El proyecto Renazca, un desarrollo urbanístico que apuesta por privatizar durante 40 años el corazón financiero de Madrid, se acaba de topar con la oposición de uno de los principales actores de AZCA. Pontegadea, la todopoderosa empresa de activos inmobiliarios de Amancio Ortega, ha presentado una enmienda a la totalidad de los principales aspectos del proyecto, entre ellos a su pradera central, en forma de un escrito que forma parte de las alegaciones al estudio de viabilidad que desveló en mitad del pasado verano este periódico.
“La propuesta supone una obra de gran impacto para finalmente llegar a unos usos muy similares a los actuales, pero con elementos complejos de difícil ejecución y mantenimiento”, critica en una de las alegaciones al proyecto, a las que ha tenido acceso Somos Tetuán. Pontegadea enumera en ellas los problemas que plantea la solución de Renazca: “Varios años de obras y afecciones a propietarios y usuarios, tala de árboles, excavación de miles de metros cúbicos...” con un resultado que, a su juicio, “no parece mejorar la accesibilidad de AZCA” y, por contra, separa el complejo en dos zonas “en lugar de contribuir a su integración”. Y cita como ejemplo el área verde central, que “se transformaría en una barrera que obligaría a hacer una circulación perimetral”. Además de causar problemas de tránsito “de bomberos y servicios de emergencia”.
La empresa de activos del fundador de Inditex critica duramente la corriente de agua que incorpora el proyecto, que podría plantear “problemas de mantenimiento y posibles filtraciones e, incluso, de accesibilidad y bienestar para los viandantes en puntos donde suelen producirse fuertes corrientes de aire” y otros aspectos relacionados con la vistosa pradera verde central de Renazca, el eje de la idea, que a juicio de Pontegadea causaría la interrupción de caminos “actualmente muy usados”. También apunta a un posible “conflicto de intereses” en este proyecto promovido por Renazca, “en la que se integran a esta fecha solo una minoría de los propietarios de inmuebles de Azca”. A juicio de la empresa que agrupa las inversiones inmobiliarias de Amancio Ortega, los intereses de la mayoría de propietarios de AZCA “no se encuentran suficientemente representados”.
Pontegadea es propietaria del edificio más emblemático de AZCA, Torre Picasso, por el que pagó 400 millones de euros. También posee Castellana 81 (la torre BBVA), un edificio protegido por estar declarado Bien de Interés Cultural (BIC). La empresa que agrupa las inversiones inmobiliarias de Amancio Ortega se aferra a esta declaración para señalar en sus alegaciones que el estudio de viabilidad de Renazca ha de tener en cuenta su protección para remodelar todo el entorno, si no quiere incumplir la ley. El Ayuntamiento de Madrid, en su respuesta, admite que cualquier reforma general debería contar con el visto bueno de diferentes organismos patrimoniales de la región por este motivo.
Las críticas de Pontegadea al proyecto Renazca son extensas y atacan al espacio central para eventos, llamado concha acústica, donde se prevé la celebración de conciertos, proyección de películas y otros actos. “La concha acústica generaría graves molestias a vecinos, ocupantes y usuarios del complejo en lo que a niveles sonoros se refiere”, lamenta la empresa, además de crear “una barrera arquitectónica que anularía las vistas que los locales y las primeras plantas de la Torre Picasso tienen a la plaza de Pablo Ruiz Picasso, con los consecuentes perjuicios que ello ocasionaría para su propietario, ocupantes y usuarios, y la correlativa pérdida de valor que ellos supondría para el inmueble”, añade.
Veto al ruido en la explanada de eventos
Las de Pontegadea no son las únicas críticas a las molestias que a empresas y vecinos puede crear un espacio para eventos colocado en mitad del centro financiero de Madrid. Algunas comunidades de vecinos alertan sobre la presencia en el entorno de una Zona de Protección Acústica Especial y consideran que sus límites deberían ser aplicables también a este lugar.
El Ayuntamiento de Madrid lo admite y aunque indica que la explanada no está clasificada como ZPAE, sí que tiene esta consideración la parte del ámbito más cercana a la calle Orense. Por esta razón, en el caso de llevarse a cabo alguna actuación en la zona protegida, “será necesario dar cumplimiento a las medidas correctoras y protectoras recogidas en el correspondiente Plan Zonal Específico” y las nuevas actividades están sujetas a limitaciones “en función del grado de contaminación acústica existente”, advierte un informe emitido por la Dirección General de Sostenibilidad y Control Ambiental.
La concha acústica es uno de los elementos más vistosos en el proyecto de Renazca, que prevé comercializar este espacio público para poder pagar los 44 millones de euros de inversión en las obras. En el estudio económico previo los inversores calculaban que obtendrían unos 2,6 millones anuales de beneficios a costa de alquilar las calles y plazas del entorno a terceros. Si sus actividades estuvieran limitadas por los niveles sonoros, las cuentas de toda la operación podrían resentirse. El Ayuntamiento ya recomienda que el lugar incorpore “medidas de cerramiento y aislamiento” para poder seguir adelante, algo que chocaría frontalmente con su diseño inicial. También advierte que las terrazas dibujadas en las recreaciones podrían contravenir las normas de la actual ordenanza municipal que las regula por su tamaño y disposición y establece que tendrán que seguir la legislación municipal existente.
Renazca: “Estamos cerca de conseguir un proyecto a gusto de todos”
En Renazca acaban de recibir las alegaciones y las están estudiando, aunque restan importancia a las críticas y ya adelantan que “las propuestas a nivel técnico que han hecho los particulares no plantean ninguna dificultad”, adelanta Miguel Hernández, portavoz del proyecto empresarial. También minimiza las pegas que ha puesto Pontegadea y asegura que con el grupo de Amancio Ortega “se sigue en conversaciones” para conseguir su respaldo al proyecto.
Para los impulsores de Renazca, lo más difícil ha sido “presentar un primer estudio de viabilidad sobre el que todo el mundo pueda opinar”, en un entorno como AZCA, con muchos actores implicados de primer nivel empresarial. Con esa base, se comprometen a incluir las mejoras propuestas en un proyecto refundido, que sacarán a información pública: “Yo creo que el proyecto refundido que vamos a presentar debería solucionar el 99% de cuestiones técnicas planteadas”, asegura Hernández. “Estamos muy cercar de conseguir un proyecto a gusto de todos”, añade.
También apostilla las suspicacias con la concha acústica, que será reformada y sus usos también estarán condicionados, adelantan desde Renazca: se descarta utilizarla para conciertos y dan a entender que sus actividades estarán restringidas a actividades diurnas. Además, consideran que los ingresos económicos que iba a generar “no era una parte relevante en el modelo de negocio”.
Otras alegaciones: pistas deportivas, iluminación...
También hay quejas de una comunidad de vecinos sobre la pérdida de la cancha de baloncesto actual, que el estudio de viabilidad sustituye por otra pista deportiva cerrada y de pago. La dirección de Deportes del Ayuntamiento asegura “se considera más adecuado que la instalación cuente con horario de apertura y cierre y sea atendida por personal cualificado, para garantizar un uso ordenado”. Un modelo que obliga al cobro del uso de la pista a cualquier persona que quiera usarla: “La gratuidad pretendida podría ser contraria” a la legislación municipal, responde el consistorio a las quejas de una comunidad de propietarios.
Entre el resto de alegaciones, destacan las de la aseguradora Mapfre, propietaria de un edificio en AZCA, se queja de la ubicación de estas pistas deportivas: “Se considera que es necesario desplazar esas pistas a otra ubicación dentro del ámbito, sustituyéndolas por actuaciones que no bloqueen la circulación ni física ni visualmente”. Mapfre se incorporó unos meses después de formular esta queja al grupo inversor de Renazca junto a las socimi Merlin, GMP, Monthisa y Corporación Financiera Alba, las impulsoras iniciales. También se sumó Cajamar a la vez que la aseguradora, el pasado octubre.
En cuanto a otras alegaciones, muchas de las quejas de las empresas y comunidades de propietarios vienen motivadas por la falta de iluminación de algunos espacios. El Ayuntamiento les recuerda que la mayoría de zonas a las que hacen referencia son de gestión privada -algunas responsabilidad de las propias comunidades de propietarios- y “no están afectadas por la concesión” que prepara el consistorio.
Tanto Más Madrid como PSOE presentaron también alegaciones sobre sus dudas con el estudio económico-financiero, sobre el uso privativo del espacio público, la falta de un análisis ambiental exhaustivo o la importante tala de árboles prevista o la inviabilidad de ubicar en la zona verde básica algunos de los usos propuestos.
Un proyecto polémico y que sale caro al Ayuntamiento
El estudio de viabilidad para el desarrollo de Renazca fue sacado a información pública en mitad del verano pasado, el pasado 1 de agosto. En él se plantea la fórmula de cesión por obra para que por vez primera un grupo inversor controle y explote durante 40 años un enorme espacio público en mitad de Madrid a cambio de ejecutar los trabajos de remodelación.
Esta forma de explotación no se contempló durante la presentación pública del proyecto para Renazca en el año 2021, una propuesta de los estudios Diller Scofidio y Renfro que ha cambiado considerablemente desde entonces. El actual suprime algunos de sus elementos iniciales aunque mantiene su elemento estrella: una gran pradera central con río incorporado en la que también celebrar eventos, todos criticados de forma vehemente por la empresa de Amancio Ortega.
Aunque la mayoría de comunidades de vecinos no han puesto pegas al desarrollo de este proyecto, que consideran beneficioso para sus propietarios, lo cierto es que para el resto de madrileños Renazca saldrá a pagar: el Ayuntamiento de Madrid acabará abonando más dinero del que recibe por canon de explotación, ya que la promotora tiene previsto cobrar al consistorio por el cuidado de las calles.
La fase de alegaciones solo es la segunda parte de un largo periodo burocrático para que el proyecto de Renazca consiga llevarse a cabo. Además de superar las reticencias de los operadores de la zona que están en contra, ahora queda que el área de Obras prepare el anteproyecto, que también pasará por una fase de alegaciones. Luego llegará el proyecto y la licitación del concurso público, en forma de concesión de obra durante décadas, al que se podría presentar cualquier empresa aunque Renazca tendría preferencia gracias a un mayor porcentaje de puntos en el concurso.
Lo que ya es imposible es cumplir los plazos que daba el estudio de viabilidad, que marcaba el inicio de obras el pasado mes de enero, para acabarlas a finales del año 2024. La ejecución de los detalles y la licitación final tendrá que ser aprobada por el próximo equipo de Gobierno que salga de las urnas el próximo mes de mayo. Tanto PP como Ciudadanos avalan el proyecto sin fisuras. La oposición ha planteado muchísimas más dudas a su desarrollo.