Pisos vacíos, impagos, problemas de convivencia...: la “encrucijada” de los gestores públicos de vivienda social

Una jornada técnica celebrada esta semana en Toledo sobre la vivienda en el populoso barrio del Polígono ha servicio para intercambiar ideas sobre buenas prácticas sobre cómo afrontar el reto que supone la concentración de vivienda pública y que persigue mejorar la convivencia y la cohesión social.

Organizada por IntermedIAcción y por la Empresa Municipal de Suelo y Vivienda (EMV) de Toledo congregaba a especialistas en la gestión pública de vivienda social para poner sobre la mesa los avances y también los retos de futuro.

En Castilla-La Mancha hay 11.000 familias en viviendas de titularidad autonómica. José Antonio Carrillo, director general de Vivienda de Castilla-La Mancha sostiene que desde 2015, la Junta ha “intentado implantar el aspecto social en cada una de las políticas de vivienda” porque, reconoce, “ha habido un déficit de intervención” en los últimos años. Su departamento lo hace “contando con las consejerías de Bienestar Social y Empleo y es verdad que eso no se había hecho hasta la fecha, al menos a nivel autonómico”.

El departamento de Vivienda ha incorporado a seis trabajadores sociales. “No nos podemos quedar en adjudicar vivienda y luego derivar la gestión a GICAMAN”, pero son pocos, reconoce, para una región tan extensa. El objetivo pasa por “priorizar los recursos habitacionales de la Junta en casos de especial vulnerabilidad y no se descarta cambiar los criterios de adjudicación teniendo en cuenta si la vivienda social disponible es o no adecuada al usuario y si tiene o no capacidad de pago. ”Lo hemos estado haciendo mal“, reconocía durante la jornada, para apuntar la necesidad de incorporar medidas de acompañamiento que propicien la integración socio-laboral de los usuarios de este tipo de vivienda.

La vivienda vacía y las entidades financieras

Carrillo reconoce también la necesidad de aportar “transversalidad ”en la política de vivienda que prestan no solo los distintos departamentos de la Administración autonómica sino los de otras administraciones o entidades. Y pone como ejemplo la “experiencia piloto” con Bankia con la que se firmó un convenio para la cesión de varias viviendas en la región, algunas en Toledo, para destinar a alquiler social. “La Ley de Vivienda que hoy está en anteproyecto, también incide mucho en esta cuestión, en la movilización del parque de viviendas vacías y todas las líneas de ayudas del Gobierno regional tienen a facilitarlo”.

Queda mucho trabajo por hacer, reconoce. En el ánimo de las entidades financieras está enajenar estas viviendas y destinarlas al mercado pero, señala, “entendemos que gran parte de ellas y en localidades con dificultades para esa venta, pueden ser útiles a los fines de vivienda pública”.

En una reciente reunión con Caixabank, según desvelaba, la entidad se ha mostrado interesada en la propuesta. “Lo hemos intentado también con la SAREB, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, y lo seguiremos intentando”.

“Son todo experiencias piloto pero queremos ir a más”. Y en este sentido resaltó la labor que están haciendo algunas entidades. “Hemos actuado como puente” entre la Mancomunidad La Sagra Alta, en Toledo, a través de un “programa de movilización de vivienda” en el que participan Solvia (filial inmobiliaria del Banco Sabadell) y Liberbank. “Se trata de dar sentido a esas viviendas vacías y evitar ocupaciones que en La Sagra lamentablemente se están produciendo”.

Bilbao: alquileres a bajo precio a jóvenes para dinamizar y regenerar el barrio

Bilbao gestiona 4.100 viviendas exclusivamente en régimen de alquiler de las que una cuarta parte están en el barrio de barrio de Otxarkoaga, tristemente conocido por el reciente asesinato de una pareja de ancianos a manos presuntamente de dos jóvenes. José María Escolástico explicaba la experiencia de ‘Viviendas Municipales de Bilbao’ de la que es subdirector operativo para regenerar y mejorar la convivencia en este barrio.

“Cada vez que la Administración pública se separa de sus obligaciones, surge el fracaso social y cuesta un esfuerzo exponencial recomponerlo”. Para los gestores bilbaínos, “convivencia significa rehabilitación, no confundir ladrillo y personas, y hacerlo no solo desde la perspectiva del equipamiento público sino de la dignidad de las viviendas”. Una dignidad que tiene que ver con la accesibilidad, los ascensores, a la eficiencia energética, el confort, la estanqueidad o la modernización de los habitáculos.

Por otro lado, aseguraba, “si firmamos un contrato y se rompe la convivencia, se rompe el contrato” y la idea es desarrollar un “compromiso social común que no tiene carácter legal sino pedagógico para informarnos mutuamente de los derechos y obligaciones de los usuarios de vivienda pública y de la Administración pública”.

Bilbao facilita así los cauces a los vecinos para que informen de situaciones de ruidos, altercados, ocupaciones ilegales, trapicheo en las viviendas… “Eso nos permite poder arbitrar medidas administrativas para si es necesario resolver el contrato y desalojar a las personas”.

En el ámbito de la regeneración desde lo público, Escolástico resalta lo que tiene que ver con la adjudicación de vivienda. “Si hablamos de espacios deteriorados es porque no se ha desarrollado la mixtura social correspondiente, porque se ha ‘guetizado’, porque hay personas que se han apropiado del espacio público. Eso se rompe con variados sistemas de adjudicación”.

En el caso de Bilbao pasa por contar con jóvenes universitarios solidarios que a cambio de 50 euros ocupan una vivienda compartida y participan en la vida comunitaria a través de entidades del tercer sector, sanitarias o educativas “Eso genera una dinámica en el barrio terrible”. También se adjudican viviendas a menores de 35 años directamente a través de un sistema telemático, por 150 euros, siempre que tengan ingresos anuales por encima de los 13.000 euros.

“En Otxarkoaga hemos adjudicado en un año más de 100 viviendas a este colectivo del total de 1.300. Eso supone un impacto brutal de regeneración para un barrio que se hace mayor y que también afecta a la vida comercial”. Un programa al que unen un plan de dinamización de locales para generar nuevas actividades, comercio de barrio y otras alternativas. “El feedback que nos llega de las asociaciones vecinales que hablan de satisfacción con medidas sencillas, y con servicios sociales de fondo, para regenerar el barrio”.

La importancia del “diseño” de la vivienda social

“Desde el Colegio de Arquitectos creemos que hay una serie de estrategias colectivas que pueden ayudar a que esa vivienda social se integre en el tejido urbano y genere una mejor ciudad” comenta Miguel Díaz Martín, miembro del Colegio de Arquitecto de Castilla-La Mancha. Pero, recuerda, “este no es solo un problema de los arquitectos, de los promotores privados o del Ayuntamiento sino de todos”.

Resaltó la importancia del “diseño” de la vivienda social para mejorar la calidad de vida de los usuarios y facilitar la convivencia. “No se ha hecho lo suficiente”, sostiene, para “evitar los guetos” y plantea “espacios abiertos” sin zonas “de sombra” o “residuales”. En su opinión, “gran parte del éxito de la vivienda colectiva pasa por el mestizaje de distintos estratos sociales”. Y es que, señala, “la arquitectura social no pasa por mejores o peores materiales sino simplemente por el diseño de la vivienda”.

En este aspecto resalta la necesidad de desarrollar edificios con bajo nivel de mantenimiento, utilizando las energías renovables. La actual normativa de edificación, explica, se lo pone ahora más fácil a estos profesionales. “El Código Técnico de Edificación nos obliga a implementar energías renovables”. Y de hecho, el Gobierno regional, en sus competencias, sigue también avanzando en paralelo en este terreno.

Zaragoza o empoderar a los vecinos para resolver sus posibles conflictos

Pilar Aguerri es la jefa del área de Gestión Social y Alquileres de la Sociedad Municipal Zaragoza que gestiona 2.000 viviendas de alquiler. “No somos simples caseros. Tengo un amplio equipo y un peso importante en la política de vivienda, sobre todo en su papel social”.

Ese equipo trabaja codo con codo con los residentes para buscar su “implicación” en la propia gestión de la vivienda y junto a los agentes públicos y privados del barrio “para que todos se sientan protagonistas”. La idea es “ver los conflictos en clave de solución. ¿Qué puede aportar cada uno?”. En la práctica eso permite, según la experiencia de Zaragoza, “empoderar a las personas. Frente a la crítica o la pasividad ser activos para mejorar las cosas”.

Se trata también de que el vecino “deje de ser pequeño frente a la Administración” porque, lamenta, “partimos de una situación injusta porque la política de vivienda en España es tan escasa que tenemos solo un 2% de vivienda social y eso no da para cubrir las necesidades de las personas que no disponen de unos ingresos muy altos y no pueden ir al mercado libre”. Y por eso, sostiene que, “en vez de conseguir una mezcla social más amplia en este tipo de viviendas hay un mayor peso de familias con grandes necesidades y eso lleva a una visión negativa y complicaciones en la convivencia interna y externa”.

“La vivienda pública tiene que ser la primera en resolver las emergencias sociales aunque se trabaje también en que haya vivienda asequible para todo el mundo”, dice esta gestora para quien acumular muchas viviendas sociales en un mismo lugar, como ocurre en el toledano barrio del Polígono, “no es bueno porque se da sensación de que son una isla cuando lo que pretendemos es la integración en el barrio”.

La “encrucijada” del sector público de vivienda: falta un “pacto” Administración-agentes sociales

Guillermo Hernández es jefe de equipo de Intervención Social de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Esta comunidad autónoma gestiona un extenso parque público cercano a las 76.000 viviendas con un modelo que “cercano” al ciudadano. “Apostamos por distinguirnos de cualquier inmobiliaria, con enfoque social y compromiso desde lo público donde la intervención social es clave”. Un concepto que, reconoce, se ve condicionado por “la parcelación de la acción pública, de las entidades y del sector privado”.

Sin embargo, denuncia la “incomprensión” hacia las competencias de estos gestores públicos de un bien fundamental como es la vivienda. “Erróneamente se vincula la desfachatez bancaria con la vivienda pública”, dice este trabajador social de profesión que apuesta por una gestión “no estandarizada” en los barrios con mayor complejidad social.

Pide “un pacto” entre las administraciones y los agentes sociales. “Muchas veces nos vemos solos” y habla de “encrucijada” en el sector público de vivienda y de la “necesidad” de trabajar en red, creando espacios colaborativos. Y es que, señala, “las posibilidades de dar un servicio de calidad a la ciudadanía se ven muy mermadas por los determinantes sociales que no son de nuestra competencia” y se refiere, por ejemplo, a la existencia de narco-pisos, al descontrol de “conductas intimidatorias” que alteran la convivencia llegando a crearse “zonas de sombra” en los inmuebles que “propician el delito”.

Eso, dice, termina afectando no solo al cumplimiento de los contratos suscritos con los usuarios de vivienda pública sino a la “competencia” atribuida a la agencia andaluza que “ha de velar por que la convivencia sea pacífica”.

El fenómeno de la ocupación

En Zaragoza trabajan ya con casos de ocupación. Un fenómeno cada vez más habitual sobre todo en viviendas vacías que pertenecen a entidades financieras. “Es una realidad difícil y que tendremos que afrontar porque existe, desde las entidades financieras, una actitud negativa a hablar del tema”.

En Andalucía, ha habido un repunte “no significativo” de ocupaciones irregulares de vivienda. Guillermo Hernández explica que el acceso a la vivienda protegida en esta comunidad autónoma está regulada por un decreto que otorga a los registros municipales de demandantes la competencia de proponer quién debe ser adjudicatario. Si alguien entra sin esa condición lo hace de forma ilegal. Ahí está el reto de los promotores públicos de vivienda: trabajar bien con los registros“.

Un Plan Estatal de Vivienda “decepcionante”

Para lograr avanzar en la mejora de la política de vivienda pública, José Antonio Carrillo cree que el Plan de Estatal de Vivienda recién aprobado “se ha quedado corto, es manifiestamente mejorable” y así lo trasladó la responsable del área en Castilla-La Mancha, Agustina García Élez, al ministro en la última Conferencia Sectorial de Vivienda.

“Echamos en falta la recuperación de la subsidiación de los préstamos hipotecarios, una cuestión muy sensible en barrios como el del Polígono en Toledo, por poner un ejemplo. O que los tipos de interés en los préstamos hipotecarios se calculen con arreglo a normas de mercado como el Euroríbor, la recuperación de ayudas para vivienda protegida y lamentablemente el Ministerio no lo ha recogido”. Sostiene que seguirán insistiendo porque “es cuestión de justicia y tiene mucha relevancia en el ámbito social pero con los diez programas que nos dan, no vamos a desperdiciar ni un solo recurso que tengamos, aunque nos gustaría otra cosa”.

“Estamos muy decepcionados los gestores públicos de vivienda, comenta Pilar Aguerri, por lo ”insuficiente“ de los recursos económicos. Ofrece un dato: Lo que se ha invertido en el rescate de los bancos serviría para realizar 50 años de política de vivienda tal y como está planteada en el plan. ”Es escasísimo, un 0,4% del PIB frente al 1,5% de la media en Europa“.