le permite renegociar la cuota si por dificultades no puede hacer frente al pago mensual tras las últimas subidas, debido al aumento de los tipos de interés. De este modo, incluso, se puede evitar un desahucio.

El informe también recuerda que la mayoría de los contratos hipotecarios que se firman en España lo hacen mediante el método francés: un sistema que perjudica al cliente porque la amortización de capital es lenta, al principio. Con lo cual, ante una situación de impago, el consumidor se enfrenta a una deuda enorme, a diferencia de lo que ocurre con el método alemán, que tiene una amortización exacta y proporcional al tiempo de vida del préstamo. Este método beneficia a los consumidores porque, a diferencia del método francés o la hipoteca creciente, han acabado pagando menos intereses a la banca una vez liquidada su deuda con la entidad.

La hipoteca creciente, señalan los autores del informe, es un producto que la banca vendió durante el periodo 2000-2008 a los clientes bajo el argumento de que “su sueldo crecería mucho a lo largo de los años, debido al simple coste creciente de la vida”. Por este motivo, la entidad financiera presentaba un plan de pagos donde solo eran altas las cuotas mensuales de los últimos años del préstamo. Sin embargo, el método de cuota creciente es el más beneficioso para el banco y el que más riesgos entraña para el cliente, ya que es el que más intereses paga y el que más lentamente amortiza el préstamo.

El Banco de España ocultó información, según el informe

Pese a todo, y aunque el Banco de España reconoce la existencia de las hipotecas REDAL -que conoce desde el año 2002-, ha ocultado la situación a los consumidores, según aseguran los autores, quienes afirman que si tal circunstancia se hubiera sabido y explicado con transparencia hubiera surgido una vía para solucionar, en parte, el problema de los desahucios. “Si el Banco de España era conocedor del problema REDAL ya en 2002, hubiera podido hacer algo en la grave crisis de 2007-2008”, destaca el informe y añade que ante “la avalancha de desahucios”, el Banco de España podría haber pedido al poder legislativo que desarrollara normas o incluso podría haber publicado circulares que “hubieran supuesto, sin duda, una mayor protección de a los consumidores”.

“En efecto, la primera exigencia desde el punto de vista de la transparencia y defensa del consumidor es que el deudor pueda calcular y verificar autónomamente con exactitud la cuota de amortización del préstamo que le exige el prestamista, cosa que en un préstamo a interés variable necesita hacer cuando menos en el momento de estudiar posibles ofertas alternativas, en el de la contratación y cada vez que corresponda actualizar el tipo de su préstamo”, detalla, sobre esta cuestión, la Asociación Hipotecaria Española (AHE), organismo que agrupa a los bancos y otras entidades de crédito. La AHE advierte de que los préstamos REDAL “esconden mala fe”, ya que no se respetan los derechos de los consumidores ni tampoco la libre competencia.

Criterio avalado por la justicia europea

Las resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de manera reiterada, establecen que la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores tiene que interpretarse siempre en los contratos hipotecarios en el sentido que el consumidor debe conocer “basándose en criterios precisos y comprensibles, las consecuencias económicas, potencialmente significativas, de dicha cláusula sobre sus obligaciones financieras”.

Debido a los problemas que suscitaron las hipotecas REDAL, y pese a que el Banco de España, organismo supervisor, era conocedor de la situación al menos desde el 2002, no actuó hasta finales de 2011. En una orden del 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, indica que “si el tipo de interés aplicable fuera variable o variable limitado, la entidad incluirá ejemplos numéricos que indiquen claramente de qué modo los cambios en el pertinente tipo de interés de referencia afectarán al importe de las cuotas”. El Banco de España añade que estos ejemplos de variación del tipo de interés “serán realistas y simétricos, y ofrecerán siempre información sobre los efectos de supuestos desfavorables”.

El Alto Tribunal europeo ya advertía, en la Directiva 93/13, de que el prestatario debe conocer la carga económica del contrato. “El cambio legislativo es la prueba de que se incumple una directiva europea de protección al consumidor, luego es obvio que el contrato anterior a la Orden EHA/2899/2011, si no adjunta una tabla de escenarios sobre el importe de las cuotas, no es válido”, concluye.