Comprar una vivienda es una de las grandes decisiones que podemos llegar a tomar en nuestra vida en el ámbito financiero, ya que supone un importante desembolso económico que además se suele financiar a través de una hipoteca, lo que supone una deuda continuada durante un periodo de tiempo habitualmente prolongado. Por esta razón, es indispensable contar con toda la información posible sobre las características de este tipo de préstamos antes de su contratación.
En primer lugar, debes tener clara tu situación financiera, para elegir el producto hipotecario que mejor se adapte a tus circunstancias particulares, en función de la cuota que puedas pagar y el plazo de amortización que más te interese. Durante el pago de las cuotas periódicas se pagan intereses (precio que las entidades cobran por prestar dinero) mediante la aplicación de un porcentaje o tipo sobre el importe que quede por devolver en cada momento. En este sentido, los bancos pueden prestar dinero a interés fijo, variable o mixto:
- Interés fijo: el tipo de interés se mantiene fijo (por lo tanto la cuota a pagar permanece también fija durante todo el préstamo). En este caso, las cuotas permanecerán invariables, pero el tipo de interés suele ser más elevado que el tipo variable. Asimismo, los plazos de amortización suelen ser más cortos.
- Interés variable: el tipo de interés se revisa de manera periódica (trimestral, semestral o anualmente) en función de la evolución de un determinado índice que se toma como referencia (Euribor, Mibor, IRPH Entidades,…). El tipo de interés variable se suele expresar como la suma del índice anterior más un diferencial constante aplicado por el banco. En este caso, las cuotas variarán según la evolución del índice de referencia y los plazos suelen ser más dilatados que los de los préstamos a interés fijo.
Una vez hayas decidido qué tipo de préstamo se ajusta más a tus intereses, es conveniente que compares las ofertas de varias entidades bancarias, para poder elegir la más adecuada a tu situación personal. Ten en cuenta que antes de firmar un contrato de préstamo hipotecario, debes conocer en profundidad las características del producto que vas a contratar, para poder adoptar una decisión informada, en función de tus necesidades y preferencias.
En este sentido, uno de los aspectos que debes tener especialmente en cuenta es el de las comisiones. Entre las más habituales al inicio de la operación de concesión del préstamo hipotecario están la comisión de estudio y la de apertura. La comisión de estudio se cobra por las gestiones que realiza la entidad sobre la viabilidad de la concesión de la hipoteca, la verificación de la solvencia y los términos de la operación solicitada. Se suele cobrar como porcentaje del importe solicitado.
En cuanto a la comisión de apertura, se asocia a los gastos que corresponden a la formalización y a la puesta a disposición del capital que se va a prestar a la persona que solicita el préstamo. Se suele cobrar como porcentaje de la cantidad que se presta, y se suele pagar al iniciarse y firmarse la operación.
Existen otras comisiones que se pueden aplicar en caso de producirse alguna modificación durante la vida del préstamo hipotecario, como son las comisiones por novación o subrogación, por amortización anticipada de capital, compensación por desistimiento o compensación por riesgo de tipo de interés.
Por todo ello, es importante que cuentes con un asesoramiento adecuado y que leas con detenimiento toda la documentación antes de firmar el contrato. Además de la documentación obligatoria que debe entregarte el banco según lo establecido en la normativa vigente, es recomendable solicitar una oferta vinculante del préstamo, donde conste expresamente el plazo de vigencia de la misma, que, por norma general, no podrá ser inferior a catorce días naturales desde la fecha de entrega. La oferta vinculante se formulará por escrito y deberá ser firmada por un representante de la entidad financiera.
Otros gastos y productos accesorios
Con independencia de que la operación llegue o no a formalizarse, existen unos gastos preparatorios del préstamo hipotecario, como la comprobación de la situación registral del inmueble, la gestión administrativa de la operación o la tasación del inmueble.
En todo caso, tienes derecho a concertar las operaciones de las que derivan estos gastos con las entidades que elijas de común acuerdo con la entidad prestamista, que no puede imponer la entidad encargada de los mismos. Ten en cuenta también que tienes derecho a aportar directamente una tasación del bien inmueble, que habrá de ser aceptada por la entidad prestamista, siempre que la entidad tasadora esté debidamente homologada.
Además de estos gastos preparatorios del préstamo hipotecario, existen otros gastos asociados a la contratación de una hipoteca y a la compra de una vivienda que debes tener en cuenta, como los de notaría, seguros, intermediación inmobiliaria o los diferentes impuestos a abonar (IVA, ITP, IAJD, plusvalía o IBI).
Por otra parte, ten en cuenta que en ningún caso se te podrá obligar a suscribir productos o servicios accesorios no solicitados, como pueden ser la formalización de contratos de seguros (de vida, hogar, amortización del préstamo), contratación de tarjetas de débito, planes de pensiones, apertura de cuentas corrientes con domiciliación de nómina y recibos, y cualquier otro producto o servicio que no guarde relación directa y necesaria con la contratación del préstamo hipotecario.
Revisa la documentación en la notaría
Antes de proceder a la formalización del contrato, tienes derecho a disponer de una copia del proyecto de escritura pública en el despacho de la notaría (que tienes derecho a elegir libremente), al menos durante los 3 días hábiles anteriores a la firma. Es importante que examines con detenimiento ese documento, y que compruebes que las condiciones reflejadas en el mismo son las acordadas previamente con la entidad, recogidas en la oferta vinculante. En caso de detectar alguna discrepancia, solicita a la entidad bancaria su corrección antes de firmar el contrato.
Ten en cuenta que tienes derecho a que el notario o notaria elegido para formalizar la hipoteca te aconseje, asesore con imparcialidad, preste asistencia e informe de forma gratuita y comprensible en la contratación de préstamos hipotecarios. Aprovecha esta oportunidad para resolver todas tus dudas acerca del contrato y tenerlo todo claro antes de firmar.
En todo caso, si sigues teniendo alguna duda sobre este asunto, puedes ponerte en contacto con Consumo Responde, un servicio gratuito de información y asesoramiento a las personas consumidoras y usuarias, impulsado por la Consejería de Salud de la Junta de Andalucía. Se trata de un servicio multicanal, al que se puede acceder de forma continuada a través del número de teléfono 900 21 50 80, de la página web www.consumoresponde.es, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es o del perfil de Twitter @consumoresponde.
