El Gobierno de la Comunidad de Madrid aprobó este jueves el plan ‘Mi Primera Vivienda’, la medida estrella acordada entre PP y Vox para ayudar a la población menor de 35 años a la compra de un inmueble. En el texto, publicado en el boletín oficial regional, el Gobierno detalla que completará las hipotecas que conceden los bancos, que no suelen financiar más allá del 80% del valor total del piso, hasta el 95%. La medida tiene, sin embargo, una serie de agujeros que según expertos y la oposición la convierten en un programa con poco impacto y destinado a personas que ya tienen los recursos suficientes para comprar en el mercado libre, toda vez que la selección de los beneficiarios la harán las entidades financieras con base en sus políticas de riesgos.
La presidenta madrileña, Isabel Díaz Ayuso, anunció el pasado julio que ponía en marcha este plan para favorecer la emancipación de los jóvenes de la región que, si bien pueden tener solvencia para pagar la cuota mensual de la hipoteca, no han conseguido los ahorros para abonar una entrada del 20% del piso, aproximadamente. El programa forma parte de los presupuestos para este año que el PP negoció con Vox. Fue la extrema derecha de Rocío Monasterio la que forzó a Ayuso a duplicar la dotación del plan. “Vox va a ayudar a que esta ilusión se pueda hacer realidad, que puedan tener una vivienda”, presumía la diputada en noviembre, tras el acuerdo con el PP.
El plan, después de la exigencia de Vox para incrementarlo, cuenta con 18 millones de euros de presupuesto, lo que limita bastante el número de potenciales beneficiarios –hasta 1.000, según los cálculos optimistas de la Comunidad de Madrid–. Para llegar a esa cifra, si el Gobierno quisiese financiar el 15% de las hipotecas de todos esos beneficiarios, los pisos deberían de costar de media 120.000 euros. En el texto que aparece en el BOCM, el Gobierno limita a 390.000 el precio máximo de las viviendas que pueden entrar en el programa. A ese precio, solo podría financiar el 15% de 307 hipotecas. De acuerdo con el portal Idealista, una vivienda de 70 m2 en la Comunidad de Madrid cuesta de media 215.670 euros. A ese precio, el Ejecutivo podría financiar el 15% de 556 pisos.
Pero más allá del número de beneficiarios a los que la Comunidad de Madrid pueda ayudar a partir de septiembre –cuando se pueden comenzar a pedir las ayudas–, la cuestión es si el perfil socioeconómico del destinatario estará acotado, como defendían Ayuso y Monasterio, a personas que no tienen los ahorros suficientes para pagar una entrada. En el texto del programa, la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura no detalla ningún requisito relacionado con el nivel de renta de los beneficiarios y solo establece que quien reciba la ayuda no puede haber comprado una vivienda con anterioridad. A partir de ahí, el plan solo habla de “jóvenes que no superen los treinta y cinco años de edad que siendo solventes y teniendo recursos no disponen del ahorro previo necesario”.
Entonces, ¿quién hace la selección de los destinatarios de las ayudas? Los bancos. En el capítulo II de la orden que regula el programa, la Consejería propone a las entidades financieras que lo deseen adherirse al proyecto mediante un convenio de colaboración. Bajo este convenio, las entidades deberán cumplir una serie de requisitos relacionados con su situación crediticia y desarrollar algunas funciones, entre ellas, recibir “las solicitudes de las personas adquirentes de la vivienda y comprobar que reúnen los requisitos” y, “de acuerdo con su política de riesgos”, “conceder a los destinatarios del programa que cumplan los requisitos una financiación que puede superar el 80% del valor del inmueble” como máximo hasta el 95% del valor total. La Comunidad de Madrid depositará ese 15% adicional e irá retirando el dinero a medida que el beneficiario vaya abonando el crédito.
“En términos de cantidad, es una suma simbólica porque llegaría al 0,07% de la población en esa franja de edad y, en términos cualitativos, dejan los criterios en manos de los bancos, que deciden quién accede o no en función de la renta. ¿A quién va dirigido todo esto?”, se pregunta retóricamente Jorge Moruno, diputado de Más Madrid en la asamblea regional, que recuerda además que la tasa de emancipación ha caído siete puntos desde 2019 entre la población de 30 y 34 años, la que con más probabilidad sea la diana de esta medida. Según el último informe del Observatorio de la Emancipación del Consejo de la Juventud, con datos de 2021, el precio máximo tolerable para una persona asalariada en esa franja de edad apenas roza los 150.000 euros.
Esto es, la población diana “solvente” como para recibir un crédito hipotecario pero sin ahorros suficientes para una entrada es estadísticamente ínfima. En una entrevista para el diario El Economista, publicada el año pasado, José María García Gómez, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, hablaba sobre esta medida, entonces todavía en la cocina, y defendía que el “potencial riesgo” iba a ir “muy segmentado”, con un análisis a conciencia de la solvencia del futuro comprador“, con un análisis de la trayectoria profesional, la antigüedad en el trabajo, etc. ”Con esos vectores al final el riesgo está muy controlado“, tranquilizaba. Meses antes, la patronal inmobiliaria APCEspaña proponía adoptar esta medida para desatascar la compra de vivienda.
Un precedente poco promisorio
El programa ‘Mi primera vivienda’ está inspirado en el británico ‘Help to buy’, implementado por el Gobierno del Reino Unido en 2013 y que se encuentra ahora en su fase final. El país británico impulsó la medida en un contexto de crisis, tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la prohibición por parte de la Unión Europea de que los bancos financiasen más del 80% de las hipotecas. “Las conclusiones de las últimas evaluaciones, que se hicieron en 2019, fueron que los grandes beneficiarios fueron las grandes constructoras: cinco de las seis principales obtuvieron más de la mitad de los créditos. Las segundas beneficiadas fueron las entidades bancarias”, resume Fernando Antón Alonso, investigador en el Institut d'Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona sobre desigualdad urbana, exclusión y vivienda.
La segunda conclusión que se obtuvo, añade, fue que la parte de la población más beneficiada, “en la medida en que no son ayudas condicionadas por el nivel de ingreso”, fue un segmento que ya podía acceder al crédito. “Si no pones un límite, el banco es el último que dictamina, con sus políticas, quiénes son los beneficiarios. No puede ser que quienes ya podían comprar un piso sean beneficiados por una política pública”, comenta.
Alonso encuentra numerosas similitudes entre el programa de Ayuso y el del Gobierno británico. En 2020, este investigador publicó un hilo de Twitter en el que aportaba porcentajes del perfil de los beneficiarios sacado de las propias evaluaciones del Ejecutivo sobre el programa.
Según esas conclusiones, el 40% no podría haber adquirido la vivienda sin esta ayuda, pero el resto compraron viviendas más caras y grandes de las que podrían haber adquirido sin el programa. Aunque las evaluaciones oficiales no encontraron evidencias sobre la repercusión de la medida en los precios de la vivienda, varias investigaciones independientes que se hicieron en paralelo sostuvieron que la medida había contribuido a incrementar el valor de los pisos.
Una obligación de solo dos años como residencia permanente
El texto que ha aprobado la Comunidad de Madrid impone algunos deberes a las personas que reciban finalmente la vivienda. Entre ellos, la obligación de permanecer en la vivienda durante al menos dos años desde su adquisición. “Si tú concedes ayudas públicas que solo dan una obligatoriedad de residir durante dos años en la vivienda es posible que en el medio plazo se planteen el realquiler o intentar venderla y así obtener beneficios de una ayuda pública”, comenta Alonso. Moruno cree que ese mínimo de dos años “abre la puerta a engrasar las viviendas como bien de mercado con el Estado como avalista”.
“El PP se dedica a malvender suelo público para obtener los ingresos que dejan de obtener por reducir los impuestos a los más ricos a promotores privados. Es una forma de intervenir las administraciones públicas en favor y en beneficio de los intereses privados”, resume Moruno. Alonso recuerda en este sentido que del programa británico se obtuvo otra conclusión: si destinas 18 millones de euros a programas como este, esa cantidad es evidente que no irá destinada a vivienda social. “Las condiciones socioeconómicas ahora mismo no creo que sean las más propicias para fomentar la vivienda en propiedad, con los niveles de precariedad laboral, nivel de ingresos e inflación de precios de la vivienda que estamos viendo”, dice, para proponer “inversión en vivienda social y no dejar a la población que no tiene recursos la única opción de acudir al mercado privado”.