Cuevas del Almanzora, el proyecto de cien chalets que arruinó a un municipio

Al llegar a Cuevas del Almanzora por la carretera A-352, que en este pueblo se llama avenida Carlos Herrera, queda a la izquierda un edificio sin terminar con dos motos en una terraza, y a la derecha el Hotel La Parra. De allí sale una calle por la que se llega a una fila de adosados, que a su vez desemboca en una estructura de obra. Son unos pilotes sobre una parcela de 3.800 metros cuadrados. Valen unos 16,4 millones de euros. Los pagará el Ayuntamiento y los recibirá el promotor que los levantó en el año 2005, cuando la fiebre inmobiliaria calentó también este pequeño municipio en el rincón más oriental de España.

Por haber recibido una licencia municipal, a pesar de que la Junta de Andalucía había informado de lo contrario, una promotora tiene derecho a cobrar 12.596.012,56 euros más intereses, según determinó una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en noviembre de 2016. Para el acalde de Cuevas del Almanzora se trata de una losa que cargará el municipio durante más de una década.

Esta historia tiene su origen en 1999. El pueblo tenía entonces un PGOU listo para ser aprobado, pero la llegada de Jesús Caicedo, alcalde del PP de 1999 a 2015, frustró el plan y coincidió con el comienzo de una época de urbanismo desaforado. Por ejemplo: se firmaron 53 convenios urbanísticos, gran parte de ellos en suelo no urbanizable o con declaración de impacto ambiental negativa. Antonio Fernández, alcalde socialista desde 2015, recuerda que de la noche a la mañana apareció una urbanización de 400 viviendas. “Y nadie sabía nada”. Finalmente fueron demolidas.

Nada más llegar a la alcaldía, Caicedo retiró el PGOU y empezó a plantear uno mucho más ambicioso, acorde con el signo de los tiempos. “En aquellos momentos todos queríamos que nuestro pueblo progresara todo lo posible”, dice hoy Caicedo. El plan llegaba a contemplar una población futura de 200.000 habitantes, que llegarían atraídos por la agricultura y el sol, aunque hoy Cuevas del Almanzora se mantiene a duras penas en los 13.000, de los que en torno a la mitad viven en el núcleo urbano.

Aquel PGOU de Caicedo tampoco llegó a aprobarse en su totalidad, y a falta de norma general, el Pleno aprobó ampliar el suelo urbano para dar cobertura a los promotores que llegaban al municipio. Lo hizo sin ampararse en norma alguna, de modo que los desarrollos y licencias urbanísticas concedidas con base en aquel acuerdo fueron recurridos por la Junta de Andalucía. Sin embargo, el Ayuntamiento siguió concediendo nuevas autorizaciones para construir, amparado en informes técnicos, según Caicedo.

El 9 de diciembre de 2004, Monsora S.A., una promotora alicantina, consiguió su licencia al proyecto básico de ejecución de una promoción de 102 viviendas. Dos días antes, el Ayuntamiento le había informado de que el terreno era urbano. Nunca lo fue.

Lucro cesante valorado antes de la crisis

Monsora fue rápida. A pesar de contar únicamente con la licencia al proyecto básico, que no habilita para empezar la obra, plantó sus máquinas inmediatamente y empezó a picar. El 16 de marzo de 2015 tuvo entrada por Registro en el Ayuntamiento la notificación de que la Junta de Andalucía había interpuesto un recurso contencioso-administrativo frente a la concesión de la licencia y pedía la paralización de la obra como medida cautelar. El 28 de marzo, doce días después, el Ayuntamiento concedió la licencia al proyecto de ejecución. El 14 de abril, el juzgado ordenó paralizar las obras, aunque tardó un mes en notificarlo a la empresa.

Lo que vino después fue una batalla judicial que terminó ganando la promotora. Primero, los juzgados resolvieron que todo lo que se había proyectado al supuesto amparo del acuerdo de Pleno era nulo. Luego vinieron varias sentencias menores, que obligan a indemnizar a diversos promotores.

En 2015 llegó la primera sentencia a favor de Monsora, dictada por un juzgado de lo contencioso-administrativo: un mal menor para el pueblo. Pero la sentencia definitiva dictada por el TSJA en noviembre de 2016 lo hundió. En primera instancia el juez había entendido que la promotora asumía el riesgo al construir sin licencia de ejecución y repartía las culpas, pero para los magistrados del TSJA el Ayuntamiento es el único responsable de conceder la licencia en terreno no urbanizable.

Por si fuera poco, la sentencia condena no sólo a abonar los gastos de la promotora (daño emergente), sino que se amplía al lucro cesante: es decir, a las expectativas de venta de la promotora, que se cifran en 9.752.167,07 euros. Dicen los magistrados que para estimar la probabilidad de venta hay que tener en cuenta que no había llegado la crisis económica, pero Antonio Fernández insiste en que la obra aquí era tan incipiente que no había ni un solo contrato de compraventa o de reserva. “Al promotor le ha tocado la lotería”, dice.

“Nos va a costar dar los servicios”

Desde entonces, el Ayuntamiento se aferra a cualquier vía de escape. Contrató al despacho de abogados que representó con éxito a Tomás Olivo en el Caso Nevada. No sirvió: los recursos de casación y de amparo fueron desestimados. Según Antonio Fernández, el Consistorio ha gastado unos 500.000 euros en asesoramiento legal en 26 procedimientos iniciados por promotores contra anulaciones de licencia.

Monsora ya ha instado ejecución forzosa. La batalla está en el cálculo de los intereses, que de momento elevan la condena hasta los 16,4 millones de euros, y en cómo hacer frente al pago. Cuevas del Almanzora tiene otra deuda de 3,2 millones de euros y su presupuesto anual ronda los once. Al ritmo de amortización actual tardaría entre 15 y 20 años en pagar. Podría ampliar el crédito, recurrir a una línea que ofrece el Ministerio de Hacienda o aportar patrimonio público, como la cantera municipal.

“Tener que meternos en un préstamo de estas características conlleva unas medidas económicas que condicionan muchísimo los presupuestos. Nos va a costar dar al pueblo los servicios para los que está un Ayuntamiento”, lamenta el alcalde, que descarta cualquier inversión en los próximos años. Según Fernández, el resto de candidatos están pasando por alto el agujero en las cuentas municipales.

Caicedo, que en su día acusó públicamente al PSOE de exagerar, cree que hubo falta de voluntad política para solucionar el entuerto. “La Junta recurrió y parece ser que parte del terreno estaba fuera de suelo urbano. Fuimos con el PSOE para intentar solucionar el error. En Andalucía hay 2.500 viviendas irregulares. Que vengan a Cuevas de Almanzora para que pague el pato... Nos dijeron que se arreglaría, que lo metiéramos dentro del PGOU, y lo que hicieron fue sacarlo. Es una pena”, protesta Caicedo. “Yo no soy urbanista, pero está rodeada de viviendas. Si usted lo ve dirá que es urbano de todo derecho”, resalta el exalcalde. “Todo tiene solución, siempre que los hombres se lo quieran dar. Es una pena”.

Presidente de la autoridad portuaria de Almería

Monsora, que se declaró en concurso de acreedores, vendió hace poco el solar a una empresa vinculada para que el aprovechamiento urbanístico lo pueda explotar una sociedad distinta. La respuesta del Ayuntamiento fue suspender el PGOU en ese sector. Jesús Caicedo, empresario del sector agrícola, acaba de ser nombrado por la nueva administración de la Junta de Almería presidente de la autoridad portuaria de Almería.

De él, su amigo Carlos Herrera dijo en 2005 que era el mejor alcalde de España. “Es capaz de mover la tierra y el cielo para conseguir los objetivos previstos”. Después de 16 años como alcalde, ocupa el último puesto de la candidatura del PP en Cuevas del Almanzora. Un puesto generalmente honorífico con el que suelen agradecerse los servicios prestados al municipio.