Cómo facilitar un acceso asequible a la vivienda

¡A buenas horas, mangas verdes! De repente al gobierno le entra una súbita preocupación por el elevado precio de la vivienda y la inaccesibilidad que ello supone para la emancipación de los jóvenes de este país. Se trata de un problema de múltiples aristas, donde ciertos lobbies –constructoras, bancos, fondos soberanos–, los gobernantes, y los electores son corresponsables de la actual situación. Las democracias occidentales en las últimas décadas, han legislado, desregulado y protegido a quienes han tratado la vivienda como un activo de inversión, donde los alquileres son la renta que generan, al tiempo que su revalorización da forma a las ganancias de capital. Todas ellas, y sus dirigentes, son un hazmerreír de proporciones épicas. No solo son fondos de inversión, a los que jamás se les debería haber permitido jugar con el precio y rentas de la vivienda, quienes están detrás de la actual situación, sino también una clase media rentista “orgullosa” de las subidas desorbitadas del precio de la vivienda, aunque sus hijos no tengan lugar donde poder iniciar una vida emancipada, en solitario o en familia. ¡Vivan las cadenas! Si a ello unimos un sistema financiero patrio que solo sabe prosperar en base a burbujas de distinto pelaje, sin asumir las consecuencias cuando éstas estallan, donde la ley de segunda oportunidad no existe –cómo se rieron de nosotros Calviño y compañía con la autorregulación bancaria tendente a evitar desahucios–; y la existencia de un amplio parque de vivienda pública en alquiler brilla por su ausencia, ¿qué podía salir mal?

Si queremos que la vivienda vuelva a ser un bien de uso, donde las familias puedan dignamente desarrollar una vida en común, bien como propietarias, a un precio razonable; o bien en alquiler, a unos niveles acorde con los salarios promedio, se requiere una actuación integral desde múltiples aristas. Hay que terminar, primero, con la financiarización de la vivienda, y dejar de tratarla como un bien de inversión. En segundo lugar, se debe crear un parque de vivienda pública de alquiler masivo, vía construcción industrializada. De esta manera, se controlarían las rentas asociadas a la vivienda, e indirectamente su precio. Se debe, además, rediseñar el sistema impositivo, alrededor del impuesto sobre la renta del suelo. Finalmente, para afrontar los problemas de solvencia bancaria, como consecuencia de una crisis de deuda provocada por el estallido de una burbuja financiera o inmobiliaria, las entidades bancarias deben reconocer las pérdidas inmediatamente, y no conforme van generando beneficios para absorberlas.

La financiarización y/o mercantilización se ha extendido a ciertos derechos humanos, que en un principio deberían estar al margen y protegidos de estas dinámicas. Desde el acceso a la energía, la alimentación, o la vivienda, hasta, recientemente, al agua, pasando por las pensiones públicas, todos y cada uno de estos derechos humanos básicos han sido, están siendo, y serán sometidos, si no existe una política pública decidida que lo impida, a un intenso proceso de financiarización, con la extracción de rentas y aumento de la desigualdad y pobreza que ello conlleva. 

La financiarización de la energía y los alimentos, como empieza a suceder ahora con el agua, se llevó a cabo mediante la expansión y el acceso a los futuros y derivados de las materias primas y de la electricidad no sólo a quienes los utilizan para cubrir los riesgos asociados a las fluctuaciones de sus precios, bien como productor o como consumidor de ese insumo, sino también a los especuladores y a los fondos institucionales. Y es en estos mercados de derivados donde se fijan los precios de los productos agrícolas, energéticos y de la electricidad. Al estar dominados por fondos institucionales, en determinados momentos la evolución de sus precios no obedece a fundamentales económicos sino a burbujas especulativas y procesos de propensión o aversión al riesgo de los inversores, si bien no son simétricos, impactando mucho más en los precios, al alza, durante las fases de toma de riesgos excesivos.

La financiarización de la vivienda se propaga a través de la intrusión de fondos de inversión institucionales en el mercado inmobiliario, donde adquieren edificios o promueven la construcción de los mismos, para extraer rentas vía alquileres. Cuando, además, una gran parte de esos pisos se destinan al turismo, vía plataformas tipo airbnb, se produce una subida desproporcionada, y descontrolada, de los alquileres. Eso ya está pasando aquí, no en Praga, Londres o París, sino aquí, en Barcelona, Madrid o Málaga.

Es necesario, por lo tanto, volver a regular los mercados derivados de materias primas, y el acceso de fondos de inversión institucionales al mercado de la vivienda, mientras que los ayuntamientos patrios imitan las medidas imaginativas del ayuntamiento de Nueva York contra la plataforma Airbnb.

¿Es posible diseñar un sistema impositivo que bajo el principio de equidad redistribuya la riqueza de los más acaudalados a los más pobres sin castigar la actividad productiva, en definitiva, la creación de riqueza? La respuesta es sí"

¿Es posible diseñar un sistema impositivo que bajo el principio de equidad redistribuya la riqueza de los más acaudalados a los más pobres sin castigar la actividad productiva, en definitiva, la creación de riqueza? La respuesta es sí. Incluso si se diseña adecuadamente daría margen amplio para bajar los impuestos al factor trabajo, al factor capital, y, sobre todo, permitiría reducir de manera ostensible ese impuesto tan injusto que se ceba especialmente sobre los más débiles, el IVA. Pero para ello hay que ser sagaz, tener voluntad política e ir a saco contra los buscadores de renta, aquellos que están sorbiendo la sangre de nuestros hijos, y que por estos lares abundan en demasía. 

La solución ya fue ideada hace más de 100 años por un economista de San Francisco, Henry George. Se trata de establecer un impuesto sobre el valor de la tierra que no solo es técnicamente correcto sino eficiente. Los trabajos de Joseph Stiglitz de la mano de Richard Arnott, han desempolvado y retomado los trabajos y propuestas de Henry George. Se parte de algo obvio: la tierra, y a través de ella los inmuebles, tienen valor porque las distintas administraciones públicas proporcionan “bienes públicos”, desde escuelas, hasta centros sanitarios, pasando por el transporte público, parques y sistemas de alcantarillado. Todos ellos han demostrado que, si el valor de un lugar proviene de los bienes públicos, entonces tiene sentido gravar el valor de la tierra en sí para pagar por cosas como la infraestructura. En otras palabras, las personas que reciben el beneficio del gasto público deben ser también los que paguen los costes. En España, además, donde las élites extractivas o buscadores de rentas campan a sus anchas, y se han apropiado de la práctica totalidad de las rentas que genera el suelo, es una obligación moral.

El impuesto diseñado hace más de 100 años por Henry George tiene muchos puntos buenos y apenas inconvenientes. A diferencia de los impuestos sobre la renta, sobre las ventas o sobre los beneficios empresariales, el impuesto sobre el valor de la tierra no tiene ninguna posibilidad de asfixia de la actividad económica. La razón es muy sencilla, la cantidad de tierra es fija, por lo que no hay carga impositiva excesiva, es un impuesto neutral. Pero, además, a diferencia de los impuestos actuales sobre la propiedad, el impuesto de Henry George “anima” a los propietarios a construir edificios y estructuras productivas reduciendo además drásticamente el precio de la vivienda, de la tierra, y los alquileres tanto de locales comerciales como residenciales. Y, como el propio Henry George señaló, el impuesto redistribuye la riqueza de los ricos a los pobres sin castigar la creación de riqueza. 

Para terminar, solo un dato. En Estados Unidos, excluyendo la tierra y la vivienda, el capital se ha mantenido constante los últimos 40 años. Lo que ha disparado durante las últimas décadas la tasa de retorno del capital ha sido el valor de la vivienda y la tierra. Y como ya saben ustedes, un incremento del valor de la tierra o de la vivienda no aumenta necesariamente la capacidad para producir bienes y servicios. Blanco y en botella.