El alcalde de Málaga anuncia un nuevo PGOU que permita reservar suelo ahora rústico para VPO o vivienda asequible
El alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, ha anunciado este martes que la ciudad contará con una nueva ordenación urbanística en la que suelos actualmente clasificados como rústicos puedan albergar viviendas de protección oficial que palíen la escasez de casas asequibles. El regidor ha anunciado un nuevo PGOU de aquí a tres años en un debate sobre el estado de la ciudad que ha girado en gran parte sobre la falta de vivienda en la ciudad.
De la Torre ha desplegado una batería de medidas municipales que deberán sumarse a las autonómicas anunciadas y a las estatales anunciadas por Pedro Sánchez este lunes. Está por ver el grado de complementariedad o, incluso, la posible anulación de los efectos de unas y otras. En Málaga y en Andalucía, el alcalde y el presidente de la Junta, Juan Manuel Moreno, siguen negándose a aplicar una zonificación para limitar los precios de los alquileres, como le ha exigido hoy la oposición municipal a De la Torre.
En este contexto, estaba cantado que el primer debate a fondo sobre la ciudad giraría en torno a la vivienda. También, que De la Torre haría anuncios. Sin embargo, ha sido una sorpresa que avanzara un nuevo PGOU que sustituya al vigente, que data de 2011. Así podía verse en las caras y comentarios de miembros de la oposición.
El alcalde ha enmarcado el anuncio en un “plan de choque” para disponer de más suelo para construir viviendas asequibles, cuya primera medida es “sustituir el plan general por uno nuevo en el marco de la LISTA, lo que permitirá reservar suelo ahora considerado rústico para vivienda protegida o asequible”. Esto llevará al menos tres años, según el regidor. Es, por tanto, una iniciativa que supera el actual mandato, que empezó en 2023 y finaliza en 2027.
La Ley de Sostenibilidad del Territorio (LISTA), aprobada por el Gobierno de Moreno durante la anterior legislatura, sustituyó a la LOUA, muy criticada por todos los operadores por su farragosidad. Uno de los objetivos de la LISTA es, precisamente, agilizar la tramitación de planes de ordenación urbana, que antes se demoraban durante años, casi décadas, y se veían expuestos a una desesperante litigiosidad e inseguridad jurídica.
Aunque el alcalde ni el ayuntamiento lo han aclarado, de su anuncio se infiere que suelo que ahora es rústico sería declarado urbanizable. La LISTA fue recurrida por Podemos ante el Tribunal Constitucional, que sólo aceptó la inconstitucionalidad de un inciso que abría la mano, precisamente, a la construcción de vivienda en suelo rústico.
Simplificar y acortar plazos
No ha sido el único anuncio. Dice De la Torre que piensa incluir la promoción de viviendas en la aceleradora municipal de proyectos para acortar sus plazos, siempre que el porcentaje de reserva de VPO en esas promociones supere el 30%, y que el consistorio va a comprar ya el sector Soliva Oeste para convertirse, allí, en promotor de un millar de VPO. En el sector Ferrocarril del Puerto licitará la figura de agente urbanizador, ante la parálisis de los propietarios privados del suelo.
También trabaja para desbloquear suelos urbanos consolidados y no consolidados, teniendo en cuenta que la LISTA ya no exige planes parciales sino de reforma interior (con evaluaciones ambientales simplificadas). Habrá nuevos planes parciales para Campanillas, Litoral Este y Santa Rosalía para facilitar el desarrollo de estos suelos. Y una reducción de cargas en suelo urbanizable con bonificaciones hasta el 70% donde el porcentaje de VPO sea superior al mínimo legal y un aumento de la densidad y la edificabilidad cuando el suelo se destine a vivienda protegida o asequible.
El objetivo, dice el regidor, es simplificar y acortar plazos todo lo posible. De ahí que haya anunciado una nueva ordenanza de licencias que permita la intervención de “entidades urbanísticas colaboradoras”, y la puesta a disposición de una nueva herramienta que comprueba automáticamente el cumplimiento de parámetros para la concesión de la licencia.
Con todo, ha admitido que la mayoría de las medidas tardarán años en tener efecto. De ahí que también haya defendido lo que ya se hace en el marco del actual Plan de Vivienda: la promoción directa o en colaboración con privados de 3.338 VPO. De esas, un tercio (1.041) están en ejecución, y el resto en trámite de licitación, proyecto u obtención de suelo. “Si hacemos la tarea en Málaga se pueden construir 3.000 viviendas al año”, ha prometido el regidor.
Un “drama social” según la oposición
Toda la oposición llevaba preparada su batería de datos para exponer a De la Torre el reverso del escaparate exterior de la ciudad. Daniel Pérez (PSOE) ha hablado del “drama social” que viven miles de malagueños expulsados de la ciudad por los precios de la vivienda. Según repite invocando un informe del antiguo OMAU, han sido 50.000 en los últimos años. Málaga, dice Pérez, es “la ciudad que más viviendas turísticas tiene” (puede serlo en términos relativos -13.200 VUT en una ciudad de 580.000 habitantes, pero no absolutos, donde al menos Madrid la supera), “la ciudad con mayor incremento del alquiler en el último año” (según Idealista, la tercera -11,4%- tras Valencia y Palma) y hay 34.000 demandantes de VPO. “La vivienda en Málaga es una condena al endeudamiento y el desarraigo”, ha señalado Pérez.
El problema en la capital de la Costa del Sol es diferencial porque la población local compite en un mercado hipertensionado con unos salarios que se mantienen entre los más bajos del país, y que hacen que la renta bruta media por persona, 15.425 euros en 2022, sea sensiblemente inferior a otras ciudades con el mismo problema de vivienda.
Por su parte, Antonio Alcázar, de Vox, ha recetado tomar nota de las medidas del presidente argentino Javier Milei para formular “políticas basadas en la libertad”.
Toni Morillas, de Con Málaga, ha reaccionado rápido al anuncio exponiendo su desconfianza. “¿Será el nuevo PGOU un acelerante para el incendio? ¿A lo mejor el PP está viendo en la crisis de vivienda una nueva oportunidad para seguir alimentando la cultura del pelotazo?”, se ha preguntado, antes de subrayar que la escalada de precios, la “plaga de las viviendas turísticas” y los “terribles efectos de la turistificación” no son daños colaterales del modelo de De la Torre, sino sus efectos naturales. “Su prioridad ha sido convertir a Málaga en una marca rentable para los inversores”, ha dicho, citando como ejemplo que el 46% de las viviendas se pague a tocateja y que el 60% de la vivienda nueva construida sea de lujo. Morillas ha pedido medidas, incluída la expropiación, que afloren al mercado del alquiler las 16.000 viviendas vacías de la ciudad y los 13.200 pisos turísticos.
La vivienda, el debate estrella en la ciudad
No hay tema que haya dominado el debate público durante los últimos años en la ciudad de Málaga como la vivienda. Con los precios desbocados (en máximos históricos tanto en alquiler -15,1 euros por metro cuadrado, +46% en cinco años) y compraventa (3.241 euros, +59%), según Idealista, el alcalde no pareció ser consciente del impacto real del problema hasta el año pasado.
Fue entonces cuando empezó a virar su mensaje: después de valorar como de “importancia relativa” el hecho de que los malagueños tengan que vivir fuera de la ciudad, hoy ha pedido a los foráneos que valoren otras opciones para vivir en Málaga además de la capital. Y de la condescendencia con los pisos turísticos pasó a restringirlos en dos tandas sucesivas. Aún es insuficiente para la oposición, que le afea que haya prohibido la concesión de nuevas licencias en barrios ya saturadísimos (los más saturados de España), abriendo la puerta a doblar el número en las demás zonas. La relación entre la proliferación de pisos turísticos y la subida del alquiler ha sido demostrada recientemente por un estudio de expertos universitarios.
En el cambio de mensaje ha influido de forma determinante dos manifestaciones por la vivienda, en junio y en noviembre, que desbordaron las previsiones del gobierno municipal y le pusieron al fin en guardia ante el caldo de cultivo que allí se observaba: una desesperanza creciente de miles de ciudadanos (25.000 en la primera de ellas, la mayoría jóvenes) ante la nula perspectiva de encontrar pisos asequibles en su ciudad, y una clara atribución de responsabilidad hacia el modelo de ciudad que ha puesto a Málaga en el mapa turístico, cultural y tecnológico, a costa de un encarecimiento inmobiliario que la población local no puede afrontar. La masiva afluencia ya no encajaba bien con el discurso oficial que atribuía estas iniciativas a “grupos de ultraizquierda”.
El problema es transversal y tiene visos de penalizar electoralmente: De la Torre lo sabe, pero faltan años para saber qué efectos tendrán las medidas que ahora propone.
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