Las Islas Åland, el paradigma para frenar la compra masiva de casas por parte de extranjeros ricos

Frente a la costa suroeste de Finlandia hay un archipiélago peculiar. Es una región autónoma, desmilitarizada y de habla sueca que cuenta con 30.000 habitantes, distribuidos en 60 de las 6.700 islas que la componen. Son las islas Åland y el espejo en el que Balears comenzó hace varios años a mirarse por el mecanismo con el que combaten la compra masiva de vivienda por parte de extranjeros, garantizando por ley un parque de vivienda para los residentes dada la escasez de territorio y frenando con ello el incremento desbocado de los precios. Siguiendo la misma línea, el Gobierno de Canarias solicitó recientemente a sus servicios jurídicos un informe sobre la viabilidad de acometer una reforma legislativa que permita establecer vías para limitar la compra de viviendas por parte de capital extranjero, también con el territorio finlandés en el punto de mira.

Y es que, para poder adquirir una propiedad en Åland, un foráneo debe acreditar que es ciudadano finlandés y que lleva al menos cinco años viviendo en ese territorio, además de demostrar un dominio suficiente del sueco, idioma oficial de esta región. Otros territorios, como Australia, Canadá o Andorra, ya han establecido medidas para limitar la compra de viviendas por parte de inversores extranjeros y obstaculizar así la escalada de precios de los inmuebles.

Sin embargo, frente a las razones invocadas hasta el momento por Balears, la Comisión Europea remarcó el año pasado que, para que un Estado miembro de la Unión pueda limitar la compra de vivienda a no residentes, deben concurrir “razones imperiosas de interés general” reconocidas en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia europeo (TJUE). El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE prohíbe, de hecho, las restricciones a los movimientos de capitales relacionados con la adquisición de bienes inmuebles, “incluidas las viviendas”, por parte de nacionales de la UE no residentes.

Para poder adquirir una propiedad en Åland, un foráneo debe acreditar que es ciudadano finlandés y que lleva al menos cinco años viviendo en ese territorio, además de demostrar un dominio suficiente del sueco. Otros territorios, como Australia, Canadá o Andorra, ya han establecido medidas para limitar la compra de viviendas por parte de inversores extranjeros

En los últimos años, la controversia acerca de los efectos de la compra a golpe de talonario de viviendas por parte de clientes internacionales de elevado poder adquisitivo –muchas de ellas para destinarlas al alquiler turístico– ha centrado gran parte del debate sobre la gentrificación en Balears, que ve cómo la población local acaba expulsada de los barrios, incapaz de hacer frente a los desorbitados precios que sí pueden pagar los extranjeros con mayor capacidad financiera. Se trata, de hecho, de la autonomía con mayor peso de compra por parte de foráneos, que en 2021 coparon el 38,95% del total de operaciones inmobiliarias, de acuerdo a los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria. Se interesan, sobre todo, por viviendas unifamiliares en primera línea cuyos precios superan con holgura el millón de euros.

En la última década, los compradores internacionales, originarios en su mayoría de Alemania y Reino Unido, se han hecho con un total de 56.272 inmuebles en Balears, según el Consejo General del Notariado. Entre ellos, compradores que ni siquiera viven en las islas: apenas pasan unos meses en ellas, mientras, a miles de kilómetros de distancia del archipiélago, aprovechan para destinarlas al alquiler turístico por cantidades desorbitadas. En Menorca, los franceses monopolizan las transacciones. En Deià, el pueblo que antaño fascinó a Robert Graves, de las 700 viviendas con las que cuenta la localidad casi 200 se encuentran vacías, mientras los precios inalcanzables cierran las puertas de la oferta inmobiliaria a las rentas más moderadas. En el municipio de Sencelles, otro tanto de lo mismo. 

La burbuja de los extranjeros ricos

La burbuja en la que viven los extranjeros ricos en Balears nada tiene que ver la realidad diaria de los autóctonos. Además de registrar los mayores encarecimientos de los precios en la compraventa de inmuebles –este mismo miércoles el portal Idealista publicaba que los precios han subido en mayo un 11,5% respecto al mismo mes del año pasado–, el archipiélago es la autonomía en la que más años de salario se requieren para poder afrontar la adquisición de un hogar. De acuerdo al índice de esfuerzo inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación a principios de 2022, los compradores de Balears necesitan dedicar 16,8 años de salario íntegro para poder adquirir una vivienda, más del doble de lo que se requiere a nivel nacional –siete años y ocho meses– e incluso de Madrid, donde la cifra se sitúa en nueve años. Respecto al alquiler, un informe del Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas indica que los hogares del archipiélago dedican una media del 52,1% de sus ingresos al pago del arrendamiento en las principales zonas urbanas, y un 47,9% en la periferia.

Frente a esta situación, hace tres años, la coalición ecosoberanista MÉS per Menorca planteó una medida inédita a nivel estatal: la posibilidad de restringir la compra de segundas viviendas por parte de los ciudadanos extranjeros ante la creciente escalada de precios de la vivienda en las islas y la problemática que desde hace décadas arrastra el archipiélago en esta materia: escasez de suelo, especulación inmobiliaria, presión urbanística o la limitación de las viviendas disponibles como efecto colateral de la pujanza del alquiler vacacional.

Además de registrar los mayores encarecimientos de los precios en la compraventa de inmuebles, Balears es la autonomía en la que más esfuerzo se requiere para poder afrontar la adquisición de un hogar: 16,8 años de salario íntegro, más del doble de lo que se requiere a nivel nacional -siete años y ocho meses-

“No se trata de restringir la vivienda a los extranjeros, sino de evitar que los segundos residentes no se coman la primera residencia”, apuntaba entonces, en declaraciones a elDiario.es, el portavoz de Més per Menorca en el Parlament e impulsor de la iniciativa, Josep Castells. Ante las críticas recibidas a su iniciativa, aseveraba que “no hay ningún elemento de xenofobia” en su propuesta. Y precisaba: “El problema es que hay demasiadas segundas residencias que perpetúan los problemas de acceso a una primera vivienda en Balears”.

Ya entonces, Castells apuntaba a las islas Åland. También citaba los ejemplos de Dinamarca –con un régimen propio en el que se exceptúa la libre circulación en materia de vivienda– y Malta, un caso de relieve para Balears al reunir prácticamente las mismas características: es una isla, pertenece a la UE, es turística y también han atravesado este problema. En la misma línea, Podemos planteaba limitar la compra de viviendas por parte de quienes no lleven como mínimo dos años empadronados en la isla. “Se puede si hay voluntad política”, señalaba la entonces coordinadora de la formación morada en Balears, Antònia Jover. La propuesta dio finalmente al traste tras ser rechazada en el Consell de Mallorca con los votos de PSIB–PSOE y la derecha. El Govern balear, presidido entonces por la socialista Francina Armengol, se abrió finalmente a abordar la necesidad de establecer determinados límites en materia de vivienda para evitar que Balears se conviertan “en un parque temático”.

Las islas Åland, el espejo en el que mirarse

El técnico de investigación del Instituto de Investigación e Innovación Educativa (IRIE) de la Universitat de les Illes Balears y profesor de Sociología en la UNED Miguel Carranza ha reanudado el debate en torno a las ventajas que supondría seguir el modelo de las islas Åland. En una videoconferencia celebrada la semana pasada bajo el título 'Islas Åland, territorio desmilitarizado y el Domicile Right, una idea para el problema de la vivienda', Carranza aportó datos clave sobre la realidad de cada uno de los archipiélago y, entre otros, señaló que mientras la densidad vehicular en Åland es de 850 coches por cada 1.000 habitantes, en Balears la cifra asciende a los 919 vehículos por cada 1.000 personas. Es la mayor ratio de coches privados por habitante de todo el Estado, de acuerdo a los datos del Instituto Balear de Estadística.

El también politólogo señala, como primer paso para allanar el camino hacia una posible limitación de viviendas a los extranjeros, la importancia que supondría declarar a Balears zona tensionada por parte de la Unión Europea, un concepto utilizado para identificar las áreas en las que la demanda de la vivienda supera significativamente a la oferta, provocando con ello un aumento de precios de alquiler y de compra de propiedades. “Un caso evidente es nuestro territorio que, junto a Madrid y Catalunya, es el más caro por metro cuadrado”, señala, precisando que se trata de un incremento que, sin embargo, no se ve reflejado en los ingresos per cápita de Balears.

El investigador Miguel Carranza señala, como primer paso para allanar el camino hacia una posible limitación de viviendas a los extranjeros, la importancia que supondría declarar a Balears zona tensionada por parte de la UE, un concepto utilizado para identificar las áreas en las que la demanda de la vivienda supera significativamente a la oferta

Para Carranza, la introducción de este reconocimiento oficial, el de zona tensionada, permitiría a las autoridades implementar medidas específicas para controlar los alquileres y otras políticas de vivienda con el objetivo de aliviar la presión del mercado inmobiliario. Para ello, previamente debería llevarse a cabo una evaluación del mercado inmobiliario mediante la identificación de criterios como la demanda y la oferta existentes en el archipiélago, la accesibilidad o el número de desahucios que se producen, para después efectuar una propuesta con participación pública para darle legitimidad. El investigador señala que en Francia y Alemania ya se aplican este tipo de medidas. “Sería primordial dar este primer paso, que también se podría vincular a la protección del medio ambiente y a la preservación de la cultura local”, incide el investigador. 

La autonomía financiera de Åland

El profesor alude, asimismo, a otra de las particularidades que presenta Åland: su importante autonomía económica, una circunstancia que “la diferencia de Balears, cuyo Régimen Especial (REB) no va más allá de una parte meramente comercial”, sin que, añada, se pueda llevar a cabo “una mayor distribución de esta riqueza entre su ciudadanía”. En Åland, el Estado finlandés recauda impuestos y tasas en Åland, al igual que en otros territorios de Finlandia y, a cambio, tales impuestos son retornados a Åland en forma de una “suma compensatoria” anual desde el presupuesto del Estado. La cantidad de esa compensación se calcula multiplicando el total de los ingresos del Estado en un año, tal y como figuran en las cuentas finales del Estado, por un determinado índice. Este índice, la “suma de compensación” es de aproximadamente un 0,5%. Los únicos impuestos propios de Åland son los municipales.

Por el contrario, en Balears, el REB no contempla incentivos fiscales, aunque sí prevé, entre otras medidas, compensaciones de insularidad en el transporte, además de subvenciones al transporte de mercancías. Otro capítulo hace referencia al “factor de insularidad”, es decir, la necesidad de que se destine en los Presupuestos Generales del Estado cada año una partida específica para compensar la lejanía con la Península y que esa dotación permita hacer frente al desarrollo de infraestructuras y proyectos afectados por ese carácter insular. Según el reconocido economista Guillem Díaz Casanova, en Balears existen importantes desigualdades entre la ciudadanía que es más rica y la más pobre y donde ser pobre equivale a encontrarse en una situación muy vulnerable debido a los elevados costes de la vida. “El problema en Balears no es de renta media, sino de desigualdad”, señala. En Åland, sus ciudadanos cuentan con una renta per capita de 48.172 euros y un salario medio de 2.450.

Según el reconocido economista Guillem Díaz Casanova, en Balears existen importantes desigualdades entre la ciudadanía que es más rica y la más pobre y donde ser pobre equivale a encontrarse en una situación muy vulnerable debido a los elevados costes de la vida: “El problema en Balears no es de renta media, sino de desigualdad”

Otra de las particularidades de las islas Åland radica en el estatuto especial de autonomía con el que cuentan, lo que las ha situado en el foco de estudio de un gran número de investigadores y fuerzas políticas. En virtud de un Convenio internacional que data de la guerra de Crimea (1856), es, además, una zona desmilitarizada. Tras un contencioso entre Suecia y Finlandia por su soberanía, la Sociedad de Naciones falló a favor de esta última en 1920. Su Ley de autonomía fue aprobada en 1951 y su autogobierno se encuentra asegurado en la Constitución. Su principal motor económico es la industria naval, que representa el 50% del Producto Interior Bruto (PIB).

En relación con la propuesta de limitar la compra de viviendas a extranjeros, los partidos y los investigadores que en los últimos años abogan por esta iniciativa son conscientes de que esta medida choca con la norma fundamental de la Unión Europea que garantiza la libre circulación de bienes, capitales y personas entre países miembros. Sin embargo, las diferentes voces coinciden en señalar la importancia de avanzar en medidas específicas, dadas las circunstancias territoriales particulares de Balears, en especial de Menorca, la menos construida y más demandada de las islas en el último período. Se amparan para ello, al igual que Carranza, en la existencia de legislaciones específicas dentro de la UE que parten de considerar las circunstancias singulares de cada territorio.

“Sabemos que hoy por hoy llevar a cabo la limitación es imposible, pero no puede ser un motivo para quedarnos de brazos cruzados. Hay que analizar los tratados de la Unión Europea que lo imposibilitan”, incidía el portavoz de Més per Menorca al proponer, en 2021, que Balears camine en esa dirección. Josep Castells señala que España cuenta, incluso, con un marco “mucho más favorable para las excepciones en las islas, en las que podría impulsarse un régimen específico para adquirir la residencia”. “Lo que es evidente es que hay un problema que también sufren otros territorios europeos y que no podemos dejar de abordar”, sentencia.