Era el 20 de junio de 2017. Una comunidad de vecinos de Santa Ponça, en el municipio mallorquín de Calvià, conformada por distintos bloques y hasta 36 propietarios, celebraba una asamblea general con un punto del día que traería largas consecuencias. De hecho, sin llegar a imaginarlo todos ellos, sería el inicio de un largo recorrido judicial que finalizaría en mayo de 2022. La piscina comunitaria no es para todos.
Ese verano de hace cinco años se acuerda fijar en los estatutos de la comunidad la “prohibición del uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios y usuarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo”. Este punto fue aprobado por mayoría con el voto en contra del principal afectado, de siglas J.H.F. El motivo en discordia es que J.H.F. era el propietario de siete plazas de garaje de la finca y, según asegura la comunidad, él las alquilaba a otras personas con la condición, por escrito y por contrato, de que podían utilizar la piscina y la barbacoa, aunque no tuvieran residencia allí. Pero él lo niega rotundamente. En declaraciones a elDiario.es, asegura que esa era solo una manera de forzar a la comunidad, porque lo que no quería era pagar por unos elementos comunitarios que no usaba.
Las versiones, en todo caso, son contradictorias. Por un lado, la comunidad ya estaba harta: “Venían adolescentes cada fin de semana. Eran entre 10 y 15 personas, con neveras, usando las hamacas privadas. A lo mejor el parking lo alquilaba una pareja, pero a la piscina venían los hijos, amigos... y había mucha gente. Esto no se podía permitir. Es una falta de respeto para los otros propietarios”, explica Kathy Rourliere, la presidenta de la comunidad ‘Flor del Golf’. “Si usted vive aquí y tiene unos hijos que quieren venir a hacer una barbacoa, para esto está, para que los propietarios la puedan disfrutar. Pero que venga un señor, que alquile un garaje pagando solo 30€ de gastos de comunidad, y se metan una quincena de jóvenes... ya sabe lo que hacen chicos de 18-20 años en una piscina. Esto era peor que una piscina pública”, sigue.
Venían adolescentes cada fin de semana. Eran entre 10 y 15 personas, con neveras, usando las hamacas privadas
Pero J.H.F lo niega: “Yo no quiero que nadie que compre un garaje use la piscina y la barbacoa, pero que no pague al 100%”. Eso sí, aunque se pagan el 100% de gastos de la comunidad, la ponderación es menor que el de un propietario de vivienda.
La tensión que se vivió en esa asamblea de 2017 fue solo el preludio de una carrera judicial que duraría estos cincos años. J.H.F. tenía claro lo que quería hacer: denunciar e impugnar el acuerdo. “Voy a meter aquí la de Dios, puedo hacer lo que me dé la gana”, se recoge en el acta del acuerdo de la comunidad. Durante la conversación mantenida con elDiario.es, asegura que a la presidenta de la comunidad “no la puede ni ver”, y añade: “Es una comunidad de aberración de mentiras, embustes y estrategias”.
Después de ganar dos veces en los tribunales, no solo seguía acudiendo él y su familia a la piscina, sino que continuaron las fiestas en la barbacoa de los adolescentes, reitera la comunidad. Él sigue insistiendo que no había fiestas.
De hecho, la sentencia en un juzgado de primera instancia estimó la demanda e impugnó el acuerdo. La comunidad de vecinos decidió recurrir a la Audiencia Provincial, con el mismo resultado: dio la razón al demandante. Él consideraba que para cambiar los estatutos era necesaria la unanimidad. También la Justicia. Pero la comunidad de vecinos quiso ir más allá y llegó hasta el Tribunal Supremo. Allí, las cosas cambiaron.
La sentencia, que se ha conocido estos cinco años después, ha sido clara: no hace falta unanimidad porque en los primeros estatutos de la finca no se detallaba una autorización expresa para los propietarios de los parkings a poder usar la zona recreativa. Además, el Supremo considera que “la piscina no tiene como destino natural servir de disfrute de los titulares de los aparcamientos. El uso de la piscina es extraño, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje”, dice el texto.
“Estamos muy contentos con la sentencia. Sobre todo, porque es a nivel nacional. En España hay muy poco respeto para las comunidades”, comenta alegre Rourliere, pocos días después de conocer la noticia de la sentencia. Ella reside en un piso con vistas a la piscina. La comunidad es tranquila y destaca el ambiente familiar, de clase media-alta. La mayoría de sus vecinos son extranjeros, como en Santa Ponça.
En la piscina origen del conflicto se bañan por la tarde dos personas. “No sabíamos nada”, contestan en inglés. En la misma línea se expresan otros vecinos, que dicen que son nuevos en la urbanización y desconocen que hubiera habido problemas. Otros no quieren hablar con la prensa, y uno de ellos, que vive en un piso alquilado, afirma que había “jaleos por la noche” en la zona de la piscina.
Por su parte, J.H.F. destaca: “He sido estafado por un tribunal que no ha tenido sensibilidad”. Ni para él, dice, ni para los magistrados de los juzgados inferiores. “Que un Supremo tire todo de golpe por la borda… Estos jueces tendrían que ser castigados. Las sentencias hay que estudiarlas con tiempo”, y de eso, asegura, han tenido. “Se lo han leído a medias”, subraya, y sigue: “Me siento muy mal”. Asume también que ya no quiere seguir luchando.
“Este señor no lo hacía por falta de dinero, sino por una cuestión de principios. Una cuestión de educación. Es faltar al respeto a todos los propietarios”, insiste Rourliere. Además, los adolescentes que acudían a la piscina tampoco eran respetuosos con los vecinos, denuncia, y añade: “¿Sabe la que se formaba? La porquería que nos dejaban... venían con comida por la mañana y no se iban hasta altas horas”.
Además, según ella, una vez se conoció la sentencia del Supremo, la hija de J.H.F. se presentó con tres matrimonios y todos sus niños y niñas para usar la piscina. De hecho, J.H.F. sí que es propietario de una de las viviendas, aunque no reside ya en ella. Lo hizo durante 16 años. Ahora, los vecinos critican también que acuda a nadar. “Es como si usted me alquila un piso, pero como propietario quiere venir a cocinar y a ducharse, es lo mismo. Él alquila el piso con la piscina y la barbacoa; por lo tanto, ni él ni su familia la pueden usar”, dice tajante la presidenta de la comunidad. Cuenta que en 15 días tienen asamblea general y que, si fuera J.H.F., ella no iría por allí: “Me daría vergüenza. No se habla con nadie. Estamos muy unidos los 36, pero él no... por algo será”. También asegura que en los 17 años que ella lleva viviendo en esta comunidad, nunca antes había habido ningún problema.
Y J.H.F tampoco piensa presentarse: “En cada reunión hay trifulcas, manipulación, es algo alucinante. No me voy a presentar mientras haya esta presidenta y esta gente. Son unos dictadores, se lo he dicho a la cara”. Aun así, asegura que no le echa la culpa a la comunidad, sino al Supremo. “No me quiero bañar en la piscina, lo que quiero es no pagar”.
Aunque respetan la decisión del Tribunal Supremo, la defensa de J.H.F., el abogado Damián Mercadal, asegura que se trata de una “cuestión jurídica compleja” y que las publicaciones en prensa sobre el tema “distan mucho de la realidad”. En este sentido, opina que no tiene sentido que su cliente, como propietario de plazas de garaje, tenga que pagar por las hamacas, el mantenimiento de la piscina y de otros elementos de la comunidad que no utilizan los usuarios del parking. “No resulta lógico que la comunidad pueda estar facultada para reservarse la facultad de prohibir en el futuro ese potencial uso y mientras tanto seguir exprimiendo económicamente al propietario afectado en la obligación de contribución al pago de los gastos”, defiende.
De hecho, explica que cuando J.H.F. era vicepresidente de la comunidad, en el año 2006 —cuando también residía allí—, planteó que se exonerara de los gastos de comunidad a los propietarios de los parkings, proponiendo incluso restringir el uso de la piscina. Según cuenta, la asamblea general votó en contra porque, como consta en el acta, “al adquirir sus propiedades cada uno sabía cuál iba a ser su contribución a los gastos comunes”. “Se reían en mi cara”, apunta J.H.F. Huelga decir que en el 2017, cuando se origina el acuerdo impugnado, sucedió al revés: fue la comunidad la que propuso exonerar de los gastos a los propietarios de garaje, pero J.H.F se negó para evitar la unanimidad. También ha estado reclamando que se le devuelva el importe pagado por comunidad de manera retroactiva, aunque la sentencia del TS ha fallado en su contra. Además, siempre según Mercadal, el “uso abusivo de la piscina por parte de propietarios que no lo fueran de la vivienda” es falso.
Como los vecinos, su abogado, Juan Escandell, también está satisfecho con la sentencia: “Es un éxito profesional, por una parte, y, en definitiva, una forma de obtener lo que entendemos que es justo. Lo que explica la sentencia parece adaptado al sentido común”. Escandell critica, eso sí, el desarrollo del conflicto en los tribunales por su largo recorrido. “Son cinco años. Esperar la respuesta de la justicia para hacer cumplir el acuerdo, muchas veces no es lo más beneficioso para el perjudicado. Lo es para el infractor”, apunta.
Él mismo explica que lo que ha pasado en esta comunidad de vecinos podría sentar precedente. Eso sí, habrá que tener en cuenta cada caso en concreto. “No se puede generalizar. A no todos los edificios les es aplicable, porque habrá plazas de aparcamiento que en los estatutos y en la declaración de obra nueva se contemple que la piscina es un elemento comunitario”. Es decir, donde en un edificio no existe esa asignación de uso específica hacia los propietarios de los aparcamientos, la propiedad podrá tomar un acuerdo para prohibirlo. La clave de esta sentencia, y sobre la que ha girado la decisión del tribunal superior, es que en estos casos no se necesita la unanimidad. Es decir, si en los estatutos hubiera existido dicha autorización, sí que se hubiera necesitado, como viene siendo habitual. Además, Escandell explica que cuando el Supremo dicta dos sentencias en la misma línea, ya se constituye una jurisprudencia que los tribunales inferiores están obligados a aplicar. Por lo tanto, en casos similares, las audiencias provinciales y los juzgados deberían dar la razón a los vecinos. Mercadal también considera que “está claro que se ha entrado en un debate jurídico que dará mucho juego en muchas comunidades de propietarios”.
Nos gustaría que la comunidad mantenga la esencia familiar de cuando yo era niña. Ahora parece un hotel
Por su parte, el abogado Manuel Ramos cuenta que estos conflictos son “bastante habituales en las comunidades de propietarios”. “En Calvià y Andratx hay muchos problemas con esto, sobre todo en fincas que tienen piscinas y pistas de pádel”, añade. Y aunque el vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de las Illes Balears, Josep Marquet, piensa que los casos son una minoría si se comparan con el total de fincas que tienen piscina, lo que sucedía hasta ahora en Santa Ponça “no es muy lógico ni es muy normal; se pasaba de listo”. Y más que valorar el resultado de la sentencia como bueno o malo, lo que sí consideran los administradores de fincas es que es positivo que el Supremo haya clarificado un poco más todos estos asuntos. “Si por las buenas no se puede arreglar, habrá que optar por la vía judicial”, expone.
Otro de los problemas más recurrentes en comunidades con piscina es la de los alquileres turísticos. En Illes Balears, cabe recordar, existe una normativa que obliga a tener la plaza reglada. Aun así, no en todos los sitios se cumple. Es el caso de esta misma comunidad de vecinos de Santa Ponça. Si bien en los últimos años la presidenta explica que ya no sucede, sí que ha llegado a haber episodios de gran cantidad de turistas haciendo o bien uso de la piscina o dejando las maletas en medio de la barbacoa.
Pero quien ha vivido más problemas en este sentido es una comunidad del Port de Pollença. Margalida Martorell es su presidenta y cuenta cómo el hecho de tener alquiler vacacional rompía la tranquilidad de la finca. “Hacían uso de la piscina comunitaria con todo lo que reporta: mucho gasto de jardinería, de poner más cloro o sal a la piscina” e incluso llevaban vasos de cristal con alcohol que se rompían: “Nos encontrábamos con trozos de cristal dentro de la piscina”. En esta comunidad no existían ni estatutos y, visto la cantidad de problemas, los vecinos se decidieron a regularizar la situación. A demás, advierten, los pisos con alquiler turístico no están reglados, así que deberán cumplir las normas y no molestar a los vecinos si no quieren más problemas y enfrentarse a serias multas.
“Nos gustaría que la comunidad mantenga la esencia familiar de cuando yo era niña. Ahora parece un hotel”, critica. Este será el primer verano con la nueva normativa y, por tanto, esperan que todo cambie. “No todo lo vale. Eso parecía la ciudad sin ley. Era un desastre”.
Algunas soluciones por las que optan algunas comunidades de vecinos son poner un vigilante de seguridad, según otros casos consultados, o tener a una persona que pide los carnets de la piscina. “Aunque nos conocen de siempre, si no lo llevamos encima no nos deja pasar”, explica un propietario. También cuenta que otros caseros que tienen alquilada la vivienda vienen a hacer uso de la piscina y no pueden, como hacia J.H.F. y como sucede en muchas otras comunidades.
La picaresca entre propietarios, turistas, amigos y adolescentes con ganas de fiesta es bastante usual, según cuentan las personas consultadas, y por ello, ha sido necesario poner más medidas de control. Ahora, lo cierto, es que una comunidad de vecinos de Calvià, cerca del Golf de Santa Ponça, podrá disfrutar con tranquilidad de su piscina. Lo dicta el Supremo.
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