Una gestora que comercializa 88 viviendas protegidas en régimen de cooperativa en la localidad madrileña El Escorial (17.000 habitantes) exige a los compradores de los bajos y áticos de la promoción un “canon de terraza” de hasta 38.500 euros, según la documentación a la que ha tenido acceso elDiario.es. Ese montante, que no consta en la escritura, se factura como supuestas mejoras en la vivienda. En realidad, no es más que una vía para sortear el precio máximo legal al que se pueden vender estas viviendas por su carácter protegido.
La Comunidad de Madrid considera esta práctica “un fraude con respecto a la calificación”, mientras la gestora defiende que son los cooperativistas los que han acordado en aras de la “equidad” que las viviendas que cuentan con terrazas más grandes paguen una “aportación adicional” y niega cualquier irregularidad.
“Me dijeron que si no cobraban esa cantidad no les salían las cuentas”, asegura David R., quien se acercó hace unas semanas a las oficinas de la gestora Aurora en El Escorial para solicitar información sobre el proyecto. En la documentación que le facilitó el comercial, y que ha podido examinar este periódico, figuran tres importes: 328.429,38 euros como coste provisional de la vivienda y anejos, 29.700 euros del citado “canon de terraza” —ambos con IVA— y 10.000 euros de aportación a la cooperativa. En total, 368.129,38 euros por una vivienda de 120 metros cuadrados en esta localidad del noroeste de la Comunidad de Madrid, a 50 minutos de la capital. Para otras viviendas, esa “aportación adicional” para la terraza asciende a 38.500 euros.
La clave es que esta urbanización se promueve en un régimen de Vivienda Protegida de Precio Limitado (VPPL), una tipología pensada para facilitar el acceso a la vivienda a las clases medias. La legislación permite optar a esta modalidad de vivienda protegida a las unidades familiares que ingresan al año entre 78.750 y 90.000 euros, en función de una horquilla que toma como referencia el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y el número de miembros de la unidad familiar. Los otros requisitos son ser mayor de edad y que ningún miembro de la familia tenga otro piso en propiedad. Las viviendas no pueden superar los 150 metros cuadrados.
Además, la normativa de la Comunidad de Madrid establece que en una ciudad de “zona B”, como El Escorial, el precio de las viviendas no puede superar los 2.430 euros por metro cuadrado. En el caso del inmueble al que aspiraba David R., de 120,85 metros cuadrados de superficie útil, su coste máximo debería ser de 293.665,5 euros sin IVA. Sin embargo, el precio al que la gestora le ofrece la vivienda alcanza los 325.572,16 euros sin IVA. Esto es, excede en más de 30.000 euros el límite establecido por la ley.
A esa cantidad hay que sumar los impuestos y los 10.000 euros de aportación a la cooperativa para llegar a los 368.129,38 euros de inversión total. De hecho, se da la circunstancia de que el coste provisional de la vivienda y los anejos —sin el “canon de terraza”— es de 298.572.16 euros. Es decir, supera en apenas 5.000 euros el límite legal, lo que evidencia que el “canon de terraza” es solo una manera de sortear el precio regulado que marca el importe por metro cuadrado prescrito en los módulos oficiales.
Consultada por elDiario.es, una portavoz autorizada de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid considera que el caso relatado “sería un fraude con respecto a la calificación”. Y recuerda que la ley de régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid califica de infracción grave, sancionada con entre 1.501 y 6.000 euros de multa, “exigir, por cualquier concepto (...) cualquier cantidad no permitida por la normativa aplicable, incluidas las cantidades que pudieran derivarse de ampliación de equipamiento o de sustitución o mejora de calidades”.
Desde Aurora defienden que actúan en este proyecto “únicamente” como gestora de la cooperativa y que son los cooperativistas quienes aprueban un plan de actuación que garantiza la “viabilidad técnica, jurídica y económica” de la promoción estipulando los costes de adjudicación de las viviendas y las formas de pago “de acuerdo al precio máximo de módulo”. Afirman, además, que son los cooperativistas quienes han acordado “por un principio de equidad” que las viviendas que cuentan con terrazas más grandes “paguen una aportación adicional a la cooperativa”, gravada con su “tributación correspondiente”.
En este sentido, en la gestora aseguran que la cooperativa “cumple con la totalidad de la normativa urbanística municipal y las normas establecidas por la Comunidad de Madrid para VPPL” y que los acuerdos adoptados cumplen los estatutos y el reglamento de la cooperativa en el marco de la ley autonómica de cooperativas.
“Me invitaron a irme”
“En el momento que empecé a hacer preguntas incómodas me dijeron que esto era lo que había. Me invitaron a irme diciéndome que quizá esos pisos no eran para nosotros y que buscáramos otros más accesibles”, relata David, que fue desahuciado de su vivienda durante la crisis y que vio en esta promoción la oportunidad de acceder de nuevo a un inmueble en propiedad.
Javier de Osma, director del Registro de Viviendas y Suelo de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España, vincula este tipo de “mala praxis” con el alto valor de compra del suelo sobre el que se edifican las viviendas. A su juicio, eso hace que sea “muy difícil” adjudicar viviendas al estricto valor de módulo, sin más aportaciones que las necesarias para pagar la vivienda al valor estipulado por ley. “Las Administraciones miran para otro lado. Y el problema es del cooperativista, del promotor, del cliente…”, sostiene este experto.
La Comunidad de Madrid elevó el pasado febrero el precio de las viviendas protegidas después de varios lustros. Por ejemplo, el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil en la zona B —donde se ubica El Escorial— pasó de 1.970,8 a 2.430 euros. Un incremento del 23,3%. Sin embargo, De Osma afirma que el “problema” es que esa subida no ha llevado aparejada una limitación del precio del suelo, que se ha incrementado en muchos casos.
Este experto considera que este tipo de subterfugios “no son algo excepcional”. “No sé si me atrevería a decir que es algo ilegal, pero desde luego no es nada ético”, subraya. En todo caso, otorga mayor trascendencia a otras prácticas que sí considera más lesivas, como exigir grandes aportaciones al capital social de la cooperativa como vía para burlar los límites de la vivienda protegida. elDiario.es reveló hace unos meses que una gestora de chalés protegidos de Las Rozas exigía por ese concepto 200.000 euros a cada cooperativista por encima del precio legal.