La venta de 1.860 viviendas públicas que el Ayuntamiento de Ana Botella hizo a un fondo buitre en 2013 vulneró la legalidad, según el informe redactado por la Cámara de Cuentas. Pero la letra pequeña del documento evidencia, además, cómo la Empresa Municipal se fue doblegando a las exigencias del comprador. Hasta el punto de aceptar que le cambiara el precio de la operación una vez cerrada “la oferta definitiva y vinculante”. La modificación fue a la baja.
Los documentos del expediente reflejan que Blackstone fue alterando diversas condiciones según avanzaba el proceso y que el Ayuntamiento no ofreció resistencia. Necesitaba el dinero.
El fondo ganador lanzó su oferta en firme el 14 de junio de 2013. Sin embargo, un mes más tarde, la compradora le dijo al Ayuntamiento que consideraba que había más inquilinos pendientes del pago de las rentas de alquiler que los que indicaba la EMVS en el anuncio público de venta. Así que, unilateralmente, decidió que rebajaba el precio en dos millones de euros.
La Empresa Municipal, según refleja la Cámara de Cuentas, se pliega dócilmente al movimiento del fondo: “La EMVS acepta sin exigir prueba de esos mayores índices de morosidad”. Sin mayor discusión se da por buena la postura de Blackstone a pesar de que no se han aportado “datos ni de la compradora ni de la vendedora que puedan contradecir los datos de morosidad” oficiales publicados por la EMVS. De hecho, la empresa “acepta que los datos” que ella incluyó en el anuncio oficial no eran correctos “sin la menor prueba aportada por la compradora”. ¿Resultado? Dos millones de rebaja impuestos por el aspirante.
Mejoras sin cumplir
A la hora de evaluar las ofertas que presentaron cuatro grupos para quedarse con las promociones, la EMVS aceptó como puntos a favor un par de proposiciones que introdujo Blackstone y que, a larga, no solo no se han completado sino que el mismo fondo reitera que nunca han formado parte de las obligaciones pactadas con el Ayuntamiento. Se han esfumado.
Por un lado, el fondo ofreció invertir 2,3 millones de euros en la rehabilitación y mejora de las casas. Aquello fue papel mojado “una mera intención, no un compromiso real”, lo describe la fiscalización. Tanto fue así que la empresa asegura haber invertido 2,1 millones pero “sin que se acredite documentalmente dicho extremo dado que la mayoría de facturas aportadas no pueden considerarse inversión sino simple mantenimiento”. De hecho, Fidere –la filial de Blackstone que actúa de casera– no está ni preocupada porque contesta que ese factor que inclinó, en parte, la balanza a su favor “no es parte del contenido obligacional de la transacción”. Que no tiene por qué hacerlo.
Otro aspecto que los adjudicadores juzgaron de peso fue que Blackstone informaba de que estaba “considerando la posibilidad de que pudieran contratar entre 6 y 10 trabajadores de la EMVS como empleados de la compradora si su oferta era seleccionada”. Fue seleccionada. Pero tampoco se convirtió en una obligación contractual así que “no se dio contratación alguna”.
Por aceptar, la EMVS que vendió todas esas viviendas, aceptó que este fondo actuara como tasadora de facto de sus bienes. El Ayuntamiento no le puso un precio objetivo a la operación con la que buscaba dinero para salvar las cuentas. No aplicó “una descripción individualizada, precisa y detallada [de las viviendas] ”ni se han visitado o inspeccionado las construcciones y recintos que conforman los bienes objeto de venta“, describe la Cámara.
Pero la que sí hizo todo eso fue Blackstone, aún antes de cerrar el concurso. Realizó “una revisión técnica con visita individualizada a cada una de las viviendas”, subraya el informe de fiscalización. Pero, además, llevó a cabo “un estudio comercial de la cartera en comparación con viviendas de la misma tipología y con el mercado libre en sus zonas de emplazamiento”. En definitiva es el comprador y no la EMVS la que realiza la tasación“. Y pone el precio mediante su oferta.
Que se mantuvieran las ayudas financieras
Lo poco que hizo la empresa pública fue exigir que todas las casas se vendieran de golpe. En un solo paquete. Al no dividir las 1.860 viviendas en diversos lotes encaminaba la operación hacia grandes fondos con gran capacidad financiera que pudieran desembolsar de una vez más de cien millones de euros. Pero “la venta en lotes podría haber facilitado un mejor precio al aumentar la competencia”. Esta postura oficial “solo puede manifestar la voluntad de obtener liquidez a fin de eliminar parte de la deuda bancaria”.
Con el concurso en el bolsillo, Blackstone-Fidere todavía exigió más cosas. La compradora quería que se le mantuvieran los subsidios públicos que habían financiado las viviendas. Las 12 promociones de alquiler (sin opción a compra) estaban financiadas total o parcialmente por subsidios concedidos por las Administraciones públicas. Así que retuvo 4,3 millones de euros al escriturar la compraventa hasta que se le asegurara que esas ayudas se mantenían. El 23 de enero de 2014, el Ministerio de Fomento le “comunicó verbalmente” que así se haría con lo que admitió entregar ese dinero.
La situación de debilidad de la EMVS dirigida por Ana Botella –cuya deuda se iba agrandando desde los tiempos como alcalde de Alberto Ruiz-Gallardón– hizo que la venta de golpe y en un único pago se convirtiera en el objetivo crucial de esta venta de patrimonio público. La sociedad contrató a la consultora Price Waterhouse Cooper para hacer un análisis sobre un plan de viabilidad que salvara la corporación. Recibió su informe un 9 de mayo de 2013 en el que se hablaba, entre otras medidas, de poder vender 18 promociones de viviendas. El Ayuntamiento ya lo tenía anunciado desde el 3 de mayo anterior.
De hecho, el Plan de Viabilidad se aprobó en Junta de Gobierno municipal el 20 de junio siguiente con el proceso de venta prácticamente concluido. “Queda patente que existe un intento de justificar a posteriori la enajenación que ya se ha llevado a efecto”, sentencia la Cámara de Cuentas. Sin ese dinero, la deuda que habían creado se habría llevado por delante la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de la capital de España. Poco importaban las exigencias de los fondos.